Végzetes fordulat a hazai lakáspiacon: hiába keresünk jóval kevesebbet, utolértük Ausztriát drágaságban

Egyre közelebb kerül Budapest a régió legdrágább fővárosaihoz az ingatlanpiacon. A belvárosi lakásárak euróban számolva gyakorlatilag utolérték Pozsonyt és Varsót, miközben a magyar fizetések továbbra is jelentősen elmaradnak a térség több országától.

A vizsgált európai városok közül messze Bécsben a legdrágábbak a belvárosi lakások, ahol az átlagos négyzetméterár már eléri a 12 850 eurót. A második helyen Prága áll 8600 euróval, vagyis az osztrák főváros árszintje még a cseh fővárost is jelentősen meghaladja.

A középmezőnyben nagyon szoros a verseny: Ljubljana, Varsó, Pozsony és Budapest gyakorlatilag egy árszinten mozog. A magyar főváros 5208 eurós négyzetméterárával szinte pontosan utolérte Pozsonyt, és már csak minimálisan marad el Varsótól.

A lista alsó részében Zágráb és Tallinn található 4500 euró körüli árszinttel, míg a legolcsóbb városok közé Szófia, Trieszt és Bukarest tartozik. Ezekben a városokban a belvárosi négyzetméterár még 3500-3800 euró között alakul. Az adatok alapján jól látszik, hogy Budapest már rég nem számít olcsó fővárosnak régiós összevetésben, különösen euróban mérve.

A budapesti 5208 eurós négyzetméterár azt jelenti, hogy egy 50 négyzetméteres belvárosi lakás ára meghaladja a 260 ezer eurót, vagyis jelenlegi árfolyamon jóval 100 millió forint felett járhat. A probléma nem önmagában az árszinttel van, hanem azzal, hogy ehhez milyen jövedelmek társulnak.

A Numbeo 2026-os adatai alapján Budapesten az átlagos nettó havi fizetés körülbelül 535-545 ezer forint, vagyis nagyjából 1450-1500 euró. Ez alapján egyetlen belvárosi négyzetméter ára Budapesten nagyjából 3,5 havi nettó átlagfizetésnek felel meg. Ez a régiós összevetésben már kifejezetten magas érték. Varsóban például valamivel drágább a belvárosi lakás, mint Budapesten, viszont a nettó bérek jóval magasabbak. A prágai átlagkereset szintén jelentősen meghaladja a budapestit.

A táblázatból látszik, hogy Budapest megfizethetőségi szempontból már nem számít olcsó városnak a régióban.

Tallinnban vagy Varsóban a fizetések jobban követték az ingatlanpiaci drágulást, emiatt ott kevesebb havi nettó keresetből kijön egy négyzetméter. Budapesten ez az arány rosszabb. Bécs különösen érdekes példa. Első ránézésre extrém drága a 12 850 eurós belvárosi négyzetméterárral, viszont az osztrák nettó fizetések közel kétszer akkorák, mint a magyarok.

A vásárlóerő közötti különbséget jól mutatja, hogy Numbeo adatok alapján az osztrák nettó átlagfizetés több mint 90 százalékkal magasabb a budapestinél. Budapesten ráadásul a hitelfelvétel is drágább. A 20 évre fixált lakáshitelek kamata a Numbeo adatai szerint közel 7 százalék, míg Ausztriában 3,5 százalék körül mozog. Ez tovább rontja a hazai lakásvásárlók helyzetét.

A budapesti árrobbanás mögött több tényező áll:

• a befektetési célú vásárlások,
• a rövid távú lakáskiadás,
• az Otthon Start Program árfelverő hatása,
• a korlátozott belvárosi kínálat,
• az új építésű projektek drágulása,
• valamint az, hogy az elmúlt években az ingatlanárak gyorsabban nőttek, mint a reálbérek.

Az is sokat számít, hogy az árakat egyre inkább euróban figyeli a piac. Ami egyértelműen látszik az adatokból: a régióban ma már nem Budapest a legolcsóbb főváros. Sőt, több mutató alapján a magyar főváros az egyik legnehezebben megfizethető várossá vált Közép-Európában.

Megállt az árnövekedés?

Az ingatlan.com adatai szerint áprilisban érezhetően visszafogottabb tempóban emelkedtek a lakásárak Magyarországon, Budapesten pedig gyakorlatilag megtorpant a drágulás. Az ingatlan.com legfrissebb lakásárindexe alapján országosan a márciusi 2 százalékos havi növekedés 0,8 százalékra lassult áprilisban. Az éves áremelkedés üteme szintén mérséklődött, 15,8 százalékról 14,3 százalékra.

A fővárosi piacon még látványosabb volt a lassulás. Míg márciusban havi szinten 1,1 százalékos drágulást mértek, áprilisban már 0,1 százalékos csökkenést mutatott az index. Az éves budapesti lakásár-emelkedés üteme is lassabb lett, 13,7 százalékról 10,9 százalékra esett vissza, így rövidesen ismét 10 százalék alá süllyedhet.

Balogh László, az ingatlan.com vezető gazdasági szakértője szerint a piaci folyamatok alapján várható volt a fordulat. Úgy véli, Budapesten az Otthon Start program 1,5 millió forintos négyzetméterár-plafonja egyre erősebben fékezi az árakat, miközben vidéken még mindig nagyobb mozgástér van a további drágulásra.

Kettészakadt a piac?

A Duna House szerint országosan tovább emelkedtek a lakásárak, ugyanakkor a 2025-ben látott gyors drágulás tempója több piaci szegmensben már érezhetően lassult. Éves összevetésben továbbra is jelentős az áremelkedés: Nyugat-Magyarországon a panellakások átlagos négyzetméterára közel 30 százalékkal nőtt, Budapesten pedig a budai téglalakások ára 11, a pesti oldalon találhatóké 15 százalékkal emelkedett az elmúlt egy évben.

A piac közben egyre inkább kettészakad. Több szegmensben magas árszinten stabilizálódtak az árak, máshol viszont tovább folytatódott a drágulás. Az értékesítési idők is eltérően alakultak: a kelet-magyarországi panelek, illetve a belvárosi téglalakások továbbra is gyorsan gazdára találnak, Budán viszont lassabban pörögnek az adásvételek.

A fővárosi kereslet szerkezete is változik. A XIII. kerület továbbra is az egyik legnépszerűbb lokáció a vevők körében, Budán pedig egyre nagyobb súlyt kapnak a prémium kategóriás tranzakciók. Az adásvételek harmada már 110 millió forint feletti összeggel zárul, miközben minden negyedik ügyletnél a négyzetméterár megközelíti a 2 millió forintot. Pesten szintén emelkedtek az árak, de a tranzakciók többsége továbbra is a 40 és 90 millió forint közötti ársávban koncentrálódik.