Padlón az árak? Mikor vegyünk új lakást

A lakáspiac helyzetéről és kilátásairól beszélgetett Földi Tibor, a Cordia Magyarország Zrt. vezérigazgatója, Horváth Áron, az Eltinga Ingatlanpiaci Kutatóközpont vezetője, Déry Attila, az Otthon Centrum vezető elemzője, illetve Valkó Dávid, az OTP Jelzálogbank vezető elemzője a VII. Portfolio.hu Property Investment Forum-on.

Bár pesszimista hangulat uralja az ingatlanpiacot, s így a lakáspiacot is, a szakértők véleménye szerint ugyanakkor elértük a mélypontot. Földi Tibor pozitív, de egyelőre nem áttörő változást lát például az újlakások piacán. Horváth Áron ugyanakkor úgy látja, hogy csak az áremelkedés indult be, a használatbavételi engedélyek darabszámának alakulása egyelőre nem mutat bíztató képet.

Valkó Dávid pedig hozzátette, hogy 2008-tól 2011. I. félévig országosan 12 százalékos árcsökkenés volt, de ebből az utolsó egy évre már csak 2 százalék jut, tehát lassul a csökkenés üteme. Elmondása szerint a külföldiek valószínűleg azért maradnak még távol a magyar piactól, mert - bár a forintgyengülés őket támogatja - az általuk korábban keresett belvárosi területeken nagy arányú árcsökkenés ment végbe, és így még most sem tartják perspektivikus befektetésnek.

A kényszerértékesítések is egyre jellemzőbbek a piacon - mondja Déry Attila. Elmondása szerint az OC portfóliójának mintegy 10 százaléka végtörlesztés miatti kényszerértékesítés, ami igen jelentős mértékű a korábbi években tapasztaltakhoz képest. Mint azt a vezető elemző elmondta; ezen ingatlanok esetében a piaci árfolyam és a végtörlesztési árfolyam között akár 20-25 százalékos eltérés is lehet, mely különbség az alku alapját képezi. Ugyanakkor az, hogy ez pontosan milyen áresést generál egy-egy ingatlan esetében, egyelőre nem ismert - mondta el az elemző.

Ez az áresés ugyanakkor a végtörlesztés miatt egyre nagyobb számban piacra kerülő ingatlanok miatt tovább növekedhet, volumene egyelőre azonban meghatározhatatlan - mondja Horváth Áron. Földi Tibor elmondása szerint ugyanakkor a végtörlesztésnek szerencsére nincs túl nagy hatása az újlakás piacra.

A rendezvényen felszólaló szakértők egyöntetű véeménye szerint az újra bevezetett szocpol intézménye, illetve a kamattámogatott hitelek mozdíthatják el a mélypontjáról a lakáspiacot. Déry Attila inkább a kamattámogatásban lát nagyobb potenciált, hiszen ez a rendszer - mint mondta - már sikerrel vizsgázott a 2000-es évek elején, azonban trendfordító hatása még ennek ellenére sem lesz a lakáspiacon.

Az OTP Jelzálogbank elemzőjének álláspontja szerint, a szocpolban és a kamattámogatásban benne lesz valószínűleg a "lazítás", szélesebb körre kiterjesztés lehetősége, ha úgy teljesít a gazdaság, tehát idővel egyre inkább hozzájárulhatnak a lakáspiac magára találásához. Földi Tibor véleménye szerint az ingatlanadó ugyankkor mind az új, mind a használtlakáspiacnak beverheti az utolsó szeget a koporsójába. A vezérigazgató szerint egyébként az áfacsökkentés jelentené a kiutat a jelenlegi helyzetről.

A budapesti újlakás piac 2009-ben elérte a mélypontot, azóta évente mintegy 20 százalékos emelkedést mutat a kereslet - mondja Földi Tibor. Horváth Áron szerint amint regenerálódik a magyar gazdaság, amint élénkül a foglalkoztatás, nőnek a fizetések, növekedési pályára állhat az ingatlanpiac is. Véleménye szerint ugyanakkor először az újlakásárak, illetve fejlesztések állnak majd növekedési pályára, hiszen ez a szegmens a legrugalmasabb jelenleg a piacon. Valkó Dávid némileg borúlátóbb a jövőt illetően, véleménye szerint lassú csökkenés várható a lakásárakat illetően.

Déry Attila szerint most két fontos tényező játszik szerepet a lakáspiac regenerálódása szempontjából. Az egyik a végtörlesztés, a másik pedig a kényszerértékesítések. Elmondása szerint ugyanakkor, ha jól működik a kvótarendszer, akkor nem lesz nagy gond, s növekedési pályára állhat a szektor.