Ezért nyitnak egyre kevesebb boltot a nemzetközi láncok Magyarországon: kiderült, mi riasztja el a befektetőket

Pénzcentrum: Milyen konkrét szabályozási tényezők befolyásolják leginkább a nemzetközi retail márkák piacra lépési döntéseit Közép-Európában, és ezek közül melyek különböztetik meg Magyarországot a régiós versenytársaktól?

Salamon Adorján: A nemzetközi márkák elsősorban három tényezőt vizsgálnak egy piacra lépési döntés során: a kiszámíthatóságot, az átláthatóságot és a szabályozási semlegességet. Magyarország esetében ezek közül leginkább a kiszámíthatóság jelent kihívást. A plázastop jellegű engedélyezési környezet és a retail különadók önmagukban nem feltétlenül visszatartó erejűek, ugyanakkor olyan többletkockázatot jelentenek, amelyet a befektetők és a retail szereplők beáraznak. Régiós összevetésben ez azt eredményezi, hogy ugyanaz a projekt Magyarországon lassabb és bizonytalanabb megtérülési pályán mozoghat, mint például Lengyelországban vagy Csehországban.

Az elmúlt évek magyarországi kiskereskedelmi szabályozásai mérhetően hatottak-e a brand entry számokra vagy a befektetői aktivitásra?

Közvetlen ok-okozati kapcsolatot nehéz egyértelműen kijelenteni, ugyanakkor a piaci mintázat jól látható. Magyarországon alacsonyabb a brand entry volumen, kisebb a fejlesztési aktivitás és szűkebb a retail pipeline, mint több régiós piacon, különösen Lengyelországban vagy Csehországban. Lengyelországban például már idén is jelentős bővülés látható a strip mall fejlesztések terén. A különbség nem kizárólag a piacméretből fakad, hanem abból is, hogy a szereplők jellemzően óvatosabban, kisebb léptékben lépnek be a magyar piacra. Az aktivitás tehát jelen van, azonban annak intenzitása és kockázatvállalási szintje visszafogottabb. Az ESTON-nál is egyértelműen érzékeljük ezeket a trendeket az általunk üzemeltetett több mint negyedmillió négyzetméternyi bérlő esetében.

A nemzetközi márkák régiós terjeszkedési stratégiájában mely piacok számítanak entry marketnek, és hol jelennek meg inkább második hullámban?

Közép-Európában egyértelműen Lengyelország és Csehország számít elsődleges entry marketnek. Lengyelország mérete és fogyasztói bázisa miatt kiemelt szerepet tölt be, míg Csehország erős turizmusa és stabil retail környezete miatt vonzó. Egyre gyakrabban Románia is ebbe a körbe kerül, elsősorban a nagy piacméret és a történelmi francia–latin kapcsolatok miatt. Magyarország jellemzően második hullámos piacnak számít. Budapest időnként önmagában képes első körös lokációként megjelenni, de ez nem általános. A nemzetközi márkák döntési logikája alapvetően arra épül, hogy ott jelennek meg először, ahol gyorsabb a piacra lépés és alacsonyabb a kockázati szint.

Megfigyelhető-e változás abban, hogy az új belépő márkák milyen üzletformátumot választanak Magyarországon?

Egyértelműen látható változás a belépési stratégiákban. Míg korábban gyakoribbak voltak az azonnali rolloutok, ma inkább az egylokációs, tesztjellegű megjelenések dominálnak. Sok esetben flagship üzlet nyílik Budapesten, vagy kisebb, kontrollált egységgel indul a márka, illetve egyre gyakoribb a franchise modell alkalmazása is. Ez közvetlenül összefügg a limitált prime retail kínálattal és a magasabb piaci kockázatérzettel.

Mely retail szegmensekben a legerősebb jelenleg az új márkák belépése Európában, és ezek közül melyek jelennek meg legkevésbé a magyar piacon?

Európai szinten továbbra is a fashion, luxury és beauty szegmensek dominálják az új belépéseket. Magyarországon ezzel szemben elsősorban az F&B, a közepes árszintű beauty és a value retail szereplők aktivitása erős. Ami leginkább hiányzik a piacról, az a mélyebb luxury jelenlét és az erősebb prémium fashion kínálat. Ez elsősorban a vásárlóerő, a turizmus és a rendelkezésre álló prime retail kínálat kombinációjából következik.

Az amerikai és ázsiai márkák európai terjeszkedése során milyen szerepet tölt be Közép-Európa, és ezen belül Magyarország hogyan pozicionálódik?

Közép-Európa fontos szerepet játszik az amerikai és ázsiai márkák európai terjeszkedésében, ugyanakkor a fókusz szelektív. A belépések elsősorban Varsó és Prága irányába koncentrálódnak, mivel ezek a városok kínálják a legkedvezőbb láthatóság–méret–kockázat arányt. Magyarország ebben a struktúrában jelenleg inkább kiegészítő piacnak tekinthető, nem elsődleges belépési pontnak. A régiós stratégiákban jelen van, de a döntések többsége nem Budapesten dől el.

Látnak-e olyan jeleket, amelyek arra utalnak, hogy Magyarország felzárkózhat a régiós brand entry volumenhez?

A felzárkózásra van lehetőség, ugyanakkor ez nem automatikus folyamat. Pozitívumként értékelhető a stabil brand entry aktivitás, az erősödő fogyasztás és Budapest továbbra is jelentős turisztikai vonzereje. Ugyanakkor korlátot jelent a szabályozási bizonytalanság, a szűk fejlesztési pipeline és a korlátozott prime retail kínálat. A jelenlegi trendek alapján Magyarország inkább követi a régiós folyamatokat, mintsem alakítja azokat.

Milyen feltételek szükségesek ahhoz, hogy Magyarország a nemzetközi retail márkák elsődleges célpiacává váljon?

Ehhez több tényező együttes teljesülése szükséges. Egyrészt kiszámíthatóbb szabályozási környezetre van szükség, másrészt bővíteni kellene a minőségi prime retail kínálatot. Emellett kulcsfontosságú a stabilan növekvő diszkrecionális fogyasztás és vásárlóerő, valamint Budapest tudatos pozicionálása regionális retail hubként. Amíg ezek a feltételek nem állnak össze egy időben, Magyarország várhatóan továbbra is második hullámos piac marad a nemzetközi retail márkák szemében.

Fotó: Portfolio