Hiába az elmúlt évek eredménye: bőven van még hova fejlődnia a hazai lakásállománynak

Négy mutatószám, az árak, forgalom, lakásépítések és lakáscélú hitelezés változásai alapvetően elegendőek ahhoz, hogy nagyjából pontos képet kapjunk az ingatlanpiac állapotáról. Ezt kiegészítve a rendszerint tíz évente lefolytatott teljes összeírással részletes képet kaphatunk a lakáshelyzet hosszú távú alakulásáról, mondja Valkó Dávid, az OTP Ingatlanpont vezető elemzője.

Az elmúlt három népszámlálási ciklus legszembetűnőbb jellemzője a növekedés. 1990, azaz a rendszerváltás óta 2022-re, a KSH legfrissebb adatai alapján 17,3 százalékkal bővült a hazai lakásállomány. A legnagyobb ugrást a 2001-gyel kezdődött évtized hozta, amikor 326 ezer volt a gyarapodás, a megelőző 11 évben 211 ezer, míg a 2011-2022-es periódusban már csak 129 ezer.

Ám a növekedés nem csupán időben, hanem térben is igen egyenetlen. A lakásállományra vonatkozó megyei szintű adatok 2001 és 2022 között állnak rendelkezésre, azonban arról, hogy az ország mely területét találták legvonzóbbnak a költözők és otthonukban maradók, pontosabb képet adnak a 2001-es és 2011-es népszámlálás valamint a 2016-os mikrocenzus lakott ingatlanokra vonatkozó adatai. Ezek alapján 2001 és 2016 között Pest megye látszott az ígéret földjének a maga 20,5 százalékos lakásállomány-növekedésével. Azt követte Győr-Moson-Sopron (13,3%), Budapest (8,6%), valamint Fejér (5,4%). Ennek az élbolynak a kialakulása végeredményben a nagyvárosi vonzerő, a korán indult nagy ipari fejlesztések, valamint az agglomerációs kiköltözési hullámok hatásait összegzi. Az ellenpóluson hét olyan megye is van, ahol ez idő alatt csökkent a lakásállomány. Ezek: Borsod-Abaúj-Zemplén (-6,3%), Békés (-5,6%), Nógrád (-5,5%), Tolna (-4,1%), Jász-Nagykun-Szolnok (-3,6%), Heves (-2,4%) és Komárom-Esztergom (-0,4%).

Nem csupán az állomány területi eloszlásában, hanem az egyes lakások belső elrendezésében is komoly változásokat hozott ez a három évtized. Egyre több szobában, s egyre lazábban lakunk, ám a nagyobb felbontás itt is összetettebb képet mutat.

Egyértelmű tendencia, hogy a lakások közt az egyszobások aránya jelentősen csökken, míg a legalább háromszobásoké rendre nő. Ez az átrendeződés jobbára már a vizsgált időszak első két évtizedében megtörtént, azóta csak mérsékelten változtak az arányok. Valkó Dávid ennek kapcsán arra emlékeztet, hogy akkor vált fontosabbá a szobaszám, mint az alapterület, amikor – a kétezres évek elején – tömegessé vált az elérhető árú társasházi lakások építése és ehhez igencsak „hatékony” alaprajzúlakások jelentek meg a kínálatban. Például ekkor hozták végleg divatba a konyha és a nappali összevonását, ami aztán segített egy újabb lakóhelyiséget is elhelyezni minimálisan nagyobb alapterületre. A demográfiai folyamatok mellett a szobák számának növekedése is hozzájárult ahhoz, hogy 1990 és 2022 között a 100 szobára jutó népesség 114-ről 78-ra csökkent.

A statisztika a lakások száma és mérete mellett azok minőségébe is betekintést enged, korszerűségük hagyományos mérőszámai a folyóvízzel, a fürdőhelyiséggel, illetve a vízöblítéses WC-vel való ellátottság. E téren is érdekeset mutatnak a számok:

míg mindhárom mutatóban dinamikus fejlődés zajlott 1990 és 2001 között, addig ez lényegében megállt az utolsó évtizedben. Míg korábban tízévente 5-10 százalékpontnyit is javult e komfortelemek elterjedtsége, addig 2011 és 2022 között már egyiknél sem haladta meg a javulás a 0,5 százalékpontot.

Így jelenleg a lakások 96,9 százalékában van folyóvíz, 93,5 százalékában vízöblítéses WC és 93,8 százalékában fürdőszoba. Valkó Dávid magyarázata szerint egy természetes határhoz érkezhettünk. Ugyanis vannak olyan lakóhelyek – például nyaralókban, külterületeken, zártkertekben –, melyeket a közmű infrastruktúra hiánya vagy a használók igényei miatt nem modernizáltak. A körülmények miatt nem is feltétlenül reális, hogy a jövőben komfortosítanák, de pusztán e hiányok miatt nem is fogják ezeket lebontani.

Ami azt is jelenti, hogy a jövőben más ismérveket kell találni a lakásállomány korszerűségének jellemzésére is. A 2022-es cenzus tartalmaz néhány, e szempontból is szóba jövő új elemet, mint a vezetékes internet, a légkondicionáló, a hőszivattyús, illetve a napkollektoros fűtés, valamint a napelemes áramtermelés. Valkó Dávid szerint például az internet-ellátottság mellett a légkondi lehet egy jó lakásminőség-jellemző a jövőben. Az ugyanis jól mutatja, hogy mennyire reagálnak az emberek – illetve van-e ilyen igényük, lehetőségük – az egyre szélsőségesebb éghajlatváltozásra:

El tudom képzelni, hogy harminc év múlva visszatekintve ezt majd egy olyan fontos, lakásminőséget jellemző mutatónak látjuk, mint amilyennek korábban az angol WC alkalmazását tekintettük.