Befuccsolt a népszerű lakástrükk? Már a Balatonnál is hatalmasat bukhatnak a gyanútlan vásárlók

A befektetők visszahúzódása azért is érdekes, mert korábban a lakásvásárlások egyik fontos mozgatórugója éppen a kiadási célú befektetés volt. Most azonban az ingatlanközvetítők szerint egyre többen más eszközökben keresik a megfelelő hozamot.

A Balla Ingatlan több budapesti irodájának tapasztalatai is ezt támasztják alá. Sebestyén Tamás, a XIV. és XVI. kerületi iroda szakmai vezetője szerint a befektetők száma jelentősen csökkent, elsősorban a magas lakásárak és az alacsonyabb hozamok miatt.

Hasonló tapasztalatokról számolt be Balla Frigyes, a IV. és XV. kerületi iroda szakmai vezetője. Szerinte a korábbi évekhez képest kevesebb befektető jelent meg a piacon, aminek egyik oka, hogy a lakáskiadás jövedelmezősége mérséklődött. A szakértő szerint egyes alternatív befektetések, például az állampapírok, vonzóbb hozamot kínálhattak az ingatlanoknál.

A dél-pesti kerületekben sem látszik élénkülés. Rencsevics Mária, a XIX., XX. és XXIII. kerületi iroda szakmai vezetője szerint a magas árak miatt itt is eltűntek a befektetők jelentős része, és egyelőre kérdéses, mikor térhetnek vissza. A X. és XVII. kerületben szintén visszafogottabbá vált a készpénzes befektetők jelenléte. Kovácsné Zsichla Katalin szerint idén kevésbé volt jellemző a kifejezetten befektetési célú lakásvásárlás.

A belső pesti kerületekben sem jobb a helyzet. Garaba Gergely, a VI., VII., VIII. és IX. kerületi iroda szakmai vezetője szerint a befektetők nagyrészt elmaradtak a piacról, a vevők között inkább párok és családok jelentek meg. Ha mégis felbukkant egy befektető, nem feltétlenül a klasszikus lakáskiadás volt a cél. Egyre inkább olyan teljes körűen felújítandó ingatlanokat kerestek, amelyeket jelentős alkuval lehetett megszerezni, majd felújítás után értékesíteni.

Budán is hasonló folyamatot érzékelt Nagy Csaba, a Balla Ingatlan dél-budai régiós szakmai vezetője. Szerinte a befektetők gyakorlatilag eltűntek a piacról, amiben a magas vételárak mellett a bérleti piac változása is szerepet játszik.

A bérleti díjak ugyanis továbbra is emelkednek, csak már jóval lassabb ütemben. A KSH–ingatlan.com lakbérindex szerint 2026 augusztusában Budapesten 0,9 százalékkal nőttek a kínálati bérleti díjak egy hónap alatt, éves összevetésben pedig 5,2 százalékos volt az emelkedés. Vagyis nem arról van szó, hogy az albérletek általánosságban olcsóbbá váltak volna, hanem arról, hogy a bérleti díjak növekedése nem tud lépést tartani a korábbi lakásár-emelkedéssel.

Ez a befektetők szempontjából kulcsfontosságú. Ha ugyanis egy lakás vételára gyorsabban nő, mint az abból elérhető bérleti bevétel, akkor az ingatlan éves hozama csökken. A probléma különösen azokon a piacokon lehet látványos, ahol eleve magasak a vételárak. Budapesten a használt, többlakásos lakások átlagos négyzetméterára 2026 első negyedévében már 1,295 millió forint körül alakult a KSH adatai szerint.

A Balatonnál még nehezebb lehet a helyzet. Krausz Gábor, a Balla Ingatlan siófoki irodájának szakértője szerint a magas ingatlanárak miatt a befektetők itt még kisebb hozammal számolhattak, mint Budapest környékén. A balatoni piacon továbbra is van kereslet a hosszú és rövid távra kiadható ingatlanokra, de ez önmagában nem jelent automatikusan vonzó befektetést. A szezonális kihasználtság, az üzemeltetési költségek és a magas vételár együttesen jelentősen befolyásolja a tényleges megtérülést.

Krausz Gábor szerint emiatt egyre többen alternatív befektetéseket keresnek. A balatoni ingatlanpiacon új befektetők megjelenése kevésbé jellemző, inkább olyanok vásárolnak újabb lakást kiadási céllal, akiknek már van ingatlanuk a térségben.

Közben a vevői oldal gyengülésével párhuzamosan az eladói oldalon is változások láthatók. A Balla Ingatlan szeptemberi elemzése szerint a gyengébb forgalom miatt bővült a kínálat, a vevők pedig egyre nagyobb alkukat tudnak elérni. Egyes esetekben már 10–20 százalékos árengedmény is előfordul.

Ez a befektetők számára akár új lehetőséget is teremthet, hiszen egy megfelelően megalkudott vételár javíthatja a későbbi hozamot. Ugyanakkor az ingatlanpiaci szakértők tapasztalatai alapján egyelőre nem látszik olyan fordulat, amely tömegesen visszahozná a befektetőket. A lakáspiac közben nem állt le. A KSH adatai szerint 2026 első felében 6278 új lakás épült Magyarországon, 22 százalékkal több, mint egy évvel korábban, miközben az építési engedélyek és egyszerű bejelentések alapján építendő lakások száma 29 százalékkal nőtt.

A mostani helyzet inkább azt mutatja, hogy a befektetési célú lakásvásárlásnál egyre fontosabbá vált a konkrét vételár, a lokáció és a kiadhatóság. Az már kevésbé működik, hogy valaki szinte bármilyen lakást megvesz, majd a bérleti díjból hosszú távon automatikusan megfelelő hozamot ér el.

A befektetők visszatéréséhez ezért több tényezőnek is kedvező irányba kellene változnia. Alacsonyabb vételárak, gyorsabban növekvő bérleti díjak vagy a többi befektetési lehetőséghez képest kedvezőbb ingatlanhozamok egyaránt javíthatnák a lakásbefektetések vonzerejét. Egyelőre azonban az ingatlanközvetítők tapasztalatai alapján inkább kivárás látszik. A befektetők egy része eltűnt a vevői oldalról, és azok is sokkal szelektívebben keresnek, akik továbbra is ingatlanban gondolkodnak.