Tényleg megéri most lakást venni? És hol vannak az olcsó hitelek?

Míg az új otthon kiválasztásánál elsősorban szubjektív szempontok alapján döntünk (milyen környéken található, mekkora, milyen a belső elrendezése), addig a lakáshitel esetén több olyan kérdést kell megválaszolnunk, melyek jelentősen függenek családi és anyagi helyzetünktől:

• Mekkora a havi rendszeres jövedelmünk?
• Mekkora megtakarítással (önerővel) rendelkezünk?
• Ezek alapján mekkora havi törlesztőrészletet tudunk fizetni és milyen futamidőn keresztül?
• Jogosultak vagyunk államilag támogatott hitelre?

Amikor valamilyen hitelt szeretnénk felvenni, akkor különböző lehetőségeink vannak mind a kölcsön céljának, mind annak kamatozásának és fedezetének tekintetében. Először is fontos, hogy különbséget tegyünk a jelzálog- és a fogyasztási hitelek között. Utóbbiak közé tartoznak például a különböző áruhitelek, hitelkártyák, személyi kölcsönök vagy folyószámlahitelek, melyeket bármire felhasználhatunk. A jelzáloghitelek egyik legismertebb típusa a lakáshitel. Amikor ingatlan vásárlására veszünk fel kölcsönt, akkor annak fedezete leggyakrabban az érintett ingatlan lesz. A lakáshitelek felhasználásának célja mindig kötött: új vagy használt ingatlan vásárlására, építésre, otthonunk felújítására, bővítésére és korszerűsítésére tudjuk igénybe venni.

Ahhoz, hogy a hitelt megkaphassuk, néhány feltételnek meg kell felelnünk. Nem vehet fel hitelt olyan személy, aki szerepel a Központi Hitelinformációs Rendszer (KHR) negatív adóslistáján. Ezen felül megfelelő mértékű, igazolt jövedelem nélkül nem lehet lakáshitelhez jutni. Továbbá jelenleg jogszabály írja elő az ingatlanok forgalmi értékének maximum 80 százalékáig történő finanszírozási korlátot, tehát minimum 20 százalékos önrész szükséges. A rendszeres, igazolt havi jövedelmen túl tehát mindenképpen kell már bizonyos mértékű megtakarítással rendelkeznünk, ha saját lakást szeretnénk venni. Az ún. 100 százalékos (tehát önerő nélküli) finanszírozás abban az esetben oldható meg, ha már rendelkezünk olyan egyéb, felajánlható ingatlannal, amelyet a bank is elfogad fedezetül, ekkor a két (vagy több) ingatlan együttes értékének arányában, illetve finanszírozási korlátjával vehetünk fel hitelt.

Eltűnőben a devizahitelek

Az elmúlt években jelentősen átalakult a lakáshitelek piaca. Míg a deviza alapú kölcsönök egyre inkább visszaszorultak (gyakorlatilag meg is szűntek: egy 2009-es rendelet értelmében csak akkor vehetünk fel devizahitelt, ha a minimálbér tizenötszöröse a bruttó havi jövedelmünk), addig az államilag támogatott, valamint a piaci kamatozású forinthitelek egyre keresettebbek.

A standard (piaci) kamatozású forinthitelek árfolyamkockázatot nem rejtenek magukban. A kamatok pedig kétféleképpen állapíthatóak meg:

• Referenciahozamhoz kötve, rögzített felárral. Ez azt jelenti, hogy a hitel kamata a referenciahozam változásával automatikusan követi a piacot. A felár pedig csak akkor módosítható, ha nem a szerződésnek megfelelően teljesítettük a fizetési kötelezettségeinket.
• Hosszú távon kiszámítható, fix kamat. Ilyenkor legalább három évre rögzítik a kamatot, így nem kell tartanunk az esetleges piaci változások hatásaitól.

A döntésnél fontos tényező, hogy a lakáshitelt jellemzően hosszú távra, akár 20-30 évre vesszük fel, tehát nem elég a következő pár hónapra tervezni, hanem hosszabb távra szükséges gondolni.

Támogatott hitelek

Az államilag támogatott hitelek esetén gyermekeink száma, valamint szociális helyzetünk alapján kaphatunk kedvezményt. Jelenleg konkrétan kétféle támogatott hitelkonstrukció érhető el a hazai piacon: a fiatalok és többgyermekes családok számára nyújtott támogatás (legfeljebb 20 évre, és csak új lakás vásárlására, építésére vagy korszerűsítésére igényelhető), valamint a kevésbé szigorú feltételekhez kötött otthonteremtési kamattámogatás (legfeljebb 5 évre, de életkortól függetlenül igényelhető, akár használt lakás vásárlására is). Ezen kölcsönök esetén az állam átvállalja a kamat fizetésének egy részét, így jellemzően alacsonyabb és kiszámíthatóbb lesz a havi törlesztőrészlet, mintha piaci kamatozású hitelt vennénk fel.

További kedvezmények

Tovább csökkenthetjük a költségeinket, ha szocpolra is jogosultak vagyunk, és igényeljük. A szociálpolitikai támogatási rendszert a több gyermeket vállaló és saját lakásra vágyó családok támogatására találták ki. Az állam a gyermekek számától és az ingatlan méretétől, valamint a lakás energiabesorolásától függő, vissza nem térítendő támogatással segíti a családokat. A kedvezményre azok is jogosultak lehetnek, akik az elmúlt 1-2 évben építettek vagy vásároltak lakást. Szocpolt lehet akár lakáshitellel együtt is igényelni. Előnyt jelenthet, hogy hitelfelvétel esetén a szocpolt önerőként veszik figyelembe. Ha kölcsönnel együtt vesszük fel a bankban, akkor megúszhatjuk a szocpol felvételével járó költségeket is.

Ezen túl érdemes figyelni az éppen aktuális banki akciókat is. A kedvezmények vonatkozhatnak például a hitelfelvétellel kapcsolatos költségekre (folyósítási jutalék vagy értékbecslési díj), vagy olyan, nem banki kiadásokra, mint a közjegyzői okirat díja. Ezeken felül akciós kamatokat is kínálhatnak a pénzintézetek. Ahhoz, hogy kamatkedvezménnyel kapjuk meg a hitelt, további banki szolgáltatások igénybevétele lehet a feltétel. Például az, hogy csoportos beszedési megbízással rendezzük a havi törlesztőrészlet befizetését, vagy pedig az, hogy az adott banknál vezessük a folyószámlánkat is.

Természetesen olvasóink kérdéseit is várjuk a lakáshitelek témakörében: cikksorozatunk befejező részeként az FHB Bank szakértői válaszolják meg a felmerült kérdéseket. Címünk: penzcentrum@penzcentrum.hu.