Véget ért az aranykor a hazai ingatlanpiacon: komoly csapdába sétál, aki ma lakáskiadásból akar meggazdagodni

Amikor az ingatlanpiaci hozamokat vizsgáljuk, sokan hajlamosak csupán a bérleti bevételre vagy kizárólag a tőkenövekményre fókuszálni - írja cikkében a Bankmonitor. A valós kép azonban csak a kettő együttes elemzésével, a teljes hozam alapján látható tisztán. Ha valaki 2016-ban vett egy átlagos budapesti lakást és folyamatosan kiadta, a befektetett tőkéje reálértéken mára majdnem megháromszorozódott. Ennek a látványos tőkenövekménynek azonban csaknem a 80 százalékát a lakás felértékelődése adta, és mindössze 20 százaléka folyt be a bérlőktől.

Ezzel párhuzamosan az éves bérleti hozamok jelentősen visszaestek. A fővárosban ez az arány a 2016-os 7,8 százalékról 4,3 százalékra csökkent. A lakásárak meredek emelkedése idején a bérleti díj szinte elhanyagolható tételnek tűnt. A drágulás megtorpanásával viszont azonnal kiderült, hogy a lakáskiadás önmagában már nem hoz kiemelkedő nyereséget.

A vidéki városokban némileg kiegyensúlyozottabb a helyzet. Ott a tízéves teljes hozam 63,5 százaléka származott az áremelkedésből, míg 36,5 százalékot tett ki a bérleti bevétel. Bár a vidéki befektetők valóban jobban támaszkodhatnak a folyamatos bérleti bevételekre, a fő hajtóerőt itt is a piac általános felértékelődése jelentette. Ezt jól mutatta az elmúlt évek azon időszaka is, amikor a vidéki árak stagnáltak. Hiába voltak folyamatosan kiadva a lakások, a tulajdonosok teljes hozama a töredékére esett vissza.

A legfontosabb kérdés tehát az, hogy mi marad az ingatlanpiaci befektetőknek akkor, ha a tőkenövekmény tartósan megáll. A jelenlegi, 4,3 százalék körüli budapesti bruttó bérleti hozam elsőre talán vonzónak tűnik. Ha azonban ebből levonjuk az adókat, a biztosítást és az elkerülhetetlen amortizációs költségeket, a befektetőnél alig 2 százalékos nettó hozam marad.

Ezzel szemben ma egy kockázatmentes állampapír akár 7 százalék körüli fix éves hozamot kínál. Eközben a különböző befektetési alapok az elmúlt évben 5 és 26 százalék közötti hozamokat értek el. Bár egy reáleszköz teljesen más kockázati profillal rendelkezik, mint egy pénzügyi eszköz, ezek a számok jól rávilágítanak a piaci valóságra.

A folyamatos áremelkedés illúziója nélkül a lakáskiadás ma már meglehetősen alacsony hozampotenciállal bír. Ez különösen igaz akkor, ha a tőkénket máshol alacsonyabb tranzakciós költségekkel és kevesebb ügyintézéssel, hasonló vagy akár magasabb hozammal is befektethetjük. Aki ma keres helyet a megtakarításainak, annak érdemes a teljes képet vizsgálnia, és az ingatlanok mellett a diverzifikált tőkepiaci lehetőségeket is számításba vennie.