Megjött a lakáspiaci korrekció: megdöbbentő változást hozott az Otthon Start egy év után

A magyar lakáspiac az év eleji kiugró aktivitás után egyre inkább egy alkalmazkodási szakaszba lép. A Fundamenta ingatlanközvetítéssel foglalkozó Személyi Bankárai körében végzett, negyedéves InPulzus felmérés szerint a harmadik negyedévben tovább csökkent a kereslet, miközben az árak emelkedési üteme is látványosan lefékeződött. A keresleti index az előző negyedévi érték 75 százalékára esett vissza, vagyis egyetlen negyedév alatt negyedével csökkent. A márciusi első méréshez képest pedig már csak annak 61 százalékán áll.

Még beszédesebb a válaszadók tapasztalata. A szeptemberi felmérésben több mint 91 százalékuk számolt be arról, hogy saját régiójában csökkent a lakóingatlanok iránti kereslet. Júniusban ez az arány 71,7, márciusban pedig 51,7 százalék volt.

Elfogyott az év eleji lendület

A Fundamenta szerint ugyanakkor az adatok nem feltétlenül egy újabb összeomlást jeleznek. Inkább arról lehet szó, hogy a tavaly év végén és 2026 elején kialakult rendkívül magas aktivitás fokozatosan lecseng. Ebben fontos szerepet játszott az Otthon Start Program indulása is, amely jelentős keresletet generált, így a lakáspiac rendkívül magas bázisról kezdte az idei évet.

A mostani lassulás ezért azt is jelentheti, hogy a korábbi kiugró aktivitás helyét egy kiegyensúlyozottabb piaci működés veszi át. A folyamat azonban nem egyformán zajlik az ország minden részén. A Fundamenta szerint a Dunántúlon mérséklődött a legnagyobb mértékben a kereslet, miközben Budapest és Pest vármegye stabilabb képet mutatott.

A kereslet visszaesése idővel az árak alakulásában is megjelent. A szeptemberi felmérésben a válaszadók 56,7 százaléka számolt be valamilyen mértékű árcsökkenésről. Júniusban még csak 41,5 százalékuk érzékelt ilyet. Közben szinte teljesen eltűntek azok, akik további jelentős drágulást tapasztaltak. Márciusban még a válaszadók 51,7 százaléka számolt be áremelkedésről, júniusban 15,1 százalékuk, szeptemberben pedig mindössze 1,7 százalékuk.

Az InPulzus árindexe az előző negyedévi érték 88 százalékán áll, a márciusi induláshoz képest pedig 95 százalékos szinten van. Ez arra utal, hogy az év eleji erős árdinamika fokozatosan lecseng. A Fundamenta felmérése alapján Budapesten érzékelték a legnagyobb mértékű árcsökkenést, míg az ország többi részén, Pest vármegyét is beleértve, inkább enyhe mérséklődés vagy stagnálás volt jellemző.

Ez a vevők számára fontos változás. A lassuló árak mellett nagyobb tér nyílhat az alkura, miközben a vásárlók több időt fordíthatnak arra, hogy összehasonlítsák az ingatlanokat és kiválasszák a számukra megfelelő ajánlatot.

Az eladók még nem engedtek annyit

A kínálati oldal jóval lassabban alkalmazkodik a kereslet visszaeséséhez. Az InPulzus kínálati indexe az előző negyedévi érték 91 százalékán áll, a márciusi első méréshez képest pedig 90 százalékos szinten van. A szeptemberi felmérésben a válaszadók 63,3 százaléka számolt be arról, hogy csökkent az eladásra kínált lakóingatlanok száma. 21,7 százalékuk nem érzékelt érdemi változást, 15 százalékuk pedig a kínálat bővülését tapasztalta.

Vagyis miközben a vevői oldal látványosan visszafogottabb lett, az eladók egy része továbbra is kitart az értékesítési szándék mellett. Ez magyarázhatja azt is, hogy miért kerülhetnek egyre jobb alkupozícióba azok, akik most rendelkeznek elegendő önerővel és megfelelő finanszírozási lehetőséggel.

Már nem mindegy, milyen állapotú a lakás

A Fundamenta tapasztalatai szerint a vevők egyre szelektívebbé váltak. Vidéken különösen jól látható, hogy a jó állapotú, felújított lakások és családi házak iránt továbbra is van érdeklődés, miközben a felújítandó ingatlanok esetében jelentősen nagyobb a kivárás.

Vidéken azt tapasztaljuk, hogy a vevői döntéseknél egyre fontosabbá válik az ingatlan állapota: a jó állapotú, felújított lakások és családi házak iránt továbbra is élénk az érdeklődés, míg a felújítandó ingatlanok esetében jóval nagyobb a kivárás

– mondta dr. Szöllősy-Serfőző Melinda, a Fundamenta ingatlanközvetítéssel is foglalkozó Személyi Bankára.

A szakember szerint ebben a környezetben különösen fontos a reális árazás, mert egy megfelelően beárazott ingatlan akár rövid idő alatt is gazdára találhat.

Vevői piac alakulhat ki?

A Fundamenta értékelése szerint a mostani folyamatokat érdemes inkább alkalmazkodási szakaszként értelmezni. A kereslet már jelentősen korrigált, a kínálat lassabban követi, az árakban pedig most kezd egyértelműbben megjelenni a változás.

Az adatok alapján most egyértelműen egy alkalmazkodási szakasz rajzolódik ki az ingatlanpiacon. A kereslet már megtette a maga korrekcióját, a kínálat ennél lassabban reagál, az árakban pedig most kezd megjelenni ennek a hatása

– értékelte a folyamatokat Pásztor András, a Fundamenta Értéklánc Kft. ügyvezetője.

A szakember szerint a saját célra lakást vásárlók számára ez lehetőséget teremthet arra, hogy megfontoltabban válasszanak. A finanszírozási lehetőségek és az önerő mellett azonban továbbra is fontos a megfelelő ingatlan kiválasztása és az áralku lehetőségének kihasználása.

A friss Fundamenta-adatok egyébként illeszkednek a többi szeptemberi lakáspiaci jelzéshez is. A Portfolio összefoglalója szerint a Fundamenta mellett a Zenga és a Duna House adatai is a tavalyi és év eleji élénkülés után egy alkalmazkodóbb piaci szakasz kialakulását jelzik.