Kár tagadni, már zajlik a lakáskatasztrófa Magyarországon: így vált luxussá a saját otthon az átlagembernek

Országos szinten 20, Budapesten pedig 24 százalékkal emelkedtek az ingatlanok hirdetési árai 2024 októbere és idén október között, ez derült ki a Zenga.hu adataiból, amelyeket a Pénzcentrum kérésére küldtek meg azért, hogy mi pedig kiderítsük, mennyire is elérhető a lakásvásárlás Magyarországon a nettó átlagfizetésből - de erről majd később.

A tendenciák kapcsán Futó Péter, a cég elemzési vezetője kifejtette, a legnagyobb drágulás (39%) a XV. kerületet jellemezte, de itt a kerületi átlagot egy nagyberuházás új lakásainak piacra kerülése húzta fel, vagyis a kínálat összetétele jelentősen megváltozott.

A megyeszékhelyek közül Pécs áll az élen, ahol a kínálati árak most 28 százalékkal magasabbak, mint egy évvel ezelőtt, így a dél-dunántúli megyeszékhely árai a drágább észak-dunántúli városokhoz - Veszprém, Győr és Székesfehérvár - zárkózott fel. Utóbbiaknál éves szinten átlag alatti, 13-15 százalékos áremelkedés volt mérhető

- sorolta.

A legdrágább megyeszékhely továbbra is Debrecen, ahol idén októberben 1,03 millió forintért kínálták a lakóingatlanok négyzetméterét az eladók, míg a legolcsóbb Salgótarjánban a 11 százalékos éves drágulás ellenére még mindig kicsivel 300 ezer forint alatt maradnak a négyzetméterárak.

Várakozásaink szerint a fővárosban ezekben a hónapokban tetőzhet az áremelkedési dinamika, a következő hónapokban és a jövő évben fokozatosan lassulhat a drágulás üteme, ami részben az egyre magasabb bázisértékekkel, részben az Otthon Start 1,5 milliós négyzetméterár-limitjével magyarázható. Vidéken pedig, ahogy az a piaci változásokkor általában lenni szokott, néhány hónapos késéssel jelentkezhetnek a Budapestre már most jellemző folyamatok

- magyarázta a szakember.

Durvul a drágulás Pesten, vidéken

A friss adatok alapján, ahogy a szakember is kiemelte, arányaiban Budapest XV. kerülete drágult a legnagyobbat, 39 százalékos növekedéssel. Ezt követi a VII. kerület 37 százalékkal, valamint a IX. kerület 36 százalékos emelkedéssel. A legkisebb mértékű drágulás Zalaegerszegen történt, mindössze 1 százalékos árváltozással, míg Szombathelyen 10, Salgótarjánban 11 százalék volt az éves növekedés - ezek számítanak a legvisszafogottabb ütemnek az országban.

Budapesten kívül a legnagyobb drágulást, mint fentebb is elhangzott, Pécs produkálta. Jelentős emelkedést mutatott még Szolnok és Szekszárd, amelyek 25, illetve 23 százalékos növekedést értek el, valamint Nyíregyháza és Szeged is bőven az országos átlag fölött drágultak.

A legdrágább területek továbbra is Budapest belső kerületei. A V. kerületben az átlagos négyzetméterár 2 193 806 forint, ezzel az egész országban ez a legmagasabb érték. Szorosan mögötte áll az I. kerület 1 976 859 forinttal és a XII. kerület 2 124 907 forinttal. A legolcsóbb megyeszékhelyek között Salgótarján és Békéscsaba szerepelnek, előbbi 298 124 forintos, utóbbi 479 997 forintos négyzetméterárral - jóval az országos átlag alatt.

