Potom pénzért szórják ki ezeket a külföldi lakásokat, de óriási a csapda: milliókat bukhat, aki bedől a nyomott árnak

A francia lakáspiac története az elmúlt években meglehetősen hullámzó volt. A 2022-ben elindult kamatemelkedés után a használtlakás-tranzakciók száma meredeken visszaesett, majd 2024 őszétől fokozatosan megindult a korrekció. 2025-ben már minden negyedévben emelkedtek a lakásárak, az idei év azonban ismét fordulatot hozott.

Az INSEE szeptemberi adatai szerint 2026 második negyedévében a franciaországi lakásárak 1 százalékkal csökkentek az előző három hónaphoz képest. Az első negyedévben még csak 0,2 százalékos volt a visszaesés. Éves összevetésben 0,8 százalékos mínuszt mértek, miközben 2025-ben még minden negyedévben növekedést regisztráltak.  A visszaesést szinte teljes egészében a használt lakások okozzák. Ezek ára 2026 második negyedévében 1 százalékkal esett negyedéves alapon, éves összevetésben pedig 0,8 százalékkal volt alacsonyabb.

A számok alapján korai lenne francia ingatlanpiaci visszaesésről beszélni. A tranzakciók száma ugyanis már nem zuhan. 2026 júniusának végén az előző tizenkét hónapban 958 ezer használt lakás cserélt gazdát. Március végén ez a szám 953 ezer, 2025 decemberében pedig 952 ezer volt. A forgalom tehát lényegében stabilizálódott. Azonban messze van a korábbi évek számaitól, hiszen 2021 harmadik negyedévében 1,201 millió, 2022 áprilisában pedig már 1,245 millió volt a tranzakciók száma. Ez volt a piac történelmi csúcsközeli időszaka.

EZ IS ÉRDEKELHET

Fillérekért vehetsz lakást ebben a jóléti országban: óriási csapdába esik, aki bedől a nyomott áraknak

A Pénzcentrum új sorozatában a különböző európai országok lakhatási helyzetét vizsgáljuk meg.

A hitel lett az egyik legnagyobb fék

A lakásvásárlók helyzetét az sem könnyíti, hogy a jelzáloghitelek ismét drágulnak. A Banque de France adatai szerint a lakásvásárlási célú új hitelek átlagos kamata júliusban 3,30 százalékra emelkedett a júniusi 3,27 százalékról. Egy évvel korábban még 3,09 százalékos szinten állt ez a mutató.

A hitelpiac volumene is ezt tükrözi. A kamattárgyalások nélkül számított új lakáshitelek szezonálisan igazított összege júliusban 11 milliárd euró volt, szemben a júniusi 13,2 milliárddal. A Banque de France szerint ez a 2024 negyedik negyedéve óta jellemző sáv alsó része. A francia vásárlók egy része hosszabb futamidővel próbál alkalmazkodni. Az új lakáshitelek átlagos futamideje júliusban 22 év és 8 hónap volt. Az első lakásukat vásárlóknál ez még hosszabb, 23 év és 10 hónap.

Az átlagos hitelösszeg ismét meghaladta a 200 ezer eurót, az első lakásukat vásárlóknál pedig 183 ezer euró körül alakult. Az átlagos önerő közel 40 ezer euró volt, az első lakásukat vásárlóknál 34 ezer euró. Ez azt jelenti, hogy a francia vevőknek egyszerre kell megbirkózniuk a magas ingatlanárakkal és a még mindig viszonylag drága finanszírozással.

Párizs teljesen más világ

Ha valaki csak az országos átlagot nézi, könnyen félreértheti a francia ingatlanpiacot. Párizsban például 2026 szeptemberében egy lakás átlagos négyzetméterára 9670 euró volt. Ez nagyjából 3,50 millió forintos négyzetméterárnak felel meg. Egy 50 négyzetméteres párizsi lakás átlagos ára így hozzávetőleg 175 millió forint.

