Hihetetlen megújulás Újlipótvárosban: vajon érdemes most lakást venni?

Kellemes meglepetésben lehet része annak, aki az újlipótvárosi Pozsonyi útra téved. Mint ismert, a Margit híd és a Szent István park korábban elkészült rekonstrukciójának folytatásaként, 2011 végén kezdődött meg a terület rehabilitációja. A felújítás során mintegy 20 százalékkal növekedett a zöldfelület nagysága, akadálymentes gyermek- és idősbarát gyalogosfelületek jöttek létre. A parkolás szabályozásával pedig megszűntek a tömegközlekedés folyamatosságát zavaró forgalmi dugók. A korábbi rendezetlen utcakép tehát - a környezetbarát anyagok beépítésének is köszönhetően - humanizált közterületté alakult át. Ez azonban nem minden.

A megújulás már önmagában szép teljesítmény, az azóta eltelt néhány évben viszont ennél jóval több is történt. Az események igazolták: a folyamatosan változó városszövet dinamikáját pontosan követi a gazdasági és demográfiai szerkezet változása is. Külön érdekesség, hogy bár a kerületi vezetés tervei szerint kiemelt jelentőséggel bírt az Európa Terv (a XIII. kerület hosszú távú fejlesztésének fő irányait jelöli ki az Európa Terv, amely Angyalföld, Újlipótváros és Vizafogó alapvető fejlesztési stratégiája - a szerk.) 2007-2013-as ciklusában egy Duna-parti sétány kialakítása (ez a mai napig nem valósult meg - a szerk.); ennek ellenére alulról szerveződő, organikus, pusztán a piaci változásokra reagáló folyamat hatásaként éppen itt, a Pozsonyi úton indult be jelentős kiskereskedelmi s vélhetően demográfiai változás is. Legalábbis a kiskereskedelmi és lakáspiaci mutatók valamelyest ezt igazolják.

Az 1,2 kilométer hosszú sétányon egymást érik a megújult, egyedi portával, a mai kor követelményeinek megfelelően frissen berendezett kirakatokkal rendelkező kiskereskedelmi egységek, melyek reagálnak a társadalmi változásra is. Így nem csoda, hogy főként a szolgáltató szegmens bontogatja szárnyait. Ezen belül elsőként talán a gasztronómiához kapcsolódó különböző egységeket érdemes megemlíteni: jól látszik, hogy az elmúlt időszakban sorra nyitottak a különbözőféle "kiülős" kávézók, modern bisztrók, csábító édesség- és gasztroboltok, valamint éttermek. Az utcában például jól megfér egymás mellett a régi bútordarabnak számító "Dunapark" étterem és kávéház a Szent István park szomszédságában, vagy például a közelmúltban számos gasztroblogon nagyobb publicitást kapó "The Donut Library" fánkozó. De akad még könyvesbolt is szép számmal a sétányon; köztük külön gyermekekre pozicionált is, minden nap mesedélutánnal. Sőt, találhat design- és ékszerboltot, galériát és trendi fodrászatot is bőven, aki erre jár.

A változás tehát kézzel fogható, nagy kérdés ugyanakkor, hogy a helyi adottságokra építő, jól pozicionált kiskereskedelmi egységek mellett előbb-utóbb megjelennek-e az elmúlt időszakban egyre inkább a bevásárlóközpontokba visszahúzódó divatmultik és egyéb kiskereskedelmi hálózatok? Bár ingatlanpiaci szakértők szerint a Váci utca és az Andrássy út továbbra is a kereskedők első számú célpontja, ez azonban nem feltétlenül jelenti azt, hogy egy Pozsonyi úthoz hasonló terület piaci életének éppen ez lesz a következő fejezete. Amennyiben viszont a fejlesztések nem állnak le - különös tekintettel a Duna-parti sétányfejlesztésre -, előfordulhat, hogy további átalakuláson esik majd át kiskereskedelmi szempontból a terület. Valljuk be, a Duna-part közelsége egyébként ezt egyértelműen lehetővé tenné.

Mi volt előbb: a tyúk vagy a tojás?

