Most még védve van 200 ezer hiteles, de jöhet a törlesztőrobbanás: nagyon pórul járhat, aki nem lép időben

A kormány még júniusban azt jelentette be, hogy szeptember 30-án megszünteti a lakossági jelzáloghitelek kamatstopját. A határidő azonban elérkezett anélkül, hogy megszületett volna a kivezetéshez szükséges megállapodás. A több mint 200 ezer érintett adós így október 1-jén egyelőre nem kerül ki a kamatstopból, az intézkedés pedig változatlan feltételekkel, határozatlan ideig fennmarad.

A kamatstop 2022. január 1-jén indult. Az eredetileg ideiglenesnek szánt intézkedés a változó kamatozású jelzáloghitelek referencia-kamatát a 2021. október végi szinten rögzítette, így az adósok a kamatok gyors emelkedése idején nem szembesültek azonnal a piaci kamatszinttel. Az intézkedést azóta többször meghosszabbították. 

A fordulatot Boda Nikoletta, a Pénzügyminisztérium parlamenti államtitkára közölte a parlamentben szeptember 17-én. Elmondása szerint a kormány több körben egyeztetett a Magyar Bankszövetséggel, de nem sikerült olyan konstrukciót kialakítani, amely kellő garanciát adott volna arra, hogy a kamatstop megszüntetése után ne emelkedjen jelentősen az érintett ügyfelek törlesztőrészlete. Új kivezetési dátumot ugyanakkor most nem jelöltek meg.

A Pénzcentrum megkereste a Pénzügyminisztériumot és azt közölték, hogy a kormányzat is úgy számol, hogy az előzetes becslések és kalkulációk alapján körülbelül 200 ezres ügyfélkör egytizedét érintheti érzékenyen a változás.

A kormány több körben egyeztetett a Magyar Bankszövetség képviselőivel. Az egyeztetések folytatódnak, hogy a leginkább kitettek számára a törlesztőrészlet változására egy közösen elfogadható és megnyugtató megoldást találjanak

- írta a tárca a megkeresésünkre.

A kormány tehát továbbra is olyan megoldást keres, amely a kamatstop esetleges kivezetése után is megvédi a leginkább kitett adósokat. A kérdésben ugyanakkor a banki oldal álláspontja is meghatározó, hiszen a Magyar Bankszövetség szerint az általános kamatstop fenntartása hosszabb távon nem jelenthet fenntartható megoldást. A Pénzcentrum megkeresésére hangsúlyozták, hogy a rendkívüli intézkedéseknek csak átmeneti jelleggel van létjogosultságuk, és a jövőben inkább a valóban rászoruló, sérülékeny ügyfelek célzott támogatását tartaná indokoltnak.

A Magyar Bankszövetség szerint a kamatstop fenntartása mára gazdasági szempontból sem indokolt, és álláspontjuk szerint alkotmányos alapon sem támasztható alá. A szervezet úgy véli, hogy a rendkívüli intézkedéseknek csak átmeneti jelleggel van létjogosultságuk, ezért a széles körű kamatstop helyett a valóban rászoruló, sérülékeny adósok célzott támogatását tartaná indokoltnak.

Felhívták a figyelmet arra is, hogy

a kamatstop eddig több mint 500 milliárd forintos veszteséget okozott a bankszektornak.

A szervezet kiemelte, hogy az intézkedés nem kizárólag a nehéz helyzetben lévő adósokat védi. Állításuk szerint a bankok kamatstop miatt elszenvedett veszteségeinek mintegy 30 százaléka az adósok mindössze 5 százalékához kapcsolódik. A Bankszövetség szerint ebbe a körbe olyan hitelfelvevők is tartoznak, akik az átlagosnál jóval magasabb jövedelemmel rendelkeznek, és esetenként több száz millió forintos ingatlanok megvásárlására vettek fel hitelt.

A szervezet szerint ezért a jövőben inkább olyan megoldásra lenne szükség, amely kifejezetten a fizetési nehézséggel fenyegetett ügyfeleket segíti. Hozzátették, hogy a hazai bankok már jelenleg is számos lehetőséget kínálnak a fizetőképességük megőrzésével küzdő ügyfeleknek.

A Bankszövetség ugyanakkor hangsúlyozta, hogy továbbra is folytatni kívánja az egyeztetéseket a kormányzati szereplőkkel. A szervezet szerint a cél egy olyan megoldás kialakítása lehet, amely egyszerre veszi figyelembe a pénzügyi stabilitást, a kiszámítható szabályozási környezetet és az össztársadalmi érdekeket.

Milyen hatással lenne?

Bár a kamatstop szeptember 30-i kivezetése végül elmaradt, több mint 200 ezer magyar hiteles számára továbbra sem mindegy, mi történik, ha egyszer valóban visszatérnek a piaci kamatok. Az MNB adatai alapján az érintett szerződések átlagos fennálló tartozása mintegy 3,8–3,9 millió forint, a sérülékenyebb adósoknál azonban már 8,6 millió forint körüli az átlagos tartozás. Argyelán János, a Bankmonitor elemzője kiszámolta, mekkora törlesztőrészlet-emelkedést jelenthet a kamatstop kivezetése, kik kerülhetnek nehéz helyzetbe, és mikor lehet érdemes hitelkiváltásban gondolkodni.

A kamatstop kivezetése önmagában nem feltétlenül jelentene drámai törlesztőrészlet-emelkedést az átlagos érintett adósok számára, ugyanakkor a magasabb tartozással és hosszabb hátralévő futamidővel rendelkező háztartások már érezhető többletteherrel szembesülhetnének – mondta a Bankmonitor elemzője.

A szakértő hangsúloyzta, hogy jelenleg a referenciamutatóhoz kötött jelzáloghiteleknél a kamatstop miatt maga a referenciamutató, vagyis a BUBOR értéke van rögzítve.

• A háromhavonta változó kamatozású kölcsönöknél 2,02 százalékos,
• a hathavonta változó hiteleknél 2,17 százalékos,
• míg a 12 havonta változó kölcsönöknél 2,40 százalékos BUBOR-értéket fixáltak.

Ezekhez képest a jelenlegi 5,47, illetve 5,49 százalékos piaci BUBOR-szint 3,09–3,45 százalékpontos kamatemelkedést jelentene a kamatstop kivezetése esetén. A három-, négy- és ötéves kamatperiódusú kölcsönöknél már nem lehet ilyen egyszerűen meghatározni a változást, mivel ezeknél más feltételek és kamatfordulók is szerepet játszanak.

Argyelán János szerint a törlesztőrészletre gyakorolt hatásnál elsősorban a fennálló tartozás és a hátralévő futamidő számít. Az MNB adatai szerint 218 ezer szerződés érintett, összesen 842 milliárd forintos állomány mellett. Ez alapján egy kamatstopos szerződésre átlagosan mintegy 3,8–3,9 millió forintos fennálló tartozás jut.

Ha például a fennálló tartozás 3,9 millió forint, a háromhavonta változó kölcsön kamata pedig a referenciakamat mellett 3 százalékos fix felárat is tartalmaz, akkor a kamat 5,02 százalékról 8,47 százalékra emelkedne

– mondta a szakértő.

A számítás szerint 5–20 éves hátralévő futamidő mellett ez nagyjából 6300–8000 forintos havi törlesztőrészlet-emelkedést jelentene. Az abszolút összeg elsőre nem tűnik kiugrónak, a meglévő törlesztőhöz viszonyított változás azonban már jelentős lehet. Ötéves hátralévő futamidő mellett ugyanis mintegy 8,6 százalékkal, 20 éves futamidő esetén pedig csaknem 31 százalékkal nőhetne a havi teher.

A pontos átlagos hátralévő futamidő nem ismert, de Argyelán János szerint az érintett állomány esetében az valószínűleg bőven tíz év alatt lehet. Ez alapján az átlagos kamatstopos hitelnél a törlesztőrészlet emelkedése várhatóan nem lenne kiugró mértékű.

Azoknak okozhat igazán gondot a törlesztő emelkedése, akiknek a fennálló tartozása magasabb és még hosszabb futamidő van hátra

– emelte ki.

Az MNB adatai alapján a sérülékeny állomány mintegy 19 ezer szerződésből áll, összesen 164 milliárd forintos hitelösszeggel. A Bankmonitor elemzője szerint az MNB azokat az adósokat tekinti sérülékenynek, akiknél a kamatstop kivezetése legalább 5000 forinttal növelné a havi törlesztőrészletet, miközben a jövedelemarányos törlesztőrészlet-mutatójuk legalább 40 százalékra emelkedne, illetve azokat, akik a kamatstop bevezetése óta nyugdíjaskorúvá váltak.

Ez a kör ugyanakkor még mindig csak átlagosan 8,6 millió forintos fennálló tartozással rendelkezik. Ha egy ilyen adósnál ugyanazokat a feltételeket vesszük alapul, mint a korábbi példában, akkor a törlesztőrészlet nagyjából 14–17,6 ezer forinttal emelkedhetne a hátralévő futamidőtől függően.

A sérülékeny állományon belül azonban ennél jóval nagyobb tartozással rendelkező adósok is lehetnek, így náluk a kamatstop kivezetésének hatása is lényegesen nagyobb lehet.

Nem biztos, hogy most érdemes hitelt kiváltani

A kamatstop alatt lévő adósoknak ugyanakkor nem feltétlenül érdemes azonnal hitelkiváltásba kezdeniük.

Először is érdemes kivárni, hogy mi is lesz ténylegesen a kamatstop sorsa, illetve milyen módon vezetnék ki az intézkedést, és milyen könnyítéseket lehetne elérni. Ennek fényében érdemes dönