Összeomlanak az ingatlanárak a kiszáradó Velencei-tónál? Kezd tisztulni a kép, minden egy irányba mutat

A Velencei-tó 2026 nyarára ismét kritikus helyzetbe került. A tartós csapadékhiány, a magas párolgás és az évek óta halogatott, átfogó vízpótlási megoldás hiánya miatt a tó vízszintje újra veszélyesen alacsony, egyes partszakaszokon pedig már inkább egy zsugorodó mocsár, mint Magyarország harmadik legnagyobb természetes tava fogadja a látogatókat. Szakértők szerint, ha nem történik érdemi beavatkozás, a Velencei-tó ökológiai állapota tovább romolhat, ami nemcsak a turizmust és az élővilágot, hanem az egész térség jövőjét is veszélyezteti.

Mindez azért is különösen érdekes, mert a tóparti ingatlanok értékének egyik legfontosabb eleme éppen a víz közelsége és az üdülési lehetőség. Ha egy tó fokozatosan elveszíti vonzerejét, logikusnak tűnne, hogy a környékbeli lakások és nyaralók ára is csökkenni kezd. De valóban így reagál a piac, vagy egyelőre figyelmen kívül hagyja a környezeti kockázatokat?

EZ IS ÉRDEKELHET

Rendkívüli helyzet a Velencei-tónál: szinte teljesen elfogyott a víz, már át is lehet gyalogolni

A Velencei-tó történelmi, rekordalacsony vízállása miatt elmarad az oda tervezett egyetemi kajak-kenu világbajnokság.

Ennek jártunk utána: több nagy ingatlanközvetítő hálózat és pénzügyi szakértő segítségével megvizsgáltuk, hogyan alakultak a Velencei-tó környéki ingatlanárak, mennyire óvatosak a vevők, és mikor jelenhet meg a tó ökológiai válságának hatása a lakáspiacon.

Több irányból is erős volt a hátszél

Futó Péter, a Zenga vezető elemzője szerint a Velencei-tó körüli ingatlanpiac az elmúlt években több irányból is erős hátszelet kapott. A térség egyszerre profitált a budapesti agglomeráció terjeszkedéséből, a belföldi turizmus élénküléséből és abból, hogy a vízparti, illetve vízközeli ingatlanok iránt tartósan magas maradt a kereslet. A mostani vízszintproblémák és a korábbi extrém alacsony vízállások azonban egyre élesebben vetik fel a kérdést: meddig tudja a piac zárójelbe tenni a tó ökológiai kockázatait. A szakember úgy látja, egyelőre nem beszélhetünk látványos áresésről vagy pánikszerű korrekcióról.

A tóparti ingatlanok hirdetési áraiban nem történt olyan mértékű korrekció, amely tükrözné egy tartós ökológiai probléma kockázatát

- fogalmazott Futó Péter. Szerinte ennek legfőbb oka, hogy a vevők és az eladók jelenleg inkább átmeneti problémaként tekintenek a Velencei-tó vízszintjével kapcsolatos helyzetre, nem pedig olyan tartós változásként, amely alapjaiban írná át a térség ingatlanpiaci értékét.

A Zenga kínálati adatai alapján a tóparti települések átlagos hirdetési négyzetméterárai továbbra is erős piacot mutatnak.

• Gárdonyban jelenleg 850 ezer forint körül alakul az átlagos hirdetési négyzetméterár,
• Pákozdon 650 ezer forint, Sukorón szintén 850 ezer forint,
• Velencén pedig már 950 ezer forint körüli átlagár látható.

Ezek az adatok arra utalnak, hogy a Velencei-tó környéke továbbra sem szakadt ki negatív irányban az országos lakáspiaci folyamatokból, vagyis a vízszint körüli aggodalmak egyelőre nem jelentek meg drámai árengedmények formájában.

EZ IS ÉRDEKELHET

Drámai a helyzet hazánk népszerű nyaralóhelyén: tömeges pusztulás fenyeget, kongatják a vészharangot a szakértők

Már most drámai a helyzet a Velencei-tónál, és szakértők szerint az idei év új negatív rekordot hozhat.

Futó Péter szerint a piac most inkább kivár, és sok szereplő abban bízik, hogy a vízpótlás hosszabb távon megoldható lesz. Ez a várakozás tartja életben azt a képet, hogy a Velencei-tó továbbra is Budapest egyik legfontosabb közeli rekreációs övezete maradhat. A főváros közelsége önmagában is erős támasz: a térség nem kizárólag klasszikus nyaralópiac, hanem részben agglomerációs lakóövezet is, ami stabilabb keresletet adhat neki, mint egy távolabbi, szezonális üdülőterületnek. A kockázat azonban nem tűnt el, legfeljebb még nem árazta be teljesen a piac.

Ha a vízállás tartósan alacsony marad, akkor a befektetési céllal vásárlók, például a rövid távú kiadásban gondolkodók jóval óvatosabbak lehetnek, és ez már az átlagárakban is látszani fog

- mondta a Zenga vezető elemzője. Ez különösen azokat az ingatlanokat érintheti érzékenyen, amelyek értékét elsősorban a tó közelsége, a vízparti életérzés vagy a turisztikai hasznosíthatóság adja.

Ma már nem klasszikus üdülőterület, ez tarthatja felszínen a lakáspiacot

Az Otthon Centrum szerint a Velencei-tó ingatlanpiaca ma már nem írható le klasszikus üdülőpiacként: a térség sokkal inkább hibrid szegmenssé vált, ahol az állandó lakhatási és a rekreációs célú kereslet egyszerre van jelen. A tó környéke az autópályás összeköttetésnek köszönhetően a fővárosból napi ingázással is kényelmesen elérhető, ezért egyre többen választják állandó lakóhelyül. Ezzel párhuzamosan a nyári hónapokban továbbra is erős az üdülőfunkció, a tó turisztikai és rekreációs szerepe pedig változatlanul meghatározó.

A társaság értékelése szerint a víz közelsége az elmúlt években egyértelműen beépült az árakba. „A Velencei-tó környezetében található ingatlanok jellemzően mintegy 50 százalékos felár mellett cserélnek gazdát a környékbeli települések hasonló adottságú ingatlanjaihoz képest” – közölte az Otthon Centrum. A közvetlen vízparti ingatlanoknál ennél is nagyobb a különbség: ezek ára a környező települések ingatlanjaihoz viszonyítva akár kétszeres szorzót is elérhet.

A vevői döntésekben ma egyszerre jelenik meg a tó vonzereje és Budapest közelsége, de az Otthon Centrum szerint az elmúlt években inkább az agglomerációs szerepkör erősödött látványosabban. A térségbe sokan költöztek ki elsősorban Budapestről, ami azt jelzi, hogy a Velencei-tó környéke már nem csupán szezonális célpont, hanem lakóhelyként is egyre fontosabb alternatíva.

A vízszinttel kapcsolatos bizonytalanság árazása ugyanakkor összetettebb kérdés. Az Otthon Centrum szerint a Velencei-tó piacát elsősorban a Balatonéval érdemes összevetni, és az adatok alapján úgy tűnik, hogy az árversenyben a Velencei-tó kezd lemaradni. Az idei, átlagosan 580 ezer forintos négyzetméterár 12,5 százalékkal alacsonyabb a balatoni átlagnál. Ez azért is figyelemre méltó, mert 2016 és 2022 között a Velencei-tó árszintje még meghaladta a Balatonét. A cég értékelése szerint egy további vízszintcsökkenés a jövőben növelheti a két térség közötti árkülönbséget, ugyanakkor a Velencei-tó erősödő agglomerációs szerepe részben ellensúlyozhatja ezt a hatást.

