Kiderült a döbbenetes igazság a németországi lakáshelyzetről: a magyarok el sem hiszik, hogyan élnek kint a tömegek

Az Eurostat legfrissebb adatai szerint Németország az egyetlen uniós tagállam, ahol a bérlők vannak többségben. A német lakosság 53 százaléka bérelt ingatlanban élt, míg 47 százaléka olyan háztartásban lakott, amely saját otthonnal rendelkezett. Az uniós átlag ennek éppen a fordítottja: az EU lakosságának 68 százaléka élt saját tulajdonú ingatlanban.

A különbség Magyarországhoz képest különösen látványos. 2024-ben a magyar lakosság 92 százaléka élt saját tulajdonú ingatlanban, így a két ország között 45 százalékpontos eltérés volt. 

Németországban tehát nem egyszerűen arról van szó, hogy mostanában megdrágultak a lakások. A bérlés évtizedek óta a lakhatási rendszer szerves része, és a tulajdonszerzés jóval kevésbé vált általános életcéllá, mint Közép- és Kelet-Európában.

A probléma közben az új lakások oldalán is súlyos, hiszen 2025-ben mindössze 206 600 lakás készült el Németországban, 18 százalékkal kevesebb, mint egy évvel korábban, ha az adatokat nézzük ez 2012 óta a legalacsonyabb érték.  A visszaesés különösen azért fájdalmas, mert a korábbi években még nagyjából 294 ezer lakás épült évente. 2020-ban 306 400 új lakást adtak át, vagyis öt év alatt mintegy százezerrel csökkent az éves teljesítmény. 

A helyzetet tovább bonyolítja, hogy rengeteg projekt már rendelkezik építési engedéllyel, mégsem készült el. 2025 végén több mint 760 engedélyezett, de még be nem fejezett lakás szerepelt a német statisztikában. Ezek közül több mint 307 ezer már építés alatt állt.  Az engedély és az átadás között ráadásul egyre hosszabb idő telik el. 2025-ben egy új lakóépület esetében átlagosan 27 hónap kellett a kivitelezéshez, míg 2020-ban ugyanez még 20 hónap volt. 

Papíron már javulás látszik

A 2026-os adatok első pillantásra már biztatóbbak, ugyanis január és július között 148 800 lakásra adtak ki építési engedélyt Németországban, ami 12,9 százalékos növekedés az előző év azonos időszakához képest. Az új lakóépületekben engedélyezett lakások száma 13,5 százalékkal nőtt, a többlakásos épületeknél pedig 15,1 százalékos volt az emelkedés. 

A fél éves adat még erősebb fordulatot hozott, hiszen 2026 első hat hónapjában 126 300 lakásra adtak ki engedélyt, ami 15,1 százalékkal haladta meg az egy évvel korábbit. A Destatis szerint ilyen erős első féléves növekedést 2016 óta nem láttak. 

A német építőipari vállalatok augusztusi felmérése alapján a megrendelési helyzet továbbra is gyenge. Az ifo Institut szerint a lakásépítő cégek 41,3 százaléka számolt be megrendeléshiányról, miközben 13,4 százalékuk projektlemondásokat is tapasztalt. A szervezet szerint a javuló hangulat egyelőre inkább a jövőbe vetett bizalom, mint a ténylegesen megérkezett megrendelések eredménye.

A nagyvárosokban a probléma még látványosabb, főként a fővárosban, Berlinben.  A német IW lakásindexének 2026 második negyedéves adatai szerint miközben a vásárlási piacon nőtt az elérhető ingatlanok száma, a bérlakások kínálata országosan továbbra is szűk maradt. A kiadó lakások hirdetéseinek száma közel 12 százalékkal volt alacsonyabb, mint 2022 elején. 

Az intézet szerint Berlinben, Kölnben és más nagyvárosokban továbbra is komoly nyomás alatt van a bérleti piac. Kölnben például a kínálati bérleti díjak 7,9 százalékkal emelkedtek a vizsgált időszakban. Berlinben szintén ismét gyorsult a bérleti díjak növekedése. 

Berlinben ráadásul nem pusztán gazdasági, hanem politikai kérdéssé is vált a lakáshiány. Egy szeptember végén ismertetett tanulmány szerint több mint 200 ezer, nagy vállalati tulajdonosokhoz tartozó lakás kisajátítása önmagában nem oldaná meg a lakáshiányt, mert nem növelné a lakásállományt. 

Üres lakás van, csak nem ott ahol kéne?

A német lakásválság egyik legérdekesebb ellentmondása, hogy az országban közben jelentős számú üres lakás is található. A 2022-es népszámlálás szerint Németországban mintegy 1,9 millió lakás állt üresen, ami a teljes lakásállomány 4,5 százalékának felelt meg.

Ez első pillantásra nehezen összeegyeztethető a nagyvárosokban tapasztalható lakáshiánnyal, valójában azonban éppen a probléma egyik kulcsát mutatja meg. Az üres lakások jelentős része nem ott található, ahol a legerősebb a kereslet, miközben Berlinben, Münchenben, Hamburgban vagy más nagyvárosokban a lakáskeresők sokkal szűkösebb kínálattal találkoznak. A német lakáspiac problémája ezért nem pusztán mennyiségi kérdés. Az sem mindegy, hogy az adott lakás hol található, milyen állapotban van, mekkora, illetve milyen áron lehet kibérelni vagy megvásárolni. 

