Kegyetlenül pórul járhatnak a magyar lakásvásárlók: óriási csapdába sétálhat, aki újépítésűben gondolkodik

A rendszerváltást követően az állam és az önkormányzatok még jelentős ingatlanvagyonnal rendelkeztek, ami lehetőséget adott volna a tudatos, városrészi léptékű építkezésre. Erre a legkiemelkedőbb hazai példa Középső-Ferencváros tömbrehabilitációja volt a kilencvenes évektől kezdve. Az önkormányzat egy vegyes tulajdonú városfejlesztő társaságon keresztül területi szinten koordinálta a megújulást, így előkészítette a telkeket, a magánfejlesztők pedig egy előre meghatározott koncepció mentén építkeztek. Ennek a modellnek köszönhetően jöhettek létre az egybefüggő belső kertek, a Kerekerdő park és az élő sétálóutcává alakított Tompa utca. A sikerhez azonban elengedhetetlen volt az önkormányzati tőke, a következetes stratégia és a kedvező piaci környezet - írja a Portfolion megjelent cikkében Lopez Benjamin, városfejlesztési szakértő.

Mint kifejtette: ezzel szemben a Millenniumi Városközpont ezredfordulós esete már megmutatta a lazább partnerség korlátait. Bár az állam a meghiúsult világkiállítás után kármentesítette és előkészítette a telkeket a magántőke számára, a városrész fejlesztése felemás eredményt hozott. A közvetlen állami beruházásként épült Nemzeti Színház, valamint a pénzügyileg rosszul strukturált PPP-konstrukcióban megvalósult Művészetek Palotája ugyan új funkciót adott a térségnek, a létrejött iroda- és lakónegyed azonban a Soroksári út és a HÉV vágányai miatt a mai napig elszigetelt maradt a környező kerületektől.

A 2004-es uniós csatlakozással hatalmas források nyíltak meg az integrált városfejlesztések előtt, ám a 2008-as gazdasági válság megtörte a lendületet, és mély adósságba taszította az önkormányzatokat. A 2010 utáni állami központosítás során a kormány átvállalta a helyhatóságok adósságát, cserébe viszont drasztikusan szűkítette fejlesztési mozgásterüket.

Egyre nagyobb hangsúlyt kaptak a nemzetgazdasági szempontból kiemelt beruházások, amelyek felgyorsították ugyan a kivitelezést, de sokszor felülírták a helyi érdekeket és a településképi szabályokat. Az önkormányzatok kezében jórészt csak a településrendezési szerződések maradtak, amelyekkel átfogó tervezés helyett már csak a kész beruházói szándékokhoz tudtak eseti kompromisszumokkal alkalmazkodni.

A 2020-as évekre az állami projekt-előkészítő kapacitások meggyengültek. A 2020-ban bevezetett rozsdaövezeti akcióterületek rendszere elvileg arra szolgált volna, hogy az alulhasznosított ipari területeket felkészítse a beépítésre. A gyakorlatban azonban ez a státusz leginkább a már futó, engedélyezett magánprojektek utólagos gyorsítását segítette.

Kimelte, a volt Közvágóhíd területén épülő projektnél például hiába volt indokolt a funkcióváltás, a kiemelt és rozsdaövezeti státusz túl későn érkezett ahhoz, hogy a közszféra megvédhesse a műemléki jelentőségű ipari épületegyüttest, amelyet a fejlesztés során nagyrészt elbontottak. A Kopaszi-gátnál épülő BudaPart esetében a beruházó ugyan minőségi, városrészi léptékű mestertervet alkotott, az állam azonban óriási késésben van a közösségi közlekedés fejlesztésével. A Budai fonódó villamoshálózat meghosszabbítása csak most, egy évtizedes csúszással és az eredeti ideális tervekhez képest kompromisszumos nyomvonalon kezdődhet el.

A legszemléletesebb negatív példa a Bosnyák tér, ahol egy eredetileg összehangolt városközponti koncepció esett teljesen szét. A sétálóutcát, új városházát és modern piacot álmodó tervek helyett a kiemelt beruházássá minősített magánfejlesztés elszakadt a helyi igényektől. Az eredetileg tervezett lakások helyett egy hatalmas, zárt irodapark épült fel, amelyet végül maga a magyar állam vásárolt fel óriási összegért egy eleve zsugorodó irodapiacon. A közfunkciók elmaradtak, a régi piacépület ma is a helyén áll, a régóta ígért 4-es metró meghosszabbítása pedig továbbra is csak ígéret maradt.

A bemutatott példák egyértelműen bizonyítják, hogy a beruházások piacképességének és a városok élhetőségének együttes érvényesüléséhez olyan beruházáspolitikai fordulatra van szükség, ahol a közszféra ismét proaktívan, a magántőkével valódi partnerségben tervezi meg és készíti elő a területeket. Célirányos állami és önkormányzati infrastruktúra-fejlesztés nélkül a magántőke magára hagyva legfeljebb szigetszerű projekteket képes létrehozni, élhető városrészeket nem.