A budapesten kívüli megyeszékhelyek közül Debrecen vezeti a listát, ahol 2025 októberében 1 029 296 forint az átlagos négyzetméterár, ezzel a legdrágább vidéki ingatlanpiac. A második helyen Szeged áll 963 222 forintos árszinttel, amelyet szorosan követ Győr 927 602 forinttal. A negyedik legdrágább város Veszprém, ahol egy négyzetméter átlagosan 921 673 forint, míg az ötödik helyre Pécs került 919 536 forintos átlagárral. Ez az öt város emelkedik ki leginkább a vidéki ingatlanpiacok közül.

A teljes országban átlagosan 20 százalékkal nőttek az árak, így ez fontos viszonyítási alap. Az országos átlagnál gyorsabban drágult több budapesti kerület - például a XV., VII., IX., X., XI., XIV., XXI. és XX. kerület -, valamint több megyeszékhely, köztük Pécs, Szolnok, Szekszárd és Nyíregyháza. Ezeken a területeken a kereslet erősödése és a befektetői jelenlét is hozzájárult a kiugró növekedéshez.

Az országos átlag alatt maradt több nagyváros és fővárosi kerület, ahol a piac már eleve magas bázisárakról indult vagy lassabban mozdul. Győr, Debrecen, Veszprém és a XVII. kerület például csak 12-14 százalék közötti emelkedést mutatott. A főváros elit kerületei - az V., II. és I. kerület - szintén az átlag alatti ütemben drágultak, ami részben a már extrém magas kiindulóáraknak köszönhető.

Mi a helyzet a megyékben és a fizetésekkel?

A cég által közölt adatok szerint a legnagyobb drágulás Baranya megyében történt, ahol egy év alatt 29 százalékkal nőttek az árak, ezt Budapest 24 százalékos és Veszprém megye 23 százalékos emelkedése követi. A legkisebb árnövekedést Békés megye produkálta mindössze 4 százalékkal, míg Somogy és Vas megyében 7, Nógrád és Jász-Nagykun-Szolnok megyében 8 százalék volt az éves drágulás.

Abszolút szinten továbbra is Budapest a legdrágább ingatlanpiac: a fővárosban 2025 októberében már 1,47 millió forint az átlagos négyzetméterár. A vidéki megyék közül Veszprém (1,06 millió Ft/m²) és Somogy (1,05 millió Ft/m²) emelkedik ki, utóbbi elsősorban a Balaton-közeli települések miatt. A legolcsóbb megye továbbra is Nógrád, ahol az átlagos négyzetméterár csupán 311 ezer forint, ezt Békés megye követi 321 ezer forinttal.

Mint korábban megírtuk, 2025 első negyedévében a nettó átlagkereset országosan 476 146 forintot tett ki, ezt az összeget azonban csak két térségben haladták meg: Budapesten 575 558 forint, Győr-Moson-Sopron vármegyében pedig 500 901 forint volt a jellemző havi nettó bér. Minden más régió az országos átlag alatt maradt, ami jól szemlélteti, hogy a főváros továbbra is jelentősen felfelé húzza a kereseti szintet.

Budapesten közel 100 ezer forinttal magasabb a fizetés az országos átlagnál, ami a domináns szolgáltatói-irodai szektornak és a multinacionális vállalatok koncentrációjának tudható be. A Győr-Moson-Sopron vármegyében mért 500 ezer forint feletti keresetek pedig a fejlett ipari háttérnek - különösen az autóiparnak - és a határ menti munkalehetőségeknek köszönhetők.

A közép-dunántúli térség megyéi - Komárom-Esztergom (468 626 Ft), Fejér (459 061 Ft) és Tolna (449 887 Ft) - viszonylag közel vannak az országos átlaghoz, míg a keleti és déli megyékben jóval alacsonyabb bérszintek jellemzők. Heves, Hajdú-Bihar és Csongrád-Csanád vármegyékben 410-435 ezer forint körül alakulnak a keresetek, a sor végén pedig Nógrád, Békés és Szabolcs-Szatmár-Bereg található, ahol a nettó átlag alig haladja meg a 360 ezer forintot.

