Eltörli a plázastopot a Tisza-kormány? Ugrásra készen várnak a boltláncok: százával nyílhatnak új üzletek

A plázastopot 2011 végén vezette be az Orbán-kormány, a szabályozás 2012. január 1-jén lépett hatályba. Az eredeti intézkedés három évre szólt, és főszabály szerint megtiltotta a 300 négyzetméternél nagyobb új kereskedelmi építmények építését, illetve a már meglévő, 300 négyzetméternél nagyobb üzletek bővítését. A beruházók ugyanakkor bizonyos esetekben felmentést kérhettek a tilalom alól.

A kormány a szabályozást elsősorban településfejlesztési, környezetvédelmi és közlekedési szempontokkal indokolta. Az elképzelés szerint a nagy kereskedelmi egységek túlzott terjeszkedése növelheti a közlekedési terhelést, a környezetterhelést, és kedvezőtlenül alakíthatja a városok szerkezetét. A szabályozásnak emellett gazdaságpolitikai célja is volt: a kisebb, jellemzően hazai tulajdonú üzletek helyzetét kívánták védeni a nagy nemzetközi áruházláncokkal szemben.

Az eredeti moratórium 2014 végén járt volna le, a kormány azonban nem engedte megszűnni a rendszert. 2015-től átalakították a szabályozást, a korábbi 300 négyzetméteres határt 400 négyzetméterre emelték. Ettől kezdve a 400 négyzetméternél nagyobb kereskedelmi építmények építéséhez és bővítéséhez külön szakhatósági hozzájárulásra volt szükség. Vagyis a teljes építési tilalom helyett egy speciális engedélyezési rendszer jött létre.

A változás ellenére a szabályozás lényegében tartós maradt. Az elmúlt években többször módosították, de a 400 négyzetméteres határhoz kötött különleges engedélyezési rendszer megmaradt. A 2024-ben hatályba lépő új építési szabályozásba is átültették a plázastop rendelkezéseit, így a korábbi, különálló szabályozás helyett ma már a magyar építészeti jog részeként él tovább.

A rendszer közben tovább szigorodott

A plázastop történetében fontos fordulópont volt a 2025 őszén hatályba lépett módosítás. A 274/2025. (VIII. 18.) kormányrendelet szeptember 17-től új szabályokat hozott a 400 négyzetméternél nagyobb, napi fogyasztási cikkeket értékesítő üzletek esetében. A változás szerint bizonyos esetekben az új tulajdonosnak vagy bérlőnek rendeltetésmódosítási engedélyt kell kérnie az üzlet használatához. A Pénzcentrum ugyanakkor már a rendelet kihirdetésekor jelezte, hogy a szigorítás a korábban elterjedt értelmezésnél szűkebb körre vonatkozik.

A szabályozás részleteit ugyanakkor érdemes pontosan kezelni. Nem arról van szó, hogy minden 400 négyzetméternél nagyobb üzlethelyiség egyszerű adásvétele vagy bérbeadása automatikusan engedélykötelessé vált. A szigorítás a napi fogyasztási cikkeket értékesítő üzletek használatának megváltozásához kapcsolódik. Ez a gyakorlatban azt jelentheti, hogy egy korábban már működő nagyobb üzlethelyiség új kereskedő általi használata sem feltétlenül intézhető el egyszerűen, ha a rendeltetés megváltozik.

A Lidl szerint rengeteg helyen lenne még igény új üzletre

A vita egyik legerősebb új eleme, hogy már konkrét szám is elhangzott arról, mekkora terjeszkedési lehetőség van a jelenlegi korlátozások mögött. A Lidl Magyarország igazgatósági elnöke, Szlavikovics Zita júliusban arról beszélt, hogy a vállalat 55 településen keres olyan területet vagy épületet, ahol új vagy újabb üzletet tudna nyitni. A listán olyan települések is szerepelnek, ahol a Lidl jelenleg egyáltalán nincs jelen. A cég jelenleg mintegy 220 magyarországi üzlettel működik, és a 55 település között Budapest mellett olyan városok is szerepelnek, mint Tiszakécske, Gyömrő vagy Mogyoród.

A plázastop hatását az ingatlanpiaci adatok is érzékeltetik. Az MNB 2026 első féléves kereskedelmiingatlan-piaci jelentése szerint az új fejlesztések volumene továbbra is korlátozott maradt, a plázastop miatt pedig a bevásárlóközpont-állomány érdemben nem bővült. Közben júliusban a Magyar Bevásárlóközpontok Szövetsége már a szabályozás megszüntetését és egy új, kiszámíthatóbb rendszer kialakítását sürgette.

A bizonytalanság visszafogja a beruházásokat

A plázastop több mint egy évtizede része a magyar kiskereskedelmi szabályozásnak, az elmúlt időszakban azonban ismét felerősödött a vita arról, hogy szükség van-e a korlátozásra. A Lidl újabb üzleteket nyitna, a kereskedelmi ingatlanpiac szereplői pedig a szabályozás enyhítését sürgetik. A GKI friss elemzése azt mutatta meg, hogy a plázastop nem segítette a hazai kereskedelmi ágazat fejlődését, miközben a szabályozási bizonytalanság érdemben visszafogta a beruházási hajlandóságot.

A GKI vezető kutatója, Molnár László szerint a plázastop eredeti célja az volt, hogy a nemzetközi láncok terjeszkedésének akadályozásával segítse a hazai tulajdonú kereskedelmi láncokat. A gyakorlat azonban ennél összetettebb képet mutat. A szabályozás kezdeti szigorúsága később enyhült, így 2012 óta több nemzetközi lánc is jelentős számú új üzletet nyitott.

• A Lidl üzleteinek száma például a 2012-es 154-ről 2026-ra mintegy 220-ra nőtt,
• az Aldi pedig 90 üzletről 188-ra bővítette hálózatát.

Ugyanakkor hangsúlyozta, már önmagában az is komoly korlátot jelentett, hogy a vállalatok nem tudhatták biztosan, megkapják-e az engedélyt egy tervezett üzlet megnyitásához. Ez a bizonytalanság visszafoghatta a beruházási döntéseket, hiszen egy új áruház megtervezése és előkészítése jelentős összeget igényel akkor is, ha később nem kapja meg a szükséges engedélyt.

Molnár László szerint a helyzetet tovább rontotta, hogy a nemzetközi hátterű kiskereskedelmi láncokat az elmúlt években több más intézkedés is érintette. Ide sorolják a kiskereskedelmi különadót, az árstopokat, a kötelező akciókat és az árrésstopot is. A GKI szerint ezek együttesen oda vezettek, hogy a nemzetközi hátterű láncok jelentős része veszteségessé vált, ami tovább csökkentette a kedvet új, potenciálisan veszteséges üzletek megnyitására.

A fogyasztói árakra a plázastopnál jóval nagyobb hatással voltak az egyéb kiskereskedelmi intézkedések, különösen az árrésstop. Ezek a szabályok az olcsóbb import felé terelték a piacot, miközben kiszoríthatják a drágábban termelő hazai szereplőket. Ez rövid távon kedvezhet a fogyasztóknak az alacsonyabb árak miatt, hosszabb távon azonban a minőség és a választék szűkülését okozhatja

- emelte ki az elemző.

A GKI vezető kutatója, Molnár László úgy véli, a plázastop miatt elmaradó beruházások nagyságrendje ugyanakkor nem feltétlenül óriási, hiszen a korlátozások ellenére is folyamatosan nyíltak új üzletek. A kutatóintézet azonban reálisnak tartja a Lidl azon becslését, hogy a szabályozás eltörlése esetén mintegy 50 új üzletet tudna megnyitni.

A többi érintett kereskedővel együtt ez összesen körülbelül 150 új üzletet jelenthetne, mintegy 300 milliárd forintos beruházási volumen mellett.

A beruházások mellett a foglalkoztatási hatás sem lenne elhanyagolható. A GKI számításai szerint a mintegy 150 új üzlet körülbelül 4500 új munkahelyet jelenthetne. Az ezekhez kapcsolódó keresetek a jelenlegi feltételek mellett évente mintegy 45 milliárd forint bruttó munkaerőköltséget jelenthetnének, amelyből a kutatóintézet becslése szerint közvetlenül körülbelül 18 milliárd forint többlet adóbevétel származhatna.

A plázastop enyhítése vagy megszüntetése egyértelműen erősítené a kiskereskedelmi versenyt. A kutatóintézet mintegy 160 új üzlet megjelenésével számol, ugyanakkor arra is felhívja a figyelmet, hogy az új üzletek egy része meglévő kisebb boltok forgalmát vehetné át, így a nettó üzletszám-növekedés ennél kisebb lehet.

Molnár László hozzátette, azonban önmagában a plázastop eltörlése nem lenne elegendő. A kiskereskedelmi különadó és az árrésstop fennmaradása mellett ugyanis elsősorban az a Lidl tudna gyorsan terjeszkedni, amely jelenleg is nyereségesen működik. Ez hosszabb távon akár szűkíthetné is a versenyt és a választékot. A fogyasztók szempontjából ezért a szabályozási környezet egészének átalakítása lenne fontos. A megfelelő feltételek mellett a nagyobb verseny szélesebb választékot, mérsékeltebb áremelkedést és a hazai termelők kiszorulásának lassulását eredményezhetné.

Az elemző a plázastopot a magyar gazdaságban tapasztalható általános beruházási bizonytalanság részeként értékeli. A beruházások 2022 óta tartó visszaesésében az üzleti szféra óvatossága és a gazdaságpolitikai kiszámíthatatlanság is szerepet játszik. A plázastop enyhítése ezért önmagában is javítaná a kiszámíthatóságot a kereskedelmi szektorban, de az intézet szerint ennél szélesebb körű változásra lenne szükség.

A GKI elemzőjének álláspontja szerint a hazai termelőket és a magyar tulajdonú kisebb kereskedőket célzott támogatásokkal kellene segíteni, nem más piaci szereplők terjeszkedésének korlátozásával. A kutatóintézet szerint a versennyel együtt kell élni, annak kedvezőtlen hatásait pedig célzott támogatásokkal lehet hatékonyabban és tartósabban mérsékelni, mint tiltásokkal.

Már zajlanak az egyeztetések a kormánnyal

Miközben a GKI szerint a plázastop nem segítette a hazai kereskedelmi ágazat fejlődését, az ágazati szereplők szerint a szabályozás mára jóval túlmutat az új üzletek építésének korlátozásán. Prosits Attila, a Magyar Bevásárlóközpontok Szövetségének elnöke szerint az elmúlt időszakban már elindult a szakmai párbeszéd a kormányzattal a szabályozás átalakításáról. Az MBSZ a Pénzcentrum megkeresésére azt mondta, hogy olyan rendszerre lenne szükség, amely kiszámíthatóbb, és kevésbé korlátozza a versenypiaci folyamatokat.

Prosits Attila elmondása szerint az MBSZ felvette a kapcsolatot az érintett minisztériumokkal, megküldte számukra a szervezet szakmai állásfoglalását, és személyesen is egyeztetett Kozák Tamás kereskedelmi államtitkár-helyettessel. A közeljövőben további megbeszélésekre számítanak.

Az MBSZ elnöke leszögezte, hogy fontos különbséget tenni a köznyelvben plázastopként emlegetett szabályozás és annak tényleges jogi háttere között. A rendszer több törvény és kormányrendelet egymásra épülő szabályozásából áll, 2012 óta van érvényben, és azóta többször módosították. A legutóbbi jelentősebb változás 2025-ben történt, amikor szigorították a rendeltetésmódosítás szabályait.

A szabályozás emiatt ma már nem pusztán azt határozza meg, hogy hol és milyen új kereskedelmi létesítmény épülhet. Prosits elmondta: a meglévő bevásárlóközpontok mindennapi működését is érintheti. Bizonyos esetekben egy 400 négyzetméternél nagyobb üzlet átalakítása vagy bővítése, illetve a napi fogyasztási cikkeket értékesítő üzleteknél akár a bérlő, az üzemeltető vagy a tulajdonos változása is külön engedélyezési eljárást tehet szükségessé.

Az MBSZ szerint a legnagyobb probléma a kiszámíthatóság hiánya. A szervezet nem hivatalos piaci becslésekre hivatkozva úgy látja, hogy akár 50 ezer négyzetméternyi új bérbeadható kereskedelmi terület fejlesztésére is lehetne igény, amennyiben azt a kiskereskedelmi forgalom és a gazdasági környezet is indokolja.

Ez azonban nem feltétlenül új, klasszikus bevásárlóközpontok építését jelentené. A fejlesztési igény elsősorban meglévő létesítmények bővítésében, retail parkokban, strip mallokban, illetve hipermarketekhez kapcsolódó fejlesztésekben jelenhet meg

- fogalmazott. Az MBSZ kiemelte, a beruházók számára különösen fontos, hogy előre kiszámítható legyen egy fejlesztés engedélyezésének menete. Egy kereskedelmi ingatlanfejlesztés hosszú távú és jelentős tőkeigényű beruházás, ezért már az is visszatarthat egy befektetőt, ha nem tudja előre, milyen feltételekkel és milyen időtávon valósíthatja meg a projektet.

Prosits megjegyezte, hogy a meglévő bevásárlóközpontok esetében még látványosabb a probléma. Egy ilyen létesítmény ugyanis folyamatosan változik, a bérlői mix átalakul, üzletek költöznek ki és újak érkeznek, a kereskedők pedig az üzlethelyiségeket az új koncepciójukhoz igazítják. Az MBSZ szerint a jelenlegi szabályozás ezekbe a hétköznapi piaci folyamatokba is beavatkozhat.

Az MBSZ ezért nem a szabályozás teljes hiányát szorgalmazza. Prosits szerint az új fejlesztéseknél továbbra is szükség van építési, városfejlesztési, közlekedési, energetikai és környezetvédelmi követelményekre, ezeket azonban átlátható és előre tervezhető rendszerben kellene érvényesíteni.

A szövetség szerint a már működő bevásárlóközpontokra vonatkozó speciális korlátozásokat és a rendeltetésmódosítás jelenlegi szabályait ki kellene vezetni. Ez különösen azért lenne fontos, mert az előttünk álló években jelentős energetikai korszerűsítésekre lesz szükség a kereskedelmi ingatlanokban. Az uniós energiahatékonysági és épületenergetikai előírások miatt a tulajdonosoknak komoly beruházásokat kell végrehajtaniuk, az MBSZ szerint pedig nem szerencsés, ha az egyik szabályozás korszerűsítésre ösztönöz, miközben egy másik adminisztratív akadályokat állít ugyanazon fejlesztések elé.

A szabályozási környezet a nemzetközi befektetők szempontjából is fontos. Prosits úgy látja, a nemzetközi befektetők országok között választanak, ezért ha egy piacon egy beruházás engedélyezése nehezen kiszámítható, az önmagában versenyhátrányt jelenthet.

A plázastop enyhítése az MBSZ szerint a fogyasztók számára is kedvezőbb helyzetet teremthetne.

• Az új szereplők piacra lépése,
• a meglévő üzletek bővítése
• és az új üzletkoncepciók megjelenése erősebb versenyt
• és szélesebb választékot eredményezhetne.

Az MBSZ ugyanakkor nem állítja, hogy a plázastop kivezetése önmagában automatikusan csökkentené a fogyasztói árakat.

Az árakat számos tényező alakítja, az energia- és bérköltségektől kezdve a beszerzési árakon és adóterheken át. A szövetség szerint azonban a piacra lépési korlátok csökkentése és az erősebb verseny hosszabb távon a fogyasztók érdekeit szolgálná.

A kereskedelem gazdasági súlya miatt az MBSZ megjegyezte, hogy nem egy szűk ingatlanpiaci kérdésről van szó. Az ágazat több mint 500 ezer embernek ad munkát, és jelentős adó- és járulékbefizető. Az MBSZ tagvállalatai 63 bevásárlóközpontot és 147 hipermarketet, összesen mintegy 2,13 millió négyzetméter kereskedelmi területet képviselnek Magyarországon.

A kormányzattal megkezdett egyeztetés így az MBSZ állítása szerint nem kizárólag a plázastop jövőjéről szólhat. A szervezet az energiahatékonyság, az épületek korszerűsítése és az uniós épületenergetikai irányelv hazai átültetésének következményeit is napirenden tartaná.

Az MBSZ olyan szabályozást tartana kívánatosnak, amely az új kereskedelmi beruházásoknál továbbra is érvényesíti a városfejlesztési és környezetvédelmi szempontokat, ugyanakkor nem nehezíti feleslegesen a már működő kereskedelmi ingatlanok átalakítását, bővítését és piaci megújulását.

A plázastopnak vége lehet?

A GKI és a Magyar Bevásárlóközpontok Szövetsége egyaránt úgy látja, hogy a több mint egy évtizede működő plázastop felülvizsgálatra szorul. A GKI szerint a szabályozás nem segítette érdemben a hazai kereskedelem fejlődését, miközben a kiszámíthatatlan engedélyezési rendszer visszafogta a beruházási hajlandóságot és korlátozta a verseny erősödését. A kutatóintézet becslése szerint a szabályozás enyhítése mintegy 150 új üzlet megjelenését, körülbelül 300 milliárd forintnyi beruházást és 4500 új munkahelyet hozhatna.

Az MBSZ szerint a probléma mára túlmutat az új üzletek építésén. A jelenlegi szabályok a meglévő bevásárlóközpontok bővítését, átalakítását, illetve bizonyos esetekben a bérlők és üzemeltetők változását is megnehezíthetik. A szövetség ezért a speciális korlátozások és a rendeltetésmódosítás jelenlegi szabályainak kivezetését sürgeti, miközben az új beruházásoknál továbbra is fenntartaná a városfejlesztési, közlekedési és környezetvédelmi követelményeket.

A két szervezet abban is egyetért, hogy a szabályozási környezet kiszámíthatósága kulcsfontosságú a beruházások szempontjából. Az MBSZ szerint akár 50 ezer négyzetméternyi új kereskedelmi terület fejlesztésére is lehetne piaci igény. A plázastop enyhítése az erősebb versenyen és a szélesebb kínálaton keresztül a fogyasztóknak is kedvezhetne, ugyanakkor egyik megszólalás alapján sem lenne megalapozott azt állítani, hogy a szabályozás eltörlése önmagában automatikusan alacsonyabb árakat eredményezne.

A mostani helyzetben fontos fejlemény, hogy az MBSZ szerint már megkezdődött a szakmai párbeszéd a kormányzattal. A szövetség az érintett minisztériumokkal egyeztet, és további tárgyalásokra is számít. A vita így már nem arról szól, hogy szükség van-e valamilyen szabályozásra, hanem arról, hogy a 2012 óta többször módosított rendszer hogyan alakítható át úgy, hogy közben ne fékezze indokolatlanul a beruházásokat, a versenyt és a kereskedelmi ingatlanok megújulását.

Pénzcentrum kutatás az üvegvisszaváltás rendszeréről

A Pénzcentrum felmérést készít arról, hogyan látják az emberek a palackvisszaváltási rendszer működését. Kutatásunkban többek között azt vizsgáljuk, mennyire vált be a rendszer, milyen gyakran viszik vissza a palackokat, hogyan használják fel a visszakapott összeget, illetve mit gondolnak a készpénzes visszafizetés esetleges megszüntetéséről.