Indul a vágta a magyar ingatlanpiacon: komoly áremelkedés érik 2026-ig?

Tavaly majdnem harmadával emelkedhetett a lakóingatlanok forgalma, mely így elérhette a 130 ezret, miközben az árak átlagosan 13,8%-kal nőttek nominálisan – derül ki az OTP Ingatlanpont friss elemzéséből. Mindez azt jelenti, hogy reálértéken is kishíján kétszámjegyű, 9,6%-os volt az átlagos áremelkedés.

A forgalmi adatok szerint Budapest és a kisebb városok összesített értéknövekedése egyaránt 8%-os, a megyei jogú városokban 9%-os, míg a községek esetében 19%-os volt, bár éppen utóbbi kategóriában tekinthetők legkevésbé megbízhatónak a statisztikák.

A lakótelepi lakások 12% körüli drágulást produkáltak, ami meghaladja az egyéb – jellemzően tégla – lakások 8%-os áremelkedési ütemét. Önálló házak esetében ennél is látványosabb, 16%-os arányt mértek az OTP Ingatlanpont szakemberei.

• Az országos lakótelepi átlagár 2024-ben hajszállal átlépte a 600 ezer Ft/m²-es szintet (Budapestre szűkítve 834 ezer Ft/m²),
• míg az egyéb lakásoké 873 ezer Ft/m2 (a fővárosban 1,067 millió Ft/m2) volt.

Vagyis ma már az elmúlt évek felújítási programjainak hatására egyáltalán nem kerülik a vásárlók a panellakásokat.

Ha a vidéki adatokat nézzük, akkor 2024-ben minden vármegyeszékhelyen emelkedett a lakáspiaci forgalom, ebből a szempontból – Kaposvár mellett – kimagasló volt Debrecen és Szeged. Ez valószínűleg nem véletlen, hiszen az elmúlt években éppen ezen a két településen indultak jelentős autóipari beruházások (BMW és CATL, illetve BYD), melyek jelentősen növelhették a keresletet

 – hangsúlyozta Valkó Dávid, az OTP Ingatlanpont vezető elemzője.

Budapesten összességében 47%-kal nőtt a forgalom tavaly, ezen belül a XI. kerületben kimagasló, 87%-os volt a növekedés. A kerületben egymást érik a több száz lakásos új lakóprojektek folyamatos átadásokkal, több ilyen fejlesztés közel egy időben történő befejezése és a végszerződések NAV általi rögzítése látványosan megemelheti a forgalmat.

Minimális forgalomcsökkenés egyedül a XXIII. kerületben volt tapasztalható 2023-hoz képest.

Az átlagárakat vizsgálva megállapítható, hogy 2024-ben egyedül Somogy vármegyében volt tapasztalható árcsökkenés, a többi területen emelkedtek az átlagárak. Az élen Bács-Kiskun áll közel 20%-os növekedéssel, melyet a tavalyi első helyezett Csongrád-Csanád követ 18%-kal. A drágulási rangsor másik véglete Zala és Jász-Nagykun-Szolnok 3%-os aránnyal.

A vármegyeszékhelyek közül Kecskemét árszintje nőtt legjobban (15,3%), melyet Szeged, Debrecen és Salgótarján követnek 13-14% közötti arányszámokkal. Az első két nagyvárosunknál a már említett autóipari beruházások, míg a nógrádi székhely esetében a még mindig alacsony bázis lehet a kiemelkedő teljesítmény oka. A lista másik végén Békéscsaba és Szolnok vannak 1,5-2,5% közötti árnövekedéssel.  

Noha egyedül itt láttunk árcsökkenést tavaly, a Balaton-parti településeknek köszönhetően vármegyéink közül továbbra is még Somogy a legdrágább, 746 ezer Ft/m² átlagárral. Ezt szorosan követi Hajdú-Bihar (742 ezer Ft/m2), és még a Pest vármegyei árszint van a 700 ezres szint felett. A legolcsóbb hagyományosan Nógrád vármegye, 2024-ben 211 ezer Ft/m² átlagértékkel, először átlépve a 200 ezres limitet, de még így is messze lemaradva a 320 ezres átlagárú Békéstől.

A vármegyeszékhelyek ársorrendjének élén tavaly Debrecen (813 ezer Ft/m2) látványosan növelte előnyét a Győr, Szeged, Veszprém és Székesfehérvár négyeshez képest (690-715 ezer Ft/m²). A sor másik végén változatlanul Salgótarján áll 226 ezer Ft/m² átlagértékkel, először a kétszázezres szint felett. Járási szinten vizsgálva, a vidékiek közül a Fonyódi volt a legdrágább tavaly, 1,252 millió Ft/m²-rel.

Budapesten a négyzetméterenkénti átlagár tavaly átlépte az egymillió forintos lélektani határt, ezen belül az V. kerület volt a legdrágább 1,423 millióval. A sor másik végén a XX. kerület áll, ahol 698 ezer forint volt egy átlagos négyzetméter lakóingatlan 2024-ben. Ha irányítószám szerint vizsgáljuk a területeket, akkor ismét a Budai Vár áll az élen, a 1014-es irányítószám esetében a négyzetméterár először lépte át a kétmillió forintot.

„Budapesten még mindig van 36 olyan irányítószám-körzet, ahol az átlagár nem éri el a 800 ezer forintot, közülük csak egy budai, a 1225-ös. Ez azt jelenti, hogy például egy debreceni lakás átlagára magasabb ezeknél a fővárosi területeknél” – emelte ki Valkó Dávid.

Az OTP Ingatlanpont szakembere szerint 2025-ben kitarthat a lendület a lakáspiacon, idén akár a 155 ezret is elérheti a tranzakciók száma országosan. Ezzel párhuzamosan átlagosan 15%-kal, a népszerű területeken pedig akár 20%-kal is növekedhetnek tovább az árak éves szinten.

Jelenleg több kormányzati intézkedés is támogatja a lakáspiac további dinamikáját, a 2026-os választások előtt a lakást – akár saját célra, vagy befektetésként – vásárlók, meglévő ingatlant felújítók, korszerűsítők széles tömege találhat új, illetve könnyebben hozzáférhető forrást és bővebb kínálatot célja megvalósításához. Ezek az intézkedések azonban részben átmenetiek és a kamatok további csökkenésére sincs sok tér. Emellett a fennálló geopolitikai és gazdasági bizonytalanságok miatt Valkó Dávid szerint nem lehet egy korábbihoz hasonló hosszúságú és meredek áremelkedéssel járó fellendülésre számítani.