A legmagasabb és legalacsonyabb nettó bérek között rendkívül nagy a szakadék: míg Budapesten 575 558 forint a jellemző kereset, addig Szabolcs-Szatmár-Bereg vármegyében mindössze 355 610 forint. Ez közel 220 ezer forintos különbséget jelent, vagyis a fővárosban dolgozók átlagosan mintegy 60 százalékkal visznek haza többet, mint az ország legszegényebb térségeinek munkavállalói. A leggyengébben fizető megyék és az országos átlag között is jelentős, mintegy 120 ezer forintos eltérés mutatkozik.

Rengeteget kell dolgozni egy lakásért

A KSH 2025 első negyedéves nettó átlagkereseti adatai és a Zenga.hu lakásár-statisztikái alapján megnéztük, hogy Magyarország egyes térségeiben hány havi bérből lehet megvásárolni egy 50 négyzetméteres lakást. 

Az, hogy egy adott térségben hány havi nettó bér szükséges egy átlagos lakás megvásárlásához, jól mutatja a helyi fizetések és a lakásárak közötti egyensúlyt - vagy éppen egyensúlytalanságot. Ha egy megyében nagyon sok hónapnyi jövedelemre van szükség egy 50 négyzetméteres ingatlanhoz, az azt jelzi, hogy a lakhatás ott aránytalanul megterhelő az átlagkeresetűek számára. Ilyenkor vagy a lakásárak túl magasak a helyi viszonyokhoz képest (például üdülőövezetekben), vagy a bérek maradtak el az országos átlagtól, esetleg mindkettő fennáll egyszerre.

Ez a mutató azért fontos, mert nem csak azt jelzi, hogy "hol drágák a lakások", hanem azt is, hogy hol érhetők el valójában a helyiek számára. A lakásár/bér arány hatással van a fiatalok helyben maradására, a ingatlanpiaci keresletre, a hitelfelvételi hajlandóságra és az építőipari aktivitásra is. Ha egy térségben túl nehéz önerőt összegyűjteni vagy lakást venni, az hosszú távon elvándorlást, demográfiai problémákat és gazdasági visszaesést is okozhat, míg a kedvező mutatóval rendelkező megyékben jóval stabilabb a helyi lakhatási helyzet és a megtakarítási lehetőségek.

Ebben az összevetésben Somogy vármegyében kell a legtöbbet dolgozni: ott átlagosan 135,1 havi nettó keresetre lenne szükség egy 50 négyzetméteres lakás árának kitermeléséhez.

Budapesten - bár az ország legdrágább lakáspiaca - 128 havi bér szükséges egy ilyen lakás átlagos árához. Itt a magasabb jövedelmek némileg ellensúlyozzák a kiugró ingatlanárakat, de a mutató még így is országos szinten az élmezőnyben van. A rangsor harmadik helyén Veszprém vármegye áll 125,2 havi értékkel, ami jól mutatja, hogy a Balaton közelsége és a térségbe áramló befektetői kereslet is jelentősen megterheli az ott lakók pénztárcáját.

A középmezőnyben olyan megyék találhatók, mint Hajdú-Bihar (98,9 hónap), Pest (94,7) vagy Zala (94,3). Ezekben a térségekben már kevesebb mint 100 havi bér elég egy 50 négyzetméteres lakás átlagához, de ez még mindig 7-8 évnyi jövedelmet jelent. A dél-magyarországi térségek, például Csongrád-Csanád (91,9) vagy Baranya (90,1) szintén hasonló nagyságrendet mutatnak.

A mutató kedvezőbb képet fest a nyugat-magyarországi és alföldi közepesen fejlett régiókban. Győr-Moson-Sopronban 81,6, Bács-Kiskunban 78,5, Szabolcs-Szatmár-Beregben pedig 78,2 havi jövedelem elegendő az átlagos lakásár kitermeléséhez. Ezekben a megyékben vagy a fizetések magasabbak, vagy a lakásárak mérsékeltebbek az országos átlagnál.

