Nagyon rosszul járhat, akinek ilyen háza van: alig lehet eladni, főleg az idősek esnek drága csapdába

Az idősödő magyarok jelentős része olyan ingatlanban él, amelynek mérete meghaladja a tényleges lakhatási igényeit, fenntartása pedig a nyugdíjba vonulással vagy a megözvegyüléssel egyre nagyobb anyagi terhet jelenthet. Mint korábban megírtuk, az Eurostat 2025-ös adatai szerint a 65 év feletti magyarok 44,7 százaléka él az igényeit meghaladó méretű ingatlanban, miközben a korosztály több mint 90 százaléka saját tulajdonú lakással vagy házzal rendelkezik. A nagy alapterületű ingatlanok így sok esetben nem a kényelmesebb lakhatást, hanem a megváltozott élethelyzetből fakadó kihívásokat jelentik.

A probléma különösen azoknál jelentkezhet, akiknek a gyermekei már elköltöztek, vagy akik házastársuk elvesztése után egyedül maradtak egy korábban sokkal több főre tervezett otthonban. A nyugdíjazás az aktív évekhez képest szűkebb anyagi lehetőségekkel járhat, miközben egy nagy családi ház vagy lakás fenntartási költségei és mindennapi használata jelentős terhet rónak az ott élőkre.

Az Eurostat adatai alapján a mediánjövedelem 60 százaléka alatti jövedelemmel rendelkező, 65 év feletti magyarok 30,6 százaléka él az igényeit meghaladó méretű ingatlanban. A magasabb jövedelmű időseknél ez az arány 47 százalék. Az adatok arra utalnak, hogy a túlméretezett lakhatás nem kizárólag a legszegényebb időseket érinti, ugyanakkor az alacsonyabb jövedelmű háztartások számára a fenntartási költségek különösen komoly kihívást jelenthetnek.

A helyzetet nehezíti, hogy sokan nem készülnek fel időben a nyugdíjazással és az idősödéssel járó megváltozott pénzügyi körülményekre, illetve lakhatási igényekre. Mindez a nagy, többgenerációs házak piacán is fontos kérdéseket vet fel: miként hasznosíthatók ezek az ingatlanok, és milyen lehetőségeik vannak azoknak az időseknek, akik számára a korábban megfelelő otthon fenntartása egyre nehezebbé válik.

Erről beszélgettünk piaci szakértőkkal - mire számíthat 2026 végén, aki túladna a fölöslegesen nagy otthonán.

Sokszor bontani jobban megéri, mint felújítani

Mint kérdésünkre az Otthon Centrum szakértői rámutattak: ezek házak jellemzően nagy alapterületű, többszinttel és gyakran több bejárattal, rendelkező ingatlanok.

Idén a keresletükben nem tapasztaltunk érdemi változást, az érdeklődés mérséklődése inkább egy hosszabb távon megfigyelhető tendencia része

- ismertették.

Ugyanis a 30-50 évvel ezelőtt épült házak esetében - ha korábban nem korszerűsítették - mára időszerűvé vált egy teljeskörű felújítás. Egy ekkora ingatlan rendbe tétele azonban komoly terhet jelent a tulajdonosoknak, miközben a többgenerációs együttélés visszaszorulása miatt is kisebb irántuk az érdeklődés.

Ezeknél az ingatlanoknál ezért egyre gyakrabban merül fel, hogy - a helyi szabályozás függvényében - nem éri-e meg jobban a bontás, majd egy új, két vagy többlakásos társasház építése. A bontást elsősorban az indokolhatja, hogy ezek a házak sem tartószerkezeti, sem hőtechnikai szempontból nem tekinthetők korszerűnek. Egy mélyfelújítás költsége ugyanis majdnem az új építkezés árával egyező, vagy akár azt meghaladó is lehet, miközben a belső alaprajzi kialakítás sem igazán a mai igények szerinti

- hívták fel a figylemet.

Arra a kérdésünkre, hogy tapasztalataik szerint mennyire nehéz manapság értékesíteni a többgenerációs házakat, az OC azt közölte,

• az idei év első nyolc hónapjának adatai alapján a használt házak átlagosan 183 nap alatt keltek el.
• A nagyméretű (legalább 150 négyzetméteres) házaknál 202 nap volt az idei átlag.

