Elképesztő, mi folyik az ingatlanpiacon: és a java még csak most zúdul ránk

Az Otthon Start Program szeptemberi indulása óta a használt lakások árai meredeken emelkedtek: Budapesten novemberben már 23 százalékkal voltak magasabbak az árak, mint egy évvel korábban. A Magyar Nemzeti Bank előrejelzése szerint 2025 végére országosan 28,8 százalékos, Budapesten 27,9 százalékos áremelkedés várható éves alapon - jelentette a Telex.

A kormány által ígért lakásépítési boom, amely ellensúlyozná az áremelkedést, késve, de megindulni látszik. Ehhez két jelentős intézkedés járul hozzá: egyrészt az augusztus elején bejelentett szabály, amely szerint a legalább 250 lakásos (70 százalékban OSP-kompatibilis) beruházások kormányzati kiemelést kaphatnak, másrészt a novemberben elfogadott társasházi építményi jog intézménye.

A kormányzati kiemelés egyszerűbb, gyorsabb engedélyeztetési eljárásokat és egyedi építési szabályokat biztosít a fejlesztőknek. A társasházi építményi jog bevezetése pedig lehetővé teszi, hogy az épülő lakásokra már a projekt korai szakaszában is felvehető legyen az Otthon Start-hitel, ami várhatóan februártól lép életbe.

Eddig az OSP keretében felvett hitelek 95 százalékát használt lakásokra vették fel, részben a bürokratikus nehézségek, részben a megfelelő kínálat hiánya miatt. Az MNB adatai szerint novemberben a budapesti új lakások kínálatának mindössze ötöde, a vidékinek 57 százaléka felelt meg az Otthon Start feltételeinek.

A helyzet azonban változóban van. A kormány október óta folyamatosan ad OSP-s kiemelést különböző lakásprojekteknek, és ezzel párhuzamosan rozsdaövezeti akcióterületeket is kijelöl. Panyi Miklós, a Miniszterelnökség államtitkára szerint az eddig kihirdetett OSP-s kiemelésekben és új rozsdaövezeti projektekben közel 13 ezer Otthon Start-os lakás épülhet, amelyek közül 9200 lesz Budapesten.

"A rozsdaövezeti projektek keretében 2020 óta Budapesten körülbelül 2500 lakás készült el, és mintegy tízezer lakás építése van folyamatban, ami még pár százzal nőhet az újonnan bejelentett kijelölések alapján. A teljes rozsdaövezeti állomány körülbelül 30-35 ezer körül lehet" – mondta a lapnak Sápi Zoltán, az Eltinga Ingatlanpiaci Kutatóközpont elemzési vezetője.

A fejlesztői aktivitás is élénkülni látszik. Panyi szerint az elmúlt hónapokban a kormányhoz több mint 40 ezer, Otthon Start-kompatibilis lakás építésére érkezett fejlesztői kérelem. Az Indotek ingatlanfejlesztési igazgatója arról beszélt, hogy csak cégük 10-12 Otthon Start-kompatibilis budapesti lakóingatlan-projekt kiemelési kérelmét tervezi benyújtani jövő tavaszig, amelyekből 6-7 ezer lakás jöhetne létre.

Kiss Gábor, a Metrodom csoport ügyvezető igazgatója és az Ingatlanfejlesztői Kerekasztal Egyesület alelnöke szerint "arra számítunk, hogy mostantól hónapról hónapra fogják egymást követni a kiemelésekről szóló rendeletek, és ezek a projektek jelentős többletet eredményezhetnek a lakáspiac kínálati oldalán". Véleménye szerint a következő években 5-10 ezres lakásépítési többlet várható az Otthon Starttól, és 2027-re meghaladhatja a 25 ezret az épített lakások száma.

A szakértők szerint a kínálat felfutásával az árak mérséklődésére, stagnálására lehet számítani. Egyes lokációkban – például a főváros XI. kerületében – az Otthon Start 1,5 millió forintos árplafonja konkrét árkorrekciót jelenthet a jelenlegi átlagárak mellett.

A fejlesztések azonban kritikákat is kaptak. Több önkormányzat és fővárosi politikus kifogásolta a kiemeléseket városfejlesztési szempontok vagy a fejlesztések alulszabályozása miatt. Felmerült, hogy egyes projektek túlterhelik a közlekedést, növelik a közszolgáltatásokra nehezedő nyomást, vagy nem megfelelő méretű lakásokat kínálnak.