A legkedvezőbb mutatókkal az észak-keleti és dél-alföldi megyék rendelkeznek. Nógrád vármegyében mindössze 42,2 havi nettó kereset szükséges egy 50 négyzetméteres lakás megvásárlásához, ami országos összevetésben kiugróan alacsony. De Békés (44,5), Tolna (45,3) vagy Jász-Nagykun-Szolnok (48,7) vármegyékben is 4 évnél kevesebb nettó bérből kijön egy ilyen ingatlan. Ezek ugyanakkor jellemzően alacsonyabb ingatlanárakat, gyengébb keresletet és kevésbé feszített munkaerőpiacot tükröznek.

A 2025 eleji adatok jól kirajzolják, hol könnyebb és hol nehezebb bérből lakást vásárolni Magyarországon. A különbségek nemcsak az eltérő lakásárakat, hanem a régiós bérszintek közötti szakadékot is erősítik: míg Somogyban több mint 11 évnyi fizetés szükséges egy 50 négyzetméteres lakáshoz, addig Nógrádban kevesebb mint négy.

Az MNB szerint sem jó a helyzet

Az MNB novemberi Lakáspiaci Jelentésének egyik kulcsfontosságú mutatója a lakásár/jövedelem arány, amely azt méri, hogy egy 75 négyzetméteres, medián árú lakás megvásárlásához hány havi nettó jövedelemre lenne szükség az adott régióközpontban. A számítás az adott város medián lakásárát (új és használt együtt, a második negyedévi adat) veti össze az adott megye átlagos nettó keresetével.

Minél magasabb ez az érték, annál nehezebb a helyi bérekből lakáshoz jutni. A mutató fontos jelzőszáma annak, hogy egy város lakáspiaca mennyire megterhelő az ott élők számára, illetve mennyire tartanak lépést a jövedelmek az ingatlanárak növekedésével.

Debrecenben a lakásár/jövedelem mutató sokáig 8-12 közötti értékeket mutatott, ám 2018 után látványos drágulási hullám indult. A 2022-es 13,3-as csúcsot követően 2025-re ismét emelkedett a mutató, és 13,9-re nőtt, ami már komoly lakhatási teherre utal. A medián négyzetméterár folyamatosan kúszott felfelé: az MNB szerint a 2014-es 165 ezer forintról 2025-re elérte a 943 ezer forintot, ami az ország egyik legnagyobb arányú drágulása.

Budapesten 2013-ban érte el a mutató a mélypontot (6,6), majd a következő években az árrobbanás hatására tartósan emelkedni kezdett. 2022-ben érte el a 13,1-es szintet, 2025-ben pedig 12,5 volt az érték, ami azt jelzi, hogy a jövedelmek némileg mérsékelték a drágulás terheit. A medián négyzetméterár ugyanakkor tovább nőtt, és 1,17 millió forintra ugrott, ami a fővárost messze az ország legdrágább lakáspiacává teszi.

Székesfehérváron 2012 és 2014 között az ország egyik legkedvezőbb lakhatási aránya volt megfigyelhető, a mutató több éven át 6,4-6,7 körül alakult. A 2016 utáni drágulás azonban jelentősen romlott: 2022-ben már 11,2-re ugrott az érték. A 2025-ös 9,8-as mutató némi javulást jelent ugyan, de a medián négyzetméterár így is magas, 740 ezer forint. Fehérvár lakáspiaca továbbra is erős keresletet mutat, részben az ipari beruházások és a stabil munkaerőpiac miatt.

Szegeden a lakásár/jövedelem mutató 2004 és 2014 között viszonylag kedvező tartományban volt, sokszor 6,5–8 közötti értékkel, ami jó lakhatási elérhetőséget tükrözött. A 2018 utáni árrobbanás azonban itt is jelentős változást hozott: 2025-ben a mutató 12,1, ami már a nagyobb városok szintjét közelíti. A medián négyzetméterár 2004-es 138 ezer forintjáról 2025-re 805 ezer forintra ugrott, ami jól mutatja az egyetemvárosok befektetői vonzerejét és a bérlakáspiac szűkösségét.