A mintegy 20 napos eltérés ebben a piaci szegmensben nem tekinthető számottevőnek a cég szerint. Hozzátették, a különbség azért nem jelentősebb, mert az értékesíthetőséget az alapterület mellett számos más tényező is meghatározza: többek között az ingatlan műszaki állapota, a fűtési rendszere, energetikai jellemzői és felszereltsége

Mivel a családi házak között gyakorlatilag nincs két teljesen egyforma, önmagában a nagy méret sem feltétlenül jelent hátrányt. A valódi kihívást sokkal inkább a magas fenntartási költség jelenti. Ugyanakkor ez nem kizárólag a nagyméretű házak sajátossága: megfelelő hőszigetelés hiányában a jóval kisebb, klasszikus Kádár-kockák gazdaságos felfűtése is komoly problémát okozhat. Mindezeken túl az ingatlan elhelyezkedése is jelentős mértékben befolyásolja az értékesítés esélyeit és az eladáshoz szükséges időt

- magyarázták.

Kiváncsiak voltunk arra is, mekkora alkudozással számoljon az, aki ilyen ingatlant értékesítene. Az OC arról számolt be, hogy adataik szerint a piacon a házak teljes árengedménye 10,8%, ezzel szemben a nagyméretű ingatlanoknál 12,9%.

Természetesen akad példa nyomott áron értékesítésre, de ezek jellemzően egyedi esetek. Ma már mind a vevői, mind az eladói oldal jóval tudatosabb. Amennyiben nincs értékesítési kényszer, úgy inkább az eladók kivárják a megfelelő vevőt, mint sem áron alul értékesítsék a házat. Ezért is magas a házak fogási ideje

- tették hozzá.

Megkérdeztük, mennyire jellemző, hogy az ilyen ingatlanokat befektetők vásárolják meg, hogy aztán több lakásra bontott társasházként értékesítsék azokat tovább, vagy szimplán lebomtják az épületeket és új társasházakat húznak fel a telken. A vállalat kifejtette, mivel ezek az ingatlanok jellemzően községekben és kisebb városokban találhatók, az ilyen jellegű átépítés kevésbé jellemző.

A nagyobb városokban ezzel szemben gyakrabban fordul elő a meglévő épület bontása és egy új ingatlan felépítése, ennek gazdaságosságát és létjogosultságát azonban nagyban meghatározza az adott lokáció

- fogalmaztak.

Komolyabb alkuval kell számolni

Futó Péter, a zenga.hu elemzési vezetője megkeresésünkre közölte, a nagyobb méretű, többgenerációs, jellemzően a 70-es, 80-as, 90-es években épült családi házak iránti kereslet idén is hasonlóan alakul a tavalyihoz.

A családi házak kategóriáján belül azonban a nagyobb méretű házak iránt most néhány százalékponttal erősebb a kereslet, mint a kisebbek iránt, de ebben szerepe lehet a tavalyi alacsonyabb bázisnak is

- magyarázta a szakember, aki szerint területenként azonban nagy eltérések vannak. Nem mindegy például, hogy az adott családi ház a budapesti agglomerációban vagy egy nagyvárosoktól távoli, rossz közlekedési kapcsolatokkal rendelkező térségben van. Az elhelyezkedés mellett pedig az állapot is számít, minél nagyobb méretű ugyanis a ház, annál inkább befolyásolja a rezsiköltséget a szigetelés és a nyílászárók minősége, azaz az ingatlan állapota.

Az alku mértéke kapcsán Futó Péter arról beszélt, az OTP Ingatlanpont által a Zenga Ingatlan Radarban közölt számok szerint a családi házaknál általában nagyobb alkuval kell számolni, mint a tégla- vagy panellakásoknál.

Ennek egyik oka, hogy a családi házak sokkal egyedibbek, ezért nehezebb pontosan beárazni ezeket. Egy panelnél a hasonló méretű, elhelyezkedésű és állapotú lakások ára könnyebben összehasonlítható, míg a családi házaknál a telek, az épület kialakítása, a műszaki állapot és számos egyéb egyedi adottság is befolyásolja az értéket. A családi házaknál idén nyáron 7,8 százalék volt az átlagos áralku, míg a lakásoknál 3,5-4 százalék. Az Otthon Start itt is éreztette hatását, de ennél a méretnél a drágább környékeken már akadályt jelenthetett a program 150 milliós értékhatára

- ismertette. Elmondása szerint ők úgy látják, családi házakat kiadásra ritkábban vesznek befektetők, mivel a bérlők által kedvelt lokációk jellemzően a nagyvárosok sűrűbben beépített területeiben vannak, míg a külső kerületekben vagy a vidéki kisvárosokban nehezebben lehet kiadni az ilyen házakat.

Arra ugyanakkor vannak példák, hogy egy keresett környéken, ha a telek beépíthetőségi mutatója lehetővé teszi, egy régi családi ház helyén egy többlakásos társasházat épít fel a fejlesztő. Ez főként Budapesten vagy az agglomeráció egyes településein tapasztalható.