A vevők és eladók magatartásában már látszanak bizonyos óvatosabb piaci jelek, de ezek nem tekinthetők kirívónak. Az Otthon Centrum szerint az alku mértéke valóban nőtt az elmúlt években, az idei 12 százalékos érték azonban mindössze 1,5 százalékponttal haladja meg az országos átlagot. Ez más vízparti településekhez képest még kifejezetten kedvező képnek számít. Hasonló a helyzet az értékesítési idővel is: bár az utóbbi években ez is hosszabb lett, a jelenlegi valamivel több mint 200 nap nem számít kiugrónak. Ez nagyjából egy hónappal haladja meg az országos átlagot, de megfelel más vízparti térségek mutatóinak.

Mindezek alapján az Otthon Centrum úgy látja, hogy a piaci mutatók romlása nem köthető egyértelműen és kizárólag a vízszinthelyzethez. „Mindez arra utal, hogy a mutatók növekedése nem elsősorban a vízszinthelyzettel van összefüggésben, hiszen ezek nem térnek el érdemben más hasonló adottságú üdülőterületek értékeitől” – fogalmazott a társaság.

A jelenlegi árszintek fenntarthatósága nagyrészt attól függ, mi történik hosszabb távon a tóval. Az Otthon Centrum szerint ha a Velencei-tó teljesen elveszítené turisztikai jelentőségét, az a legrosszabb forgatókönyv lenne, és annak hatása az árakon is megjelenne. A válaszok alapján ugyanakkor a térség lakópiaci, agglomerációs szerepe olyan tényező, amely bizonyos mértékig tompíthatja a turisztikai funkció esetleges gyengülésének következményeit.

A cég szerint Érd, Gödöllő vagy akár Budaörs térsége nem közvetlen versenytársa a Velencei-tónak, mert eltérő karakterű agglomerációs területekről van szó. Bár mindegyik lokáció szóba jöhet a fővárosból kiköltözők számára, a választást nemcsak az árak, hanem a munkahely, a családi és rokoni kapcsolatok földrajzi elhelyezkedése is erősen befolyásolja. Az Otthon Centrum szerint akit például a budai oldalhoz vagy a Dunántúlhoz kötnek ezek a szempontok, az nagyobb eséllyel keres ingatlant a nyugati agglomerációban, így a Velencei-tó térsége sajátos, mással nehezen behelyettesíthető pozíciót őrizhet a kiköltözők térképén.

Egyelőre nem látni az árakban, hogy tragikus a helyzet

Az OTP Ingatlanpont szerint miközben aggasztó hírek érkeznek a Velencei-tó vízállásáról, az ingatlanpiacon egyelőre nem látszik ennek erős negatív hatása. A tó vízpótlásának megoldása még várat magára, a térség lakáspiaca azonban az elmúlt évek jelentős áremelkedése után is élénk maradt. A vásárlói érdeklődés továbbra is jelen van, az alsó ársáv pedig négyzetméterenként lassan megközelíti a lélektani egymillió forintos határt.

Az alacsony vízszint nemcsak természeti, hanem gazdasági és turisztikai kérdés is a térségben. Az egykor élénk strandokon ma már nyári hétvégéken is jóval kevesebben vannak, ugyanakkor a turizmus az elmúlt években részben alkalmazkodott a megváltozott helyzethez - emlték ki. A strandolók mellett, illetve helyett egyre nagyobb szerepet kapnak a kirándulók és a kerékpárosok, akik hétvégenként továbbra is forgalmat visznek a helyi szolgáltatókhoz.

A Velencei-tó fekvése ebből a szempontból továbbra is kedvező: Budapest elővárosi vonattal egy órán belül elérhető, Székesfehérvár pedig mindössze körülbelül 15 percre van. A helyi vendéglátás is változik: a klasszikus strandbüfék mellett a nagyobb tóparti településeken már magasabb színvonalú éttermek és bisztrók is megjelentek.

