Nagyot változik a lakáskiadás Magyarországon: döbbenetes lépésre készül az EU a lakhatási válság miatt

Az Európai Bizottság javaslata egyszerre próbálja kezelni a lakhatási költségek emelkedését és a lakáskínálat szűkösségét. A tervezet alapján a lakhatási problémákkal küzdő települések nagyobb mozgásteret kaphatnának a rövid távú lakáskiadás, illetve bizonyos befektetési célú ingatlanhasználatok szabályozására. A korlátozás azonban nem lenne automatikus. Ahhoz, hogy egy területre ilyen intézkedést lehessen bevezetni, az uniós módszertan szerint igazolni kellene, hogy az adott térségben tartósan komoly lakhatási nyomás alakult ki.

A tervezet szerint három feltételnek kellene egyszerre teljesülnie. Az ingatlanáraknak a jövedelmekhez képest tartósan magas szinten kell lenniük, a helyzetnek az elmúlt években romlania kellett, és arra is számítani kell, hogy a lakhatási nyomás a következő három évben sem enyhül. Az egyik fontos küszöb az lenne, ha egy átlagos lakás ára elérné vagy meghaladná a nyolc évnyi átlagos nettó jövedelem összegét. A korlátozásokat legfeljebb öt évre lehetne bevezetni, utána pedig rendszeresen felül kellene vizsgálni, hogy továbbra is indokoltak-e.

Budapest is érintett lehet

Magyarországon elsősorban Budapest kerülhetne a szabályozás fókuszába, de több nagy egyetemváros is érintett lehet. A fővárosi lakásárak és a jövedelmek aránya ugyanis már most is jelentős lakhatási terhet jelent.

Balogh László, az ingatlan.com vezető gazdasági szakértője szerint azonban sok múlik majd azon, hogy pontosan milyen módszertannal határozza meg az Európai Unió a lakhatási stressz alatt álló területeket.

A jelenlegi hivatalos béradatok és kínálati négyzetméterárak alapján egy 60 négyzetméteres budapesti lakás ára nagyságrendileg 11-13 évnyi nettó jövedelemnek felel meg. Országosan ennél kedvezőbb a helyzet, a megyeszékhelyeken átlagosan 8-9 évnyi nettó jövedelem is elegendő lehet egy hasonló lakás megvásárlásához. A szakértő szerint ezért még korai lenne megmondani, hogy a magyar települések közül pontosan melyek kerülhetnek majd a szabályozási körbe.

Az Airbnb-piac már most is változik

A rövid távú lakáskiadás korlátozása Magyarországon sem ismeretlen. Budapesten több kerület is szigorított vagy tervezi a szabályozást. Terézvárosban 2026 januárjától megszűnt a rövid távú lakáskiadás lehetősége. A VIII. kerületben jövőre a kerület lakásállományának 3,5 százalékában maximalizálták a rövid távon kiadható lakások arányát, miközben az I. kerületben is napirenden van a szabályozás.

Az ingatlan.com adatai szerint a terézvárosi korlátozás bevezetése után 34 százalékkal nőtt a hosszú távra kiadó lakások kínálata. Az érdeklődés 32 százalékkal emelkedett, miközben az átlagos bérleti díj 300 ezerről 280 ezer forintra csökkent. Ez azt mutatja, hogy egy szigorú helyi szabályozás rövid távon érdemben át tudja rendezni a lakáskiadási piacot. A lakáshiányt azonban önmagában nem oldja meg.

Több lakás kell, nem csak szigorúbb szabályok

Éppen ezért az Európai Bizottság csomagjának másik fontos eleme a lakáskínálat növelése. A javaslat gyorsabb engedélyezést, barnamezős beruházásokat, bérlakás- és kollégiumépítéseket, telekbankok létrehozását, valamint az üresen álló lakások hasznosítását is ösztönözné. Ez a magyar lakáspiac számára különösen fontos lehet, hiszen a megfizethető új lakások kínálata továbbra is korlátozott.

Balogh László szerint a 2022-es népszámlálás közel 572 ezer nem lakott lakóingatlant azonosított Magyarországon, Budapesten pedig több mint 160 ezret. Ezek jelentős része azonban nem feltétlenül áll ténylegesen üresen. Egyes ingatlanokat más célra használnak, mások lakhatásra alkalmatlanok vagy jelentős felújításra szorulnak.

A szakértő szerint ezért komoly tartalék lehet az üres vagy jelenleg nem lakott lakóingatlanok egy részének visszavezetése a lakáspiacra.

A szabályozás egyik legnagyobb kérdése éppen az lesz, hogyan lehet összehangolni a magántulajdon védelmét a lakhatási válság kezelésével. A helyi és országos döntéshozóknak úgy kellene beavatkozási lehetőséget kapniuk, hogy közben az ingatlantulajdonosok jogai se sérüljenek aránytalanul.

Uniós pénz is jöhet a lakásépítésekhez

A Bizottság a pénzügyi oldalt sem hagyná ki a csomagból. Uniós és európai beruházási banki források bevonásával több tízmilliárd euró mozgósítását tervezi a megfizethető lakhatás támogatására. Ez a magyar lakáspolitika számára is fontos lehet. A hazai piac egyik legnagyobb problémája ugyanis továbbra is az, hogy kevés új, megfizethető lakás épül, miközben a nagyvárosokban erős marad a kereslet.

„A hazai lakáspiac egyik legnagyobb problémája továbbra is az, hogy kevés új megfizethető lakás épül, miközben a jó adottságú nagyvárosi területeken erős a kereslet” - mondta Balogh László.

A szakértő szerint ha az uniós kezdeményezés valóban gyorsabb engedélyezést és több forrást hoz a lakásépítésekhez, annak tartósabb hatása lehet, mint az egyedi korlátozásoknak. Az új lakások építése emellett a lakásállomány minőségi megújulását és energiahatékonyságának javítását is segíthetné.

Még nincs kész a szabályozás

Az Európai Bizottság javaslata egyelőre nem végleges. A rendelettervezetet az Európai Parlamentnek és az Európai Unió Tanácsának is el kell fogadnia, a jogalkotási folyamat pedig akár másfél-két évig is eltarthat.

Ha azonban megszületik a végleges rendelet, az közvetlenül alkalmazandó lesz a tagállamokban, így Magyarországon is.

A magyar lakáspiacon ezért a következő időszakban két irány lehet különösen fontos. Az egyik a rövid távú lakáskiadás és a befektetési célú ingatlanhasználat szabályozása, a másik pedig a lakáskínálat bővítése. Utóbbi nélkül a korlátozások önmagukban várhatóan csak átrendezik a piacot, de nem oldják meg a megfizethető lakhatás problémáját.