Megtört az eladók uralma a magyar lakáspiacon? Már szinte elvárás a durva árengedmény: jól járhat, aki venni akar

A tavalyi lakásvásárlási roham után látványosan lassabb fokozatba kapcsolt a magyar újlakás-piac. A kereslet visszafogottabb, a fejlesztők kevesebb új beruházást indítanak, miközben a kínálat még mindig jóval szélesebb, mint egy évvel korábban. Az árak azonban egyelőre nem követték le a kereslet gyengülését, Budapesten továbbra is 1,8 millió forint felett jár az új lakások átlagos négyzetméterára.

Az elmúlt hónapok adatai alapján egyre inkább úgy tűnik, hogy az újlakás-piac 2025-ös száguldása után egy lassabb, kiegyensúlyozottabb szakasz következett. A fordulat nem egyik napról a másikra történt, de 2026 nyarára több mutatóban is láthatóvá vált.

A Zenga szeptemberi Ingatlan Radarja szerint augusztusban Budapesten 0,3 százalékkal emelkedett az új építésű lakóingatlanok átlagos hirdetési négyzetméterára, amely így valamivel 1,83 millió forint fölé került. Ez önmagában még drágulást jelent, a tempó azonban már messze elmarad attól, amit a korábbi időszakban láthattunk.

Országosan még visszafogottabb volt a mozgás. Az új építésű lakások és házak átlagos hirdetési négyzetméterára augusztusban mindössze 0,1 százalékkal emelkedett. A területi különbségek közben óriásiak maradtak. Budapest és Nógrád között 2,4-szeres eltérés volt az átlagos négyzetméterárban.

Az új lakások kínálata területileg rendkívül koncentrált. A Zenga adatai szerint az országos kínálat több mint fele Budapesthez és a főváros környékéhez kapcsolódik. A Balaton-parti megyék együttesen 14 százalékos részesedést képviselnek, miközben a kínálat végén álló nyolc megye együtt sem éri el a 7 százalékot.

Ez azt is jelenti, hogy aki vidéken keres új lakást, teljesen más piacra érkezik, mint egy budapesti vevő. A fővárosban augusztusban több mint 1,83 millió forint volt az átlagos négyzetméterár, míg Veszprémben 1,66 millió, Somogyban 1,59 millió, Zala megyében 1,24 millió forint körül alakult az árszint.

A legolcsóbb térségekben ugyanakkor egészen más nagyságrendekkel találkozni. Nógrád megyében az új építésű lakóingatlanok átlagos hirdetési négyzetméterára 755 ezer forint körül alakult. A különbség nem pusztán az ingatlanok minőségéből vagy a kivitelezési költségekből adódik. A telekárak, a fejlesztési lehetőségek, a helyi kereslet és a beruházások koncentrációja egyaránt meghatározza, hogy egy-egy térségben milyen áron jelennek meg az új lakások.

Alig látható emelkedés

A Budapesti Lakáspiaci Riport 2026 harmadik negyedévi újlakás-piaci felmérése szerint nyáron jelentősen visszaesett az új lakások iránti kereslet. Ha az adatok nézzük, azt láthatjuk, hogy a második negyedévi 2177 után mindössze 1344 új lakás talált gazdára május és augusztus között, ami 38 százalékos csökkenést jelent negyedéves összevetésben. A riport szerint a visszaesés az elmúlt 10 év átlagához viszonyítva is látható, az értékesítés mintegy 13 százalékkal a hosszú távú átlag alatt maradt.

A nyári hónapokban a projektindítások is visszafogottabbak voltak, az új kínálat szintje a szezonalitást figyelembe véve is alacsonynak számított: mindössze 23 új projekt 748 lakása jelent meg a piacon, szemben az előző negyedév 38 projektjével és 2583 lakásával. A projektkezdések szintje legutóbb két éve volt ilyen alacsony.

A mérsékeltebb új kínálat és a lassuló értékesítés együttes hatásaként a megvásárolható lakások száma alig változott volna, de a Szilas Liget értékesítésének leállása miatt végül a szabad lakások száma 3,8 százalékkal csökkent, és újra a 10 ezres szint alá, 9747-re került. A megvásárolható lakások száma így is közel 43 százalékkal haladja meg a hosszú távú átlagot. Mindössze egy olyan projekt indult, ahol 100 lakásnál több épül, a XIII. kerületi Lumina Garden.

A felmérésből az is kiderült, hogy a harmadik negyedévben enyhén emelkedtek az új építésű lakások árai: az átlagos fajlagos kínálati ár az előző negyedéves 1,83 millióról 1,85 millió forintra nőtt négyzetméterenként, ami 1,1 százalékos negyedéves emelkedés. Az éves árdinamika ezzel enyhén gyorsult: míg az előző negyedévben 4,1 százalékos volt az éves drágulás, addig 2025 és 2026 harmadik negyedéve között 4,7 százalékos emelkedés volt mérhető.

• Külső-Pesten 1,5, Belső-Pesten 0,3 százalékkal nőttek az árak, míg Budán 0,8 százalékkal csökkentek.
• A budapesti új lakások átlagos vételára enyhén, 125,8 millióról 126,8 millió forintra emelkedett.

A Pénzcentrum több ingatlanpiaci szakértőt is megkeresett arról, hogyan alakult az elmúlt hónapokban az újlakások piaca, miként változott a kereslet és a vásárlók által keresett lakások köre, illetve milyen hatással van az Otthon Start a fővárosi kínálatra. Arra is kíváncsiak voltunk, hogy a nyári megtorpanás csak átmeneti jelenség-e, vagy tartósabb változás kezdete lehet, és mire számíthatnak a vevők az év hátralévő részében.

Szegő Péter, a Duna House vezető elemzője szerint nyáron látványosan megtorpant a budapesti újlakás-piac. Az ELTINGA adatai alapján június és augusztus között 1344 új lakás kelt el, 38 százalékkal kevesebb, mint tavasszal, és mintegy 40 százalékkal kevesebb, mint egy évvel korábban. A visszaesésben ugyanakkor szerepet játszik a tavalyi magas bázis is, hiszen 2025 nyarán sokan előre hozták vásárlásukat az Otthon Start szeptemberi indulása előtt.

A program azóta látványosan átrendezte a vevői oldalt. Az első lakásukat vásárlók aránya a Duna House tranzakcióiban 16-ról 30 százalékra nőtt, miközben a befektetőké 40-ről 28 százalékra csökkent. A kereslet egyre inkább a program feltételeinek megfelelő, kisebb és megfizethetőbb lakások felé koncentrálódik.

- összegezte a Duna House elemzője. 

Budapesten azonban éppen ebből van kevés. A szabadon megvásárolható új lakások mindössze 17 százaléka felel meg az Otthon Start 1,5 millió forintos négyzetméterár-plafonjának, miközben a fővárosi új lakások átlagos négyzetméterára 1,85 millió forint. A programba beleférő lakások ugyanakkor gyorsabban fogynak, a nyári értékesítések 26 százalékát adták, vagyis a kínálatban kisebbségben lévő, támogatásképes lakásokra aránytalanul nagyobb kereslet jut.

A támogatás közben nem azt eredményezte, hogy a vevők egyszerűen nagyobb lakásokra költenének többet. Inkább alkalmazkodnak az árakhoz. Budapesten az új lakások átlagos mérete a Duna House adatai szerint 57-ről 52 négyzetméterre csökkent, miközben az általuk közvetített új lakások középértéke 59 millióról 70 millió forintra emelkedett. A vevők tehát sok esetben kisebb lakást választanak azért, hogy beleférjenek a rendelkezésükre álló finanszírozási keretbe.

Az Otthon Start a vevők összetétele mellett az alkuhelyzetet is megváltoztatta. A kereslet ugyan nyáron gyengült, de a program feltételeinek megfelelő lakásokért továbbra is élénkebb a verseny. Közben a teljes újlakás-kínálat bőséges, ezért a fejlesztők egyre inkább kénytelenek engedményeket adni. A Duna House szerint az új lakások 44 százaléka a meghirdetett árnál olcsóbban kelt el, szemben az egy évvel korábbi 23 százalékkal. Az átlagos alku 3,6 százalék volt, Budapesten pedig az új lakások kétharmadánál történt árengedmény.

Szegő szerint a nyári visszaesés nem egy tartós zuhanás kezdete, de a 2025-ös keresleti boom sem tér vissza. Az Otthon Start ugyan új vevőket hozott a piacra, elsősorban az első lakásukat vásárlók körében, de a program feltételeinek megfelelő új lakásokból Budapesten kevés van. Emiatt a következő időszak egyik kulcskérdése az lesz, hogy a fejlesztők tudnak-e elegendő, támogatásképes lakást kínálni a program által generált keresletre.

Látványos visszaesés?

Az Otthon Centrum adatai alapján a nyári hónapokban mintegy 30 százalékkal visszaesett az újlakások iránti kereslet a tavaszi időszakhoz képest, ugyanakkor éves összevetésben még 3,5 százalékos növekedést mértek. Az árak már erősebben reagáltak a lassulásra. A fajlagos eladási árak tavasszal összevetve 4,2 százalékkal csökkentek, bár egy év alatt még így is 16,6 százalékos drágulás látszik.

A vevők továbbra is elsősorban kisebb lakásokban gondolkodnak. A legnépszerűbbnek a 40–50 négyzetméteres, amerikai konyhás nappalival és egy hálószobával rendelkező ingatlanok bizonyultak, ezek adták a nyári vásárlások 26 százalékát. Közben azonban nőtt a nagyobb lakások iránti érdeklődés is, a 100 négyzetméternél nagyobb ingatlanok aránya 12,5-ről 18,5 százalékra emelkedett. A legnagyobb számban a 100 millió forint körüli újlakások találtak gazdára.

Az Otthon Start ugyanakkor a fővárosi újlakás-piacon komoly korlátokba ütközik.

Az Otthon Centrum szerint az 1,5 millió forintos négyzetméterár-plafon érdemben szűkíti az első lakásukat vásárlók lehetőségeit, miközben a budapesti új lakások átlagos kínálati ára már mintegy 2 millió forint négyzetméterenként. A plafon ráadásul már 2022 harmadik negyedéve óta alacsonyabb a fővárosi újlakások átlagáránál.

A piacon egyre több jel utal arra, hogy a korábbi eladói fölény megtörhetett. Az Otthon Centrum budapesti felmérése szerint miközben bővül az elérhető projektek és lakások száma, az érdeklődés visszaesett. Az új lakások átlagos kínálati négyzetméterára 1,979 millió forintra csökkent, ami 0,8 százalékos mérséklődés az előző negyedévhez képest. A cég szerint ezzel megtörtént a régóta várt fordulat, ugyanakkor jelentős, kétszámjegyű áresésre nem számítanak.

A fejlesztők már alkalmazkodnak a megváltozott piaci helyzethez. Az elmúlt két negyedévben kevesebb új projekt indult, miközben egyre több beruházásnál kínálnak rugalmas fizetési konstrukciókat. Már 20–80, illetve egyes esetekben 10–90 százalékos fizetési ütemezések is megjelentek, ami arra utal, hogy a fejlesztők az árak látványos csökkentése helyett egyelőre elsősorban a fizetési feltételekkel próbálják vonzóbbá tenni az új lakásokat.