A tó vízszintje természetesen az ingatlanárakra is hatással lehet, de az OTP Ingatlanpont szerint egyelőre nem rajzolódik ki erőteljes negatív trend. Az elmúlt években jelentősen emelkedtek az árak a Velencei-tó partján, részben azért, mert egyre többen költöztek ki a fővárosból, és vállalták akár a napi ingázást is. Ezt a folyamatot a koronavírus-járvány is erősítette. A Velencei-tó így ma már nem pusztán nyaralóövezet, hanem egyre inkább állandó lakóhely is, ami hozzájárul ahhoz, hogy az ingatlanárak tartják magukat.

Továbbra is kétarcúnak mondható a piac a Velencei-tó térségében, az újépítésű és a használt ingatlanok árszintje között érzékelhető a különbség - mutatott rá Komádi Csaba, az OTP Ingatlanpont észak-dunántúli régióvezetője. A szakember szerint az újépítésű lakások piacán Sukoró emelkedik ki a tó északi partján, ahol prémium kategóriás ingatlanok is találhatók, ezek négyzetméterára pedig eléri az 1,5 millió forintot. A többi tókörnyéki településen az újépítésű lakások ára jellemzően 1,1 millió forint körül alakul négyzetméterenként. A használt lakások közül a jó állapotúak 950 ezer és 1,2 millió forint közötti négyzetméteráron kelnek el, de még az alsóbb kategóriába tartozó ingatlanok ára is meghaladja a 800 ezer forintot négyzetméterenként.

A kereslet erejét mutatja, hogy Komádi Csaba tapasztalatai szerint a 60 millió forint alatti ingatlanok értékesítési ideje látványosan rövidült. Megfelelő árazás mellett ezek az otthonok akár néhány nap alatt gazdára találhatnak. A nagyobb értékű ingatlanoknál viszont jóval türelmesebb piacra kell számítani: ezeknél jellemzően 8-18 hónap is eltelhet, mire vevő érkezik.

A régióvezető szerint a Velencei-tó környéki piacon jelenleg az árképzés a kulcskérdés. Reális áron még a régebbi, korszerűtlen nyaralók iránt is van érdeklődés, akkor is, ha ezek gyakran szigeteletlenek vagy elavult fűtési rendszerrel rendelkeznek. A korszerű, energiahatékony házak előnyt élvezhetnek, de nem kizárólag ezek adhatók el sikeresen.

A kínálat összességében bőséges, de nem mindig ott és abban az ársávban, ahol a kereslet a legerősebb. Sok a 70 millió forint feletti ingatlan, miközben a 60 millió forint alatti kategóriában szűkebb a választék, pedig a vevők leginkább ezt keresik. Komádi Csaba szerint a 40-55 millió forint közötti ingatlanokat gyakorlatilag korlátlan mennyiségben el lehetne adni. Ebben a szegmensben az alku mértéke minimális, jó esetben legfeljebb 5 százalékos árcsökkentést tudnak elérni a vásárlók. Az elmúlt hónapokban az aktív eladások körülbelül 10 százalékánál volt szükség árcsökkentésre, de ezek sem minden esetben hoztak érdemi érdeklődést.

A finanszírozásban az OTP Ingatlanpont tapasztalatai szerint nagyjából fele-fele arányban vannak jelen a készpénzes és a hitelből vásárló vevők. Tavasszal élénkült az érdeklődés, a nyári időszak azonban csendesebb lehet: Komádi Csaba havonta 5-8 tranzakcióval számol, augusztusban pedig ennél is kevesebbel. A vevők jelenleg elsősorban 60 millió forint alatti, lehetőleg felújított, hitelezhető családi házakat vagy sorházakat keresnek, elsősorban Gárdony, Agárd és Velence területén, ahol a négyzetméterár másodlagos szempont, ha az ingatlan állapota és ára megfelelő - emelte ki a szakember.

A bankok szigoríthatnak a tó körüli ingatlanok hitelezésén?