A német kormány most mindent bevet

A berlini kormány az elmúlt egy évben több fronton próbálta felgyorsítani a lakásépítést. A Bau-Turbo nevű szabályozás 2025 októberének végén lépett hatályba. Ennek lényege, hogy bizonyos esetekben az önkormányzatok építési terv módosítása vagy új terv készítése nélkül is gyorsabban engedélyezhetnek lakásépítéseket. Ha egy település alkalmazza az eljárást, egyes projektek három hónapos önkormányzati vizsgálat után kaphatnak zöld utat. 

2026 júniusában a német építésügyi minisztérium egy 13 pontos akciótervet is bemutatott az építési költségek csökkentésére. A csomag többek között az engedélyezési folyamatok gyorsítását, a tervezés egyszerűsítését és a digitális építési engedélyezés kiterjesztését célozza. 

Júliusban egy újabb program is elindult. A KfW támogatásával az üres kereskedelmi és irodai ingatlanokat lakásokká alakító beruházások után lakásonként akár 30 ezer eurós támogatás is igénybe vehető. A program kifejezetten arra a problémára próbál választ adni, hogy miközben sok német városban lakáshiány van, egyes belvárosi épületek üresen állnak. 

De miért olyan kevés a saját lakás?

A Bundesbank egy korábbi, kifejezetten a német alacsony lakástulajdoni arányt vizsgáló kutatása szerint az országban a háztartásoknak csak körülbelül 45 százaléka rendelkezett a saját fő lakóhelyével. A kutatás szerint ebben a német lakáspolitika is szerepet játszik. 

A Bundesbank három fontos tényezőt emelt ki. Németországban magasak az ingatlanvásárláshoz kapcsolódó tranzakciós adók, a saját lakásra felvett jelzáloghitel kamata nem vonható le ugyanúgy az adóból, mint több más országban, miközben széles körben elérhető bérlakásszektor áll rendelkezésre. Ezek együttesen csökkentik a tulajdonszerzés pénzügyi ösztönzőit. 

Vagyis a német modellben a bérlés nem feltétlenül egy átmeneti állapot a saját lakás megvásárlásáig. Sok háztartás számára hosszú távú lakhatási forma. A Bundesbank szerint ez ugyanakkor a vagyoni egyenlőtlenségekkel is összefügg. A kutatás arra jutott, hogy Európában szoros kapcsolat van a lakástulajdoni arány és a vagyoni egyenlőtlenség között, részben azért, mert jelentős vagyoni különbség alakul ki a lakástulajdonosok és a bérlők között. 

A német lakhatási válság súlyosságát az is mutatja, hogy a háztartások jövedelméből egyre nagyobb szeletet vihet el maga a lakhatás. 2025-ben a német lakosság 11,2 százaléka olyan háztartásban élt, amely a rendelkezésre álló jövedelmének több mint 40 százalékát lakhatásra fordította. Ez jóval meghaladta a 7,7 százalékos uniós átlagot.

Az egész országot nézve a lakhatás 2024-ben átlagosan a rendelkezésre álló jövedelem 25 százalékát vitte el Németországban, miközben az uniós átlag 19 százalék volt. A nagyvárosokban ennél is jelentősebb lehet a teher, vagyis a lakásválság nemcsak kínálati, hanem egyre inkább megfizethetőségi probléma is. Destatis

A helyzet még az utóbbi években sem fordult meg

Közben az ingatlanpiac már kezd stabilizálódni, ugyanis a Destatis szerint 2026 második negyedévében a lakóingatlanok ára országosan 0,6 százalékkal volt magasabb, mint egy évvel korábban. A hét legnagyobb német városban azonban a társasházi lakások ára még 0,4 százalékkal csökkent éves összevetésben. Destatis Ez újabb ellentmondást teremt. A lakásárak már nem zuhannak, a bérleti piac viszont továbbra is feszes, miközben a lakásépítés csak most kezd magához térni.

Németország előtt ezért két külön probléma áll a jelenlegi helyzetet taglalva. 

• Az egyik, hogy hogyan lehet több lakást építeni és a kínálatot a nagyvárosokban is érdemben bővíteni. A 2026-os építési engedélyek alapján már látszik némi fordulat, de az átadásokban ez még nem jelent meg. 
• A másik kérdés, hogy a német lakosság mekkora része tud saját lakást vásárolni. A jelenlegi rendszerben a bérlés széles körben elfogadott és intézményileg támogatott lakhatási forma, miközben a tulajdonhoz jutásnak jelentős pénzügyi korlátai vannak. 

A német lakásválság így egyszerre kínálati, megfizethetőségi és vagyoni probléma. Több lakásra van szükség, de az sem mindegy, hogy ezekből mennyi lesz megfizethető bérlakás, mennyi kerül eladásra, és kik lesznek képesek megvásárolni őket. És éppen ez teszi különösen érdekessé a német modellt Magyarországról nézve. Miközben itthon a lakástulajdon a háztartások vagyonának egyik központi eleme, Németországban a többség eleve bérlőként él.