Tényleg kutyának sem fog kelleni a lakásom, ha romlik a közbiztonság? Így árazzák be a félelmet a magyar ingatlanpiacon

A közbiztonsági helyzet akár néhány hónap alatt is látványosan megváltozhat egy-egy városban, kerületben vagy városrészben - legyen szó a bűnözés növekedéséről, a lakosság összetételének átalakulásáról vagy a közterületek állapotának romlásáról. Ilyen helyzetekben gyakran felmerül a kérdés: hogyan reagál minderre az ingatlanpiac? A lakásvásárlók jellemzően óvatosabbá válnak, a befektetők pedig kivárnak, ha bizonytalanságot érzékelnek egy környék jövőjét illetően.

A bérlők és tulajdonosok döntései gyorsan tükrözhetik a hangulatváltozást: egy romló biztonságú környéken csökkenhet a kereslet, ezáltal a bérleti díjak is, míg más, biztonságosabb területek iránt nőhet az érdeklődés. A piac azonban nem mindig reagál azonnal, és a percepciók gyakran erősebben hatnak az árakra, mint a tényleges statisztikai változások. Szakértőkkel jártuk körbe, miként árazza be a közbiztonság alakulását az ingatlanpiac.

EZ IS ÉRDEKELHET

Haldoklik a budapesti buliturizmus: így silányodik le a szebb napokat látott szórakozónegyed

Szerklead

A környék áraira valóban hat

Szerintem az ingatlanárak növekedésével kiszorulnak az olyan típusú elkövetők, akik a hétköznapi észlelésünkben a bűnözés romlását indukálják. Zsebtolvajok, kötekedők, utcán fogyasztott kábítószer/alkohol miatt különböző bódultsági fokban lévő polgárok. Valószínüleg ezzel egyidőben a fehérgalléros bűnözők viszont megjelennek, de ők nem rontják ezt a szubjektív élményt

- mondta a Pénzcentrum megkeresésére Csorba Dániel, a Dandan Realty társalapítója és a Kalmárok pdcast házigazdája.

Hozzátete: természetesen ismert a lakosság növekedésével megjelenő bűnözés is, de maga a lakosságszám növekedése az említett területeken akkora keresletnövekedést eredményez, hogy az esetleges árcsökkenéseket ellensúllyozza.

Az agglomerációban és a belvárosban főként olyan helyeket ismerek, ahol a fent leírt élmény inkább mérséklődött a rehabilitált területek miatt. Ilyen pl. Józsefváros, vagy Ferencváros, ahol ez az átlag négyzetméterárakon meg is látszik

- mondta. 

Ha a közelmúltba visszatekintünk, akkor a Népszínház utca vagy Hős utca rossz híre került be a köztudatba, de ez önmagában nem befolyásolta az egész városrész (VIII. kerület) árazását, inkább csak a környező utcák árazására volt hatással - közölte a Pénzcentrum kérdésére az Otthon Centrum. 

Arra a kérdésünkre, hogy van-e különbség a lakócéllal vásárlók és a befektetők hozzáállása között a közbiztonság tekintetében, a szakértők azt mondták, tapasztalatuk szerint a lakócéllal vásárlók esetében a biztonság kiemelt szempont, hiszen hosszú távon mindenki nyugodt, biztonságos környezetben szeretne élni. Ezért a negatív hírek vagy a bűnözés tényleges növekedése eltántoríthatja őket a vásárlástól. 

Ezzel szemben a befektetők sokkal racionálisabban állnak ehhez a kérdéshez. Esetükben a hosszú távú hozam és a befektetés megtérülése a fő szempont. Egy-egy negatív hírre még nem reagálnak. Ha viszont a közbiztonság romlása tartósan csökkenti a bérleti keresletet, vagy a piaci árakat, a befektetők is lépnek

- tették hozzá. Például Belső-Erzsébetváros a bulinegyedében ugyan nincs gond a közbiztonsággal, viszont az ott szórakozók okozta zajjal igen. Így azok, akik nem befektetési céllal vásárolnak nem szívesen költöznek a kerület ezen részébe, ezzel szemben a befektetők kedvelik a bulinegyed ingatlanjait, amik rövid távra még mindig jól kiadhatók.

Futó Péter, a Zenga elemzési vezetője a téma kapcsán arról beszélt: egy térség közbiztonságának javulása gyakran együtt jár egy városrész ingatlanállományának és lakossági szerkezetének átalakulásával is. Ez akár felülről, a városvezetés irányából célzott rehabilitációs programok formájában is megvalósulhat, de akár a magánfejlesztők beruházásai által is. Az ideális az, ha ez a kettő együtt teljesül, és a fejlesztések a közösségi érdekek figyelembevételével valósulnak meg.

A budapesti kerületek esetében a közbiztonság hirtelen, egy-két év alatt történő megváltozása kevésbé jellemző, de tény, hogy vannak olyan kerületrészek, ahol hosszabb távon akár pozitív, akár negatív irányú változások észlelhetők. A VIII. vagy a IX. kerület rehabilitációjának pozitív hatásai vitathatatlanok, ami a lakosság szerkezetének részleges átalakulását is magával hozta, de ez sem egy-két év, hanem egy-két évtized alatt ment és megy végbe

- tette hozzá a szakember.