A terület kiskereskedelmi fejlődése természetesen lakáspiaci szempontból sem elhanyagolható. Felvetődik ugyanakkor a kérdés, mi volt előbb, a tyúk vagy a tojás: vagyis a terület kiskereskedelmi piacának fellendülése, vagy a lakáspiaci folyamatok előidézte demográfiai változás - különös tekintettel a helyi vásárlóerő összetételére - követte előbb a rehabilitációs folyamatot? "Korántsem beszélhetünk spontán folyamatról, az ingatlanpiaci mutatók javulását szinte mindig valamilyen reorganizációs fejlesztési folyamat előzi meg. A javuló lakáspiaci mutatók és a kiskereskedelem minősége között egyébként többnyire szinergia figyelhető meg; amennyiben egy adott területnek javul a reputációja, akkor óhatatlanul mozgásba lendülnek az egyes részpiacok is. Nem szabad ugyanakkor figyelmen kívül hagyni azt, hogy egészséges piaci környezetben természetesen a kiskereskedelem előbb-utóbb mindig jól leköveti a terület demográfiai változásait is" - mondta el Baross Pál FRICS, a Realaudit ügyvezetője, a BFVK Zrt. igazgatótanácsának elnöke.

A lakáspiaci mutatók mindazonáltal magukért beszélnek, és igazolják a városfejlesztésben rejlő egyéb járulékos következményeket is. Bár negyedéves bontásban - a kevéssé értékelhető számú tranzakció okán - nagyon zajosak a folyamatok, éves szinten ugyanakkor jól kirajzolódnak a lakáspiaci trendek. Az FHB Lakásárindex adataiból kiderül, hogy bár az átlagárak emelkedést produkáltak a 2007-2012 közé eső öt évben, a fajlagos árak mégis minimális csökkenést mutattak. Ez az ellentétes folyamat főként oda vezethető vissza, hogy az adásvételek eltolódtak a nagyobb lakások felé.

A tiszta árváltozást ugyanakkor leginkább a méretkategóriák szerinti bontás jelzi. Ezek szerint mind az 50 négyzetméter alatti, mind a 80 négyzetméter feletti alapterületű lakások esetében csökkenés figyelhető meg a fajlagos árakban. Egyedül az 50-80 négyzetméter közötti kategóriában tudta korrigálni 2012-re a piac az előtte lévő évek esését. Ez főként annak köszönhető, hogy a 60 és 80 négyzetméter közötti lakások ritkábbak a környéken. Méretkategóriák szerinti bontásban egyébként összességében nagyon kicsi, 1-3 százalékos csökkenés figyelhető meg a fajlagos árak változásában. Az évi nagyjából 90 ezres tranzakciószámhoz viszonyítva viszont a vizsgált időszak alatt bekövetkezett közel 200 adásvétel már igazán szép számnak nevezhető. Ne felejtsük el, egy alig több mint 1 kilométer hosszú útszakaszról beszélünk, melyen összesen, ha néhány ezer ingatlan található.

Bár a fenti számok elsőre nem feltétlenül támasztják alá eredeti állításunkat - miszerint a terület fejlődése a lakáspiacnak is hatalmas lökést adott -, arról azonban ne feledkezzünk meg, hogy ezen időszak alatt éppen a válság éveit írtuk. Ennek fényében pedig ez a minimális csökkenés inkább stagnálásnak tudható be. Pozitív gazdasági mutatók mellett viszont - vegyülve az urbanizációs folyamatokkal - vélhetően a jövőben az árak jelentős emelkedése várható.

Persze ingatlanpiaci szakértők korábban sem vizionáltak mást. 2009-ben például a Portfolio.hu online interjújában Hunyady Attila, akkor még az ingatlanfejlesztő AL Holding elnökeként (Hunyady jelenleg az InHouse Társasházkezelő Zrt. vezérigazgatója) a következőképpen reagált arra az olvasói kérdésre, hogy vajon lát-e esélyt árcsökkenésre a XIII. kerület újlipótvárosi részén, különösen a Dunához közeli utcák vonatkozásában: "Nem, extrém lokálpatriotizmus, nulla új telek és fejlesztés, kihalással lehet csak bekerülni."