A bérleti piac stagnál, de ennek sokan örülnek

Aki nem tud vagy nem akar vásárolni, annak marad a bérlés. Ez pedig Franciaországban is egyre fontosabb része a lakáspiacnak. A MeilleursAgents szeptemberi becslése szerint Párizsban egy lakás átlagos bérleti díja 33,3 euró négyzetméterenként. Marseille-ben 16,8, Lyonban 17,5, Bordeaux-ban 17,1, Nice-ben pedig 20,7 euró volt az átlag. Ezek alapján egy átlagos párizsi 50 négyzetméteres lakás bérleti díja akár a 600 ezer forintot is elérheti. Nice-ben pedig 375 ezer forinttal számolhatunk. 

A bérleti díjak emelkedése azonban mérséklődött. A lakbérek felülvizsgálatához használt francia referenciaindex, az IRL 2026 második negyedévében 1,15 százalékkal nőtt éves alapon, az első negyedévi 0,78 százalék után. A bérleti piac így továbbra is feszes, de az árak emelkedése nem szabadult el.

A francia állam nem csupán a lakásvásárlást támogatja, hanem az albérletben élőknek is többféle segítséget kínál. A legfontosabbak az APL, az ALF és az ALS lakhatási támogatások, amelyek a jogosultak számára közvetlenül csökkenthetik a lakhatás költségét. Az összeg nem fix, hanem többek között a háztartás jövedelmétől, létszámától, a lakás elhelyezkedésétől és a lakbér nagyságától függ.

A beköltözésnél is akad segítség. A Loca-Pass legfeljebb 1200 euróig kamatmentes előleget biztosíthat a kaucióra, amelyet később kell visszafizetni. A Visale pedig ingyenes garanciát jelenthet a bérbeadónak, így azoknak is könnyebb lehet lakást találniuk, akik nem tudnak hagyományos kezest felmutatni.

A fiatalok és a nehéz helyzetben lévő háztartások további támogatásokat is igénybe vehetnek. A 30 év alatti, bizonyos szakmai képzésekben részt vevő fiataloknak a Mobili-Jeune a lakbér egy részét vállalhatja át, a lakhatási nehézségekkel küzdők pedig a helyi alapból kaphatnak segítséget például a kaucióra, az első lakbérre vagy a közüzemi tartozások rendezésére.

Franciaországban nulla, Magyarországon fix 3 százalék

A francia lakáspiacon az állami segítség egyik legfontosabb eszköze a Prêt à taux zéro, vagyis a PTZ. A konstrukció neve szó szerint „nulla százalékos hitelt” jelent, és valóban kamatmentes kölcsönről van szó. A PTZ-hez nincs hitelfelvételi díj, futamideje legfeljebb 25 év lehet, és 2025 áprilisától már Franciaország teljes területén valamennyi új lakóingatlanra, vagyis új társasházi lakásra és új családi házra is igénybe vehető. A jelenlegi szabályok szerint a konstrukció 2027. december 31-éig érhető el.

A francia rendszer azonban nem egy az egyben feleltethető meg a magyar Otthon Startnak. A PTZ ugyanis nem teljes értékű lakáshitel, hanem egy másik finanszírozás mellé felvehető, kamatmentes állami kölcsön.

Az összege az ingatlan árától, az ingatlan elhelyezkedésétől, a háztartás létszámától és a vásárló jövedelmétől függ. A jogosultságnál a francia állam jövedelmi plafonokat alkalmaz, amelyek a lakás elhelyezkedésétől függően változnak. Egy egyedülálló vásárlónál például az A-zónában 49 ezer, a B1-zónában 34 500, a B2-zónában 31 500, a C-zónában pedig 28 500 euró az éves jövedelmi határ.

A támogatás nagysága sem egyetlen fix összeg. A PTZ az ingatlan finanszírozási költségének meghatározott részét fedezheti, a háztartás jövedelmi kategóriájától függően 20, 40 vagy akár 50 százalékos arányban. A pontos összeghez a lakás értékét és az adott zónára, illetve háztartásméretre vonatkozó plafont is figyelembe kell venni. A legalacsonyabb jövedelműeknél alkalmazzák a legmagasabb, 50 százalékos arányt.

A konstrukció elsődlegesen az első lakásukat megszerző háztartásokat célozza. A fő szabály szerint annak járhat, aki az előző két évben nem rendelkezett saját fő lakóingatlan-tulajdonnal. A francia rendszerben tehát a hangsúly nem egyszerűen azon van, hogy valaki lakást vásárol-e, hanem azon is, hogy milyen jövedelmi helyzetű háztartásról van szó.