Ma már keresik a korábbi rossz hírű környékeket

Az OC emlékeztetett: Budapesten az elmúlt öt év adatait megnézve 86%-kal drágultak a tégla lakások. A legnagyobb mértékben az I. kerületben ott 107%-kal, míg legkisebb mértékben a XVIII. kerületben ott csak 47%-kal, de ez a nagy különbség nem feltétlenül a közbiztonságra, a társadalmi összetétel változására vezethető vissza, hanem számos más tényezőre, mint például bizonyos boltok, szolgáltatások hiányára, belvárostól való távolság (tömegközlekedési ellátottság hiányosságai).

Budapest rosszhírű területei közé sorolják sokszor a VIII. kerület, Kőbánya egyes részeit vagy Külső-Ferencvárost. Ezekben a városrészekben a társadalmi problémák továbbra is érezhetők, az ingatlanállomány egy része leromlott. Ugyanakkor itt is zajlanak fejlesztések és az egyetemi, irodai és lakóprojektek hatására fokozatosan javul az említett területek megítélése. A piaci szereplők sokszor lassabban követik le ezeket a változásokat, de a korábban "rosszhírűnek" tartott részek közül több ma már kifejezetten keresetté vált, mint a Corvin negyed, vagy Középső-Ferencváros, ahol sikeres városrehabilitáció valósult meg, illetve a Külső-Ferencváros, ahol az ipari övezet helyén alakul ki új lakó és kereskedelmi-szolgáltató városnegyed

- fogalmaztak. Arról is beszéltek, bizonyos városrészekben nehezebb az értékesíthetőség, mint máshol, de ez nem elsősorban közbiztonsági okokra vezethető vissza.

Például a kedvezményes hitel miatt megugrott a panellakások értékesítési ideje. De ennek oka nem a lakótelepek közbiztonságának romlása, hanem az, hogy a kedvezményes hitel okán az eladók már előre beárazták ingatlanaikat és adott esetben a piaci ár fölé lőtték azt

- tették hozzá. 

Hogy lehet beárazni a közbiztonságot?

Arra is kíváncsiak voltunk, hogy lehet beépíteni az ingatlanárakba a közbiztonságot. Ennek kapcsán az OC kifejtette: erre nincs egzakt képlet, egyértelműen a piaci hangulat a döntő.

Ők úgy látják, Budapesten belül nincs akkora különbség a városrészek között, mint Európa más nagyvárosaiban, mint például Párizsban. Budapest a nagy európai városokhoz képest biztonságosnak mondható, más tényezők jóval nagyobb hatással vannak az árazásra. 

Mit lépnek a lakáskeresők?

Az is fontos kérdés, mit lépnek a lakásbérlők, ha egy környéken rossz irányba változnak a dolgok a közbiztonság tekintetében - és mindez miképpen hat a bérleti díjakra, ami főképp a befektetésre vásárlók szempontjából fontos. Csorba Dániel úgy látja, a vásárlók nagyon ritkán veszik elő a bűnözési hőtérképet, hogy alaposabban tanulmányozzák a kiszemelt területet.

Illetve a vásárlások eredője sokszor olyan okra visszavezethető, ahol nincs szó a terület elhagyásáról, azaz ugyanazon a településen/kerületben vásárolnak, ahol eddig is éltek, így a bűnözés mértéke nem tényező, mert a részükről elfogadott

- magyarázta.

Az OC szerint ilyen esetekben nem feltétlenül csökken a kereslet sokkal inkább a bérlők változnak meg.

Ilyen esetekben nagyobb arányban jelennek meg a kisebb jövedelmű, bizonytalanabb helyzetű bérlők. Ha azonban elér egy bizonyos kritikus szintet akkor a bérleti piacra is érzékelhető hatással van. Ugyanakkor a közelmúltból nem akadt példa arra, hogy bármely kerületben csökkentek volna bérleti díjak

- fogalmazott a cég. Az albérletet, lakást keresőknek is fontos előre feltérképezni a környéket a kinézett ingatlannár, nekik azt tanácsolták, a kiválasztott ingatlant sétálva közelítsék meg, töltsenek időt a környéken (különböző napszakokban), esetleg érdeklődjenek környéken élőktől, a szomszédoktól, helyi ingatlanközvetítőtől. Az is sokat elárul, ha a környéken több új beruházás, üzletnyitás vagy infrastrukturális fejlesztés zajlik – ezek hosszú távon az ingatlan értékének növekedését jelzik. 

Futó Péter is arról beszélt, a tényleges bűncselekmények száma mellett már a szubjektív biztonságérzet is képes befolyásolni a lakásárakat és a bérleti díjakat is.

Leendő lakóként vagy bérlőként a konkrét betörések számának vizsgálata helyett sokkal többet megtudunk a környékről, ha a döntés előtt akár többször, különböző napszakokban és napokon végigsétálunk a szomszédos utcákon, és elkezdjük megismerni a környéket

- tette hozzá.

Hogyan értékelik anyagi helyzetüket a magyarok 2025 végén?

Átfogó felmérést indított a Pénzcentrum. A kutatás célja, hogy átfogó képet adjon arról, miként értékelik a magyarok saját pénzügyi helyzetüket, és milyen tényezők befolyásolják anyagi biztonságérzetüket. A felmérés kitér a kiadások fedezetére, az adósságokra és a megtakarításokra is, valamint arra, mennyire érzik stabilnak saját helyzetüket a válaszadók. Köszönjük, ha támogatod a munkánkat egy kitöltéssel!

Címlapkép: Czeglédi Zsolt, MTI/MTVA