Érdemes volt kivárni: ezen lehet most nagyot kaszálni

Mára kezd egyre nyilvánvalóbbá válni, hogy hosszú évek mélyrepülése után beindult a lakáspiac. A folyamatot ráadásul tovább erősíti a jelzáloghitelek kedvezően alacsony kamatszintje, illetve a hitelpiacra ható új szabályok bevezetése is. Egyre inkább úgy tűnik, nem csak azoknak érdemes most lakásvásárlásban gondolkodni, akik az elmúlt évek bizonytalan piaci viszonyai közt kivártak, hanem akik most keresik első lakásukat, vagy éppen befektetési céllal vásárolnának. De először is nézzük, mi újság a lakáspiacon!

Az Otthontérkép nemrég publikált adatai szerint az átlagos értékesítési négyzetméterárak tekintetében 2014-ben trendfordulóhoz értünk, az árak növekedésnek indultak. Országos szinten az értékesített ingatlanok átlagára 1,7 százalékkal nőtt 2013-hoz képest. A képet azonban árnyalja, hogy a növekedés meglehetősen differenciált volt, néhány megyére, valamint Budapestre koncentrálódott. Egyes népszerű területeken 10 százalékot meghaladó átlagos növekedés is mérhető volt, de ahol az ingatlanpiac pangott, ott volt példa további 15 százalékos csökkenésre is.

- mondta el Ditróy Gergely, az Otthontérkép vezető elemzője.

Jól látható tehát, hogy ha óvatosan is, de az árak már az ország számos pontján elmozdultak a mélypontjukról. Szakértők szerint pedig várhatóan előbb-utóbb ott is ez a trend bontakozik majd ki, ahol egyelőre még nem erősödött a kereslet. Ez pedig azt jelenti, hogy aki lakásvásárlásban gondolkodik, annak már nem nagyon érdemes tovább várnia. Különösen annak figyelembevétele mellett, hogy most a hitelpiac is egyre inkább kedvez a vásárlóknak.

Mi van a lakáshitelekkel?

A friss statisztikák szerint az MNB január 1-jén életbe lépő adósságfék-szabályozása jelentősen visszafogta a lakossági hitelezést. Amely egyébként tavaly indult először látványos bővülésnek. A rendelet 50 százalékos nettó jövedelem arányos korlátot vezetett be a törlesztőrészletekre (400 ezer forint feletti jövedelem esetében ez 60 százalék) és kötelező jövedelemigazolást írt elő a hitelfelvételre. Tehát például az igazolt havi nettó 300 ezer Ft jövedelemből legfeljebb havi 150 ezer forintot szabad hiteltörlesztésekre fordítani, ennél magasabb nem lehet a havi törlesztőrészlet.

A szabályozás januárban még kevésbé, februárban már annál inkább befolyásolhatta a volumeneket: a lakáshitel-kihelyezések a januári 22,3 milliárd forintos szintről 12,2 milliárd forintra estek. Igaz, az egy évvel korábbi 11,6 milliárd forinthoz képest ez is növekedést jelent, ám ne felejtsük: időközben volt egy kisebbfajta lakáshitel-boom Magyarországon - a januári adat például még majdnem duplája volt az egy évvel korábbinak.

Mindez nem jelenti azt, hogy már nem érdemes lakáshitelt felvenni, sőt. Március második felében folytatódott a kamatcsökkentési ciklus Magyarországon - a Magyar Nemzeti Bank (MNB) 15 bázisponttal, 1,95 százalékra csökkentette a jegybanki alapkamatot. Az elemzők szerint ráadásul lépcsőzetesen akár 1,5 százalékig is csökkenthetik az irányadó rátát a következő hónapokban. A piaci hitelszintek, így a forinthiteleknél referenciaként mérvadó BUBOR értékek pedig követik az alapkamatot. Ez pedig jó hír azoknak, akik mostanában készülnek hitelfelvételre.

Az új hiteleknél ugyanis az ügyfelek számára kimondottan kedvező változások tapasztalhatók: az egy évvel korábbi átlagos 7,9 százalékkal szemben egy átlagos lakáshitel THM-je már csak 6,3 százalék. Jó ideje nem voltak ennyire olcsók a hitelek Magyarországon, az esetlegesen folytatódó jegybanki kamatcsökkentés(ek) hatása pedig valamivel még kisebb is lehet a lakáshitelek ára.

A hitelfelvevőknek ráadásul az is kedvez, hogy február 1-jétől a bankok számára a korábbinál sokkal szigorúbb szabályok léptek hatályba az egyoldalú módosításokra vonatkozóan, hitelt ma már csak az ún. fair árazással nyújthatnak a bankok.

Mit jelent a fair árazás?

A fair árazás lényegében azt jelenti, hogy a bankok keze meg van kötve a kamatok meghatározása, illetve módosítása során. Ennek értelmében csak referencia hozamhoz kötött kamatokkal, vagy hosszú távra - legalább 3 évre - rögzített kamatokkal ajánlhatnak a bankok lakáshitelt, és a kamatok illetve a referencia hozamhoz kötött hitelek esetén a kamatfelárak módosítása is szigorú keretek között lehetséges. A vonatkozó jogszabály ugyanis előírja, hogy a bank részéről, egyoldalúan történő kamat illetve kamatfelár módosításokra csak legalább 3 évente, és legfeljebb a futamidő alatt 5 alkalommal kerülhet sor, és kizárólag az MNB által meghatározott mutatószámok módosulásának mértékéig.

Mit jelent ez a gyakorlatban?

Sokan még nem tudják, hogy a referencia hozamhoz kötött hitelek és a rögzített kamatozású hitelek között a különbség a kamatváltozás gyakoriságában és módjában rejlik. A referencia hozamhoz (tipikusan a BUBOR-hoz) kötött kamatozású hitelek esetén a kamatok egy referenciakamat, illetve egy, a bank által meghatározott kamatfelár összegeként kerülnek meghatározásra, a fix kamatozású hiteleknél pedig a kamat egy konkrét, a bank által meghatározott szám. Míg a referenciahozamhoz kötött hiteleknél a kamat, és ezáltal a törlesztőrészlet a referenciahozam futamidejének megfelelő időközönként automatikusan változik, és a banknak csak a felárra van hatása, addig a rögzített kamatozású hiteleknél a kamatváltozás nem automatikus.

A referencia kamatszintet követő hiteleknél tehát egy viszonylag gyakori kamatváltozásról beszélhetünk, ez általában 3, 6 vagy 12 hónapot jelent, míg az utóbbinál jóval ritkábban, 3, 5, vagy akár 10 évente módosulhat csak a kamat. A fix konstrukcióban ráadásul a banknak a már említett mértékbeli korlátokon túl előzetes értesítési kötelezettsége is van, és amennyiben az ügyfél nem fogadja el a módosított kamatokat, a szerződés díjmentesen felmondható.