Agyad eldobod, mennyibe kerül egy albérlet Ausztriában: rengeteg kinti magyarnak ez már megfizethetetlen

Ausztriában a lakástulajdon aránya jóval alacsonyabb, mint Magyarországon, miközben a bérlakások meghatározó szerepet töltenek be a lakáspiacon. A Statistik Austria 2025-ös adatai szerint a háztartások 47,3 százaléka lakott saját tulajdonú ingatlanban, 43,1 százaléka pedig bérelt lakásban. A bérlők 19,5 százaléka magánbérleményben, 17 százaléka szövetkezeti lakásban, 6,5 százaléka pedig önkormányzati lakásban élt.

A lakhatási rendszer egyik sajátossága, hogy a bérlés nem kizárólag a magánpiaci lakáskiadást jelenti. A szövetkezeti és az önkormányzati lakások jelentős állománya alternatívát kínál a piaci bérleményekkel szemben. Ez különösen a nagyvárosokban fontos, ahol a kereslet és a lakásárak egyaránt magasak.

Az országos átlag ugyanakkor jelentős területi különbségeket takar. Bécsben a háztartások mindössze 19,3 százaléka élt saját tulajdonú házban vagy lakásban 2025-ben. Ezzel szemben 42,4 százalék önkormányzati vagy szövetkezeti lakást bérelt, további 34,1 százalék pedig más típusú, jellemzően piaci bérleményben lakott. A főváros lakáspiaca tehát egészen más szerkezetű, mint Ausztria vidéki térségeié. A bécsi modell központi eleme, hogy a lakhatás jelentős része nem kizárólag a magánpiac kínálatától és árazásától függ.

Bécsben több százezer lakás működik a piaci szegmens mellett

Bécs lakáspolitikájának egyik legismertebb eleme a kiterjedt önkormányzati és támogatott bérlakásrendszer. A város hivatalos tájékoztatása szerint mintegy 220 ezer önkormányzati lakás és 200 ezer szövetkezeti lakás található a fővárosban. A két kategória együtt körülbelül 420 ezer lakást jelent.

A két lakástípus között lényeges különbség van, hiszen az önkormányzati lakások a város tulajdonában állnak, míg a szövetkezeti lakásokat jellemzően nonprofit lakásépítő szervezetek működtetik. Utóbbiak állami vagy tartományi támogatással épülnek, és a költségalapú lakáskiadás révén igyekeznek megfizethető alternatívát biztosítani.

A rendszerhez azonban nem férhet hozzá automatikusan mindenki. Az önkormányzati és a támogatott lakásokra külön jogosultsági szabályok vonatkoznak, amelyek között életkori, jövedelmi és lakóhelyi feltételek is szerepelnek. A Wiener Wohn-Ticket megszerzéséhez például főszabály szerint

• legalább két éve fennálló bécsi főlakóhely szükséges,
• és a jelentkezőnek a jövedelmi korlátoknak is meg kell felelnie.

A nagy lakásállomány tehát nem jelenti azt, hogy minden újonnan érkező vagy lakást kereső azonnal kedvező árú önkormányzati bérleményhez juthat. A hozzáférést jogosultsági feltételek korlátozzák, a kereslet pedig jelentős nyomást gyakorol a támogatott lakások kínálatára is.

A lakbérek emelkedése Ausztriát sem kerülte el

A kiterjedt bérlakásrendszer ellenére a lakhatás költségei jelentősen emelkedtek az elmúlt években. A Statistik Austria adatai szerint a háztartások teljes lakhatási kiadásai 2015 és 2025 között mintegy 35 százalékkal nőttek. A bérelt lakások költségei ennél is gyorsabban, közel 40 százalékkal emelkedtek.

2025-ben a főlakóhelyként használt bérelt lakások átlagos havi díja az üzemeltetési költségekkel együtt négyzetméterenként 10,20 euró volt. A 2026 második negyedévére vonatkozó legfrissebb adat már 10,50 eurót mutatott, miközben az átlagos havi lakbér és üzemeltetési költség lakásonként 694,70 euróra emelkedett (252 ezer forintra). Az adatok értelmezésénél lényeges, hogy ezek a már fennálló bérleti szerződésekre vonatkozó átlagok, nem pedig kizárólag az újonnan meghirdetett lakások árai. A régebbi, kedvezőbb feltételekkel megkötött szerződések ezért mérsékelhetik a kimutatott átlagot.

A szerződések kora közötti különbség jól mutatja, mennyire eltérő helyzetben lehetnek a bérlők. A legalább 30 éve fennálló bérleti szerződések esetében az átlagos lakbér és az üzemeltetési költség együttes összege 2025-ben négyzetméterenként 6,50 euró volt. A két évnél rövidebb ideje fennálló szerződéseknél ugyanez az érték 12,40 eurót tett ki. Ez a különbség azt jelzi, hogy a lakáspiaci drágulás nem egyformán érinti a régebb óta bérlőket és az új lakást keresőket. Utóbbiaknak jellemzően magasabb költségekkel kell számolniuk, különösen a keresett városi térségekben.

Az OECD szerint romlott a lakhatás megfizethetősége

Az osztrák lakáspiac problémáira a Gazdasági Együttműködési és Fejlesztési Szervezet, az OECD 2026-os országjelentése is felhívta a figyelmet. A szervezet szerint Ausztria lakhatási modellje hosszú időn át viszonylag jó minőségű és megfizethető lakhatást biztosított, az utóbbi két évtizedben azonban egyre erősebb árnyomás alakult ki.

Az OECD által idézett adatok szerint 2005 és 2023 között az osztrák lakásárak 163 százalékkal emelkedtek. Ez jelentősen meghaladta az euróövezet 60 százalékos növekedését, valamint az osztrák harmonizált fogyasztóiár-index 56 százalékos emelkedését. A lakbérek az előző másfél évtizedben országos szinten több mint 75 százalékkal nőttek, miközben az euróövezet átlagos bérletidíj-emelkedése körülbelül 25 százalék volt.

Az OECD arra is rámutatott, hogy a megfizethető lakások kínálata nem tartott lépést a kereslettel. A nonprofit lakásépítők és a támogatott lakhatási szegmens szerepe emiatt különösen fontos, hiszen az általuk kínált lakások a közvetlen bérlők mellett a magánpiaci lakbérekre is mérséklő hatást gyakorolhatnak.

A szervezet szerint a lakhatás megfizethetőségének javításához a támogatott lakások kínálatának bővítésére, a lakásépítést akadályozó tényezők csökkentésére, valamint a kihasználatlan ingatlanok és építési telkek hatékonyabb hasznosítására is szükség lehet. Az OECD azt is felvetette, hogy a támogatott lakások jogosultsági szabályait rendszeresen felül kellene vizsgálni, hogy a szűkös kínálat elsősorban azokhoz jusson el, akiknek a legnagyobb szükségük van rá.

A lakásépítés visszaesése tovább nehezítheti a helyzetet

A kínálat alakulása Ausztriában is kulcskérdés. A Statistik Austria adatai szerint 2024-ben 54 472 lakás készült el, beleértve az új építéseket, valamint a bővítéseket és átalakításokat. Ez elmaradt a 2023-as 64 535 lakástól. Az új épületekben elkészült lakások száma 52 330-ról 41 762-re csökkent, ami 20,2 százalékos visszaesésnek felel meg.

Bécsben a helyzetet tovább bonyolítja, hogy a lakáskereslet a fővárosra koncentrálódik, miközben a fejlesztések ütemét a telekárak, az építési költségek és a finanszírozás feltételei is befolyásolják. A CBRE 2026 második negyedévére vonatkozó bécsi lakáspiaci jelentése szerint az újonnan elkészült lakások száma ugyan emelkedett az előző negyedévhez képest, de továbbra is elmaradt a tényleges kereslettől, különösen a bérlakások piacán. A tanácsadó szerint a csökkenő építési engedélyszámok és a növekvő költségek további nyomást gyakorolhatnak a magasabb kategóriájú bérlakások díjaira.

Mit tanulhat ebből Magyarország?

Az osztrák példa egyik legfontosabb tanulsága, hogy a lakhatási problémákat nem feltétlenül lehet kizárólag a lakástulajdon megszerzését segítő támogatásokkal kezelni. Bécsben a lakáspolitika fontos pillére a tartósan fenntartott önkormányzati és nonprofit bérlakásszektor, amely alternatívát kínál a piaci lakáskiadással szemben.

A modell ugyanakkor nem szüntette meg a lakáshiányt, és nem akadályozta meg a lakhatási költségek emelkedését sem. Az OECD elemzése szerint a támogatott lakások kínálatának lassulása, az építési és telekköltségek növekedése, valamint a nagyvárosi kereslet egyaránt hozzájárult a megfizethetőség romlásához.

Magyarország számára ezért nem pusztán az a kérdés, hogy érdemes-e több önkormányzati bérlakást építeni, hanem az is, hogyan lehet hosszú távon finanszírozni a fenntartásukat, kik juthatnak hozzájuk, és miként bővíthető a kínálat ott, ahol a legnagyobb a lakhatási nyomás. Bécs példája azt mutatja, hogy a támogatott bérlakásrendszer érdemi eszköz lehet, de csak akkor tudja tartósan mérsékelni a piaci árnyomást, ha a lakáskínálat is lépést tart a kereslettel.

Miért halogatjuk a változást? – Vegyél részt kutatásunkban!

Legyen szó munkahelyváltásról, egy drága szolgáltatás lecseréléséről, egészségügyi vizsgálatról vagy egy régóta halogatott magánéleti döntésről, sokszor tudjuk, hogy ideje lenne lépni, mégis maradunk a megszokott helyzetben. De vajon mi tart vissza minket a változtatástól, és mi adja meg végül mégis a lökést? A Portfolio Csoport anonim olvasói felmérésében ezúttal ezt vizsgáljuk. Töltsd ki a legfeljebb 5 perces kérdőívünket, és mondd el, téged mi tart vissza a változástól!