Az igazán nagy csapda az energetikailag rossz lakás lehet

Franciaországban egy olcsón kínált lakásnál nem elég azt nézni, mennyiért lehet megvenni. Az is legalább ilyen fontos, hogy mennyit kell még rákölteni, mire kényelmesen lakható vagy akár kiadható lesz. Ennek az energetikai állapot miatt különösen nagy jelentősége van. Franciaországban 2025 januárjától már nem lehet újonnan kiadni a legrosszabb, G-kategóriába sorolt lakásokat. 2028-tól az F, 2034-től pedig az E kategóriájú ingatlanok is kiesnek a bérbe adható lakások köréből.

Ez egy befektető számára komoly kockázatot jelenthet. Egy 200 ezer euróért kínált, rossz energetikai állapotú lakás első pillantásra sokkal jobb vételnek tűnhet, mint egy 250 ezer eurós, korszerű ingatlan. Ha azonban a vásárlás után 30–50 ezer eurót kell elkölteni szigetelésre, fűtéskorszerűsítésre vagy új nyílászárókra, máris eltűnik az árkülönbség jelentős része.

Ráadásul egy rossz energetikai besorolású lakásnál nemcsak a felújítás költségével kell számolni. Ha az ingatlan a szabályok miatt később nem adható ki, az a tulajdonos bevételét is veszélyezteti. Emiatt két ugyanolyan méretű és hasonló helyen található lakás értéke között is egyre nagyobb különbséget jelenthet, hogy mennyire energiahatékonyak.

2026-ban közben változott az energetikai besorolás számítása is. A francia hatóságok módosították az elektromos áramhoz kapcsolódó számítási tényezőt, ezért bizonyos elektromos fűtésű lakások kedvezőbb DPE-besorolást kaphatnak. A változás 2027-től automatikusan megjelenik az új számításokban, és egyes korábban elkészített DPE-k besorolása is javulhat. A francia lakáspiacon ezért ma már nem elég azt kérdezni, hogy „mennyiért adják?”. Azt is meg kell nézni, hogy milyen állapotban van az ingatlan, mennyibe kerülhet a korszerűsítése, és hosszabb távon egyáltalán kiadható marad-e.

Nem a korszerűsítési törvény veti vissza a piacot

A lakásvásárlást tehát Franciaországban is igyekszik megkönnyíteni az állam, de a vevőnek nemcsak azt érdemes kiszámolnia, hogy mekkora hitelt és milyen feltételekkel kaphat. Az sem mindegy, milyen állapotú ingatlant vesz, mert egy elsőre olcsónak tűnő lakásnál könnyen előfordulhat, hogy a vételár csak a kiadások kezdete.

A francia energetikai szabályok nem vetették vissza önmagában az egész használtlakás-piacot, de a rossz állapotú ingatlanoknál már látványos hatásuk van. Egy több mint 900 ezer francia lakáseladást vizsgáló kutatás szerint a 2021-ben bejelentett bérbeadási korlátozások után az F és G-kategóriájú ingatlanok ára további mintegy 5 százalékkal csökkent a jobb energetikai besorolású lakásokhoz képest.

A rossz energetikai állapotú lakások már korábban is olcsóbbak voltak. A kutatásból az derült ki, hogy az F és G-kategóriájú ingatlanok ára a szabályozás bejelentése előtt körülbelül 13 százalékkal maradt el a hasonló, A–E besorolású ingatlanokétól. A szabályozás tehát tovább növelte az árkülönbséget.

Közben több tulajdonos inkább az eladás mellett döntött, mintsem vállalja a szükséges korszerűsítés költségét. Ennek köszönhetően a korábban bérbe adott G-kategóriás lakások eladási valószínűsége mintegy 25 százalékkal nőtt a szabályozás bejelentése után. A hatás a tranzakciók összetételében is megjelent. Az F és G-kategóriájú, vagyis energetikailag nagyon rossz lakások részesedése a régi ingatlanok eladásain belül a 2021-es 11 százalékról 2023-ra 17 százalékra emelkedett. 2024-ben ez az arány már mérséklődött, 2025 elején pedig 15 százalék körül alakult.