Győrben a 2010-es évek eleje a legkedvezőbb időszak volt: a lakásár/jövedelem mutató 6,7-6,9 körül mozgott, miközben az ipar erősödése és a jövedelmek gyors emelkedése támogatta az elérhetőséget. Az árak azonban még gyorsabban nőttek, és 2022-re 10,4-re emelkedett a mutató. A 2025-ös 9,6-os érték valamelyest mérséklődött, de a medián négyzetméterár így is 786 ezer forint, ami már a fővároshoz közeli árszintet jelent. Győr gazdasági vonzereje tehát lakáspiaci értelemben is jelentősen megdrágította a várost.

Pécs hosszú ideig az ország egyik legolcsóbb és legkönnyebben elérhető lakáspiaca volt: 2013-2014-ben 6,4-5,6 volt a mutató, ami kiemelkedően jó lakhatási feltételeket jelentett. Az elmúlt években azonban itt is markáns áremelkedés történt: 2025-ben a mutató 10,8, a medián négyzetméterár pedig 719 ezer forint. A város igyekszik felzárkózni más nagyvárosok árszintjéhez, miközben a helyi jövedelmek ennél lassabban növekednek.

Miskolc továbbra is az ország egyik legmegfizethetőbb régióközpontja. A lakásár/jövedelem mutató 2013-2014-ben 5,0-4,5 volt, ami az országos mélypontnak számított. Noha 2018 után náluk is megindult az áremelkedés, 2025-ben a mutató még mindig csak 6,8, ami jóval kedvezőbb, mint a többi nagyvárosban. A medián négyzetméterár 2025-ben 431 ezer forint, nagyságrendekkel alacsonyabb, mint a nagyvárosi átlag, így Miskolc továbbra is a legjobb elérhetőséget kínáló lakáspiaci helyszínek közé tartozik.

A legtöbb nagyvárosban egyre nehezebb lakáshoz jutni

Összességében az MNB adatai alapján a lakhatási elérhetőség az elmúlt években a legtöbb régióközpontban romlott, de különösen erős volt a drágulás azokban a városokban, amelyekben ipari, egyetemi vagy befektetési célú kereslet ugrott meg. Debrecenben a lakásár/jövedelem mutató az egyik legmagasabb szintre emelkedett 2025-re (13,9), ami jól mutatja, hogy az ipari beruházások által generált kereslet és a gyors áremelkedés messze meghaladta a jövedelmek növekedési ütemét.

Szegeden és Pécsen szintén jelentős romlás figyelhető meg: mindkét városban korábban kifejezetten kedvező volt a lakások elérhetősége, ám mára mindkét helyszín a nehezebbek közé került. Budapest továbbra is drága, de a jövedelmek gyorsabb növekedése miatt a helyzet valamelyest stabilizálódott, bár a lakások árszintje továbbra is kiugróan magas.

Javulás főként azokban a városokban tapasztalható, ahol a jövedelmek növekedése meghaladta a lakásárak emelkedését, illetve ahol a piac kevésbé volt kitéve befektetői vagy ipari nyomásnak. Miskolc továbbra is a legkedvezőbb régióközpont: a mutató 6,8-as értéke országosan a legjobb elérhetőséget jelenti, miközben az árak még mindig mérsékeltek a többi nagyvároshoz képest.

Győr és Székesfehérvár esetében is látható némi javulás a 2022-es csúcsértékekhez képest, bár ár- és jövedelemarányuk még mindig inkább közepesen megterhelő. A 2025-ös adatok alapján a lakáshoz jutás jelenleg Debrecenben és a fővárosban a legnehezebb, míg a legkönnyebb továbbra is Miskolcon, ahol a lakások ár-érték aránya a helyi jövedelmekhez viszonyítva a leginkább kedvező.

Címlapkép: Czeglédi Zsolt, MTI/MTVA