Argyelán József, a Bankmonitor vezető elemzője szerint egyelőre nem látszanak annak jelei, hogy a Velencei-tó vízszintjének tartós csökkenése miatt a bankok szigorúbban hiteleznék a térség ingatlanjait.

A szakértő úgy látja, jelenleg még nem épült be látványosan a finanszírozási feltételekbe ez a környezeti kockázat, ugyanakkor hosszabb távon már lehet hatása annak, ha a tó állapota tovább romlik.

A legfontosabb kérdés szerinte az, hogyan változik az érintett ingatlanok piaci megítélése. Ha a Velencei-tó környéki lakások, nyaralók vagy üdülőingatlanok iránt csökken a kereslet, akkor romolhat az értékesíthetőségük is. Márpedig a bankok a jelzáloghitelezésnél nemcsak azt nézik, hogy az adott pillanatban mennyit ér egy ingatlan, hanem azt is, mennyire lenne eladható, ha később valamilyen probléma miatt erre szükség lenne.

Ilyen kilátások mellett a bankok jellemzően nagyobb minimális önerő mellett nyújtanak hitelt, vagyis elképzelhető, hogy egy idő után már nem lenne elegendő a 10-20 százalékos önerő egy vásárláshoz

- fogalmazott Argyelán József.

A Bankmonitor szakértői ugyanakkor jelenleg még nem tapasztalnak érdemi különbséget a Velencei-tó környéki ingatlanok és más üdülőövezetek, például a Balaton finanszírozási feltételei között. A térség helyzetét ráadásul Budapest közelsége is árnyalja: a fővároshoz való jó kapcsolódás önmagában is fenntarthat bizonyos keresletet, ami tompíthatja a tó állapotából fakadó negatív hatásokat.

Argyelán József szerint egy esetleges árcsökkenés vagy likviditásromlás több ponton is megjelenhetne a jelzáloghitelek kockázati megítélésében.

• A bankok ilyen helyzetben elsősorban magasabb önerőt kérhetnek, hiszen fontos számukra, hogy az ingatlan jövőbeni értéke is fedezze a fennálló tartozást.
• A futamidőt viszont várhatóan önmagában nem befolyásolná a tó körüli piaci helyzet romlása.
• Ennél sokkal nagyobb szerepe lehet az értékbecslésnek: ha az értékbecslő a kialkudott vételárnál alacsonyabb forgalmi értéket állapít meg, akkor a vevőnek a vártnál jóval több saját pénzre lehet szüksége.

A szakértő ezt egy egyszerű példával szemléltette. Ha valaki 50 millió forintért vásárolna ingatlant, de a bank értékbecslője csak 45 millió forintra értékeli azt, akkor a hitel nem az 50 milliós vételárhoz, hanem a 45 milliós banki értékhez igazodik. Ha a pénzintézet 20 százalék önerőt vár el, a vevő elsőre azt gondolhatná, hogy 10 millió forint saját megtakarítás elegendő lesz. A bank azonban a 45 millió forintos érték 80 százalékát adja hitelként, vagyis legfeljebb 36 millió forintot. Így a tényleges önerőigény már 14 millió forintra nő. Ha pedig a bank közben szigorít, és 30 százalékos önerőt kér, akkor a maximális hitelösszeg 31,5 millió forintra csökken, a vevőnek pedig már 18,5 millió forint saját forrásra lenne szüksége.

Argyelán József hangsúlyozta: mindez egyelőre hipotetikus forgatókönyv. A Velencei-tó térségében még nem indult el olyan folyamat, amely a banki hitelezésben széles körben érzékelhető szigorítást hozott volna. Ha azonban a tó állapotának romlása tartóssá válna, és ez a keresletben, az árakban, valamint az ingatlanok eladhatóságában is megjelenne, akkor a finanszírozási feltételek is alkalmazkodhatnának az új piaci realitáshoz.

Címlapkép: Vasvári Tamás, MTI/MTVA