Vége az aranykornak a magyar ingatlanpiacon? Erre a fordulatra senki sem számított, komoly bukás lehet a vége

A piaci adatok szerint a magyar ipari és logisztikai ingatlanállomány 2025-ben tovább bővült: az év első negyedévében már meghaladta az 5,7 millió négyzetmétert, a harmadik negyedévre pedig elérte az 5,9 millió négyzetmétert. A kínálat gyors növekedésével párhuzamosan azonban az üresedési ráta is emelkedett. Budapest és agglomerációja esetében az üresedés 2025 első negyedévében 10,5 százalék volt, amely az év harmadik negyedévére 13,1 százalékra nőtt.

Weitzel Zsolt, a REMAX Hillside irodák partnere és vezető értékesítője, az ipari ingatlanok szakértője szerint a számok nem a piac gyengülését, hanem inkább annak átalakulását jelzik.

„A magyar ipari és logisztikai ingatlanpiac továbbra is aktív és stratégiailag fontos szegmens, de már nem az a korlátlanul felszívó piac, mint két-három évvel ezelőtt. A kínálat gyors bővülése miatt természetes módon emelkedik az üresedési ráta, ami azt jelenti, hogy a piac szelektívebbé válik” – mondta a szakértő.

Hozzátette: a jól elhelyezkedő, modern műszaki színvonalú és előbérlettel támogatott projektek továbbra is stabil teljesítményt mutatnak, míg a spekulatív fejlesztések esetében egyre inkább érzékelhető a túlkínálati kockázat.

„A jó lokációjú, korszerű és energiahatékony ipari csarnokok iránt továbbra is van kereslet, ugyanakkor a fejlesztések minősége és a projekt előkészítettsége ma már sokkal nagyobb szerepet játszik, mint korábban” – tette hozzá.

A szakértő szerint a piaci környezetet az elmúlt évek gazdasági folyamatai is erősen befolyásolják. Az infláció, a megemelkedett finanszírozási költségek és az energiaárak növekedése egyszerre növelte a fejlesztési költségeket és tette óvatosabbá a bérlőket.

„A kereslet nem tűnt el, de sokkal tudatosabb és lassabban döntő lett. A vállalatok ma már sokkal alaposabban mérlegelik a költségeket, az energiahatékonyságot és a lokációt, mielőtt új ipari vagy logisztikai ingatlan mellett döntenek” – fogalmazott Weitzel Zsolt.

A piac működését jelenleg elsősorban a bérleti tranzakciók hajtják, különösen a nagy logisztikai parkok esetében. A tranzakciók jelentős része új bérletekből, hosszabbításokból és előbérleti megállapodásokból áll, míg a tulajdonszerzési ügyletek inkább az úgynevezett owner-occupier – saját használatra vásárló – vállalatok körében jelennek meg.

A következő időszakban a szakértők szerint az ipari ingatlanpiac egyik kulcskérdése az lesz, hogy a fejlesztési hullám hogyan találkozik a gazdasági növekedés ütemével. Rövid távon a jelentős új kínálat miatt az üresedési ráta még emelkedhet, ugyanakkor a gyártási beruházások és a logisztikai kereslet hosszabb távon továbbra is stabil alapot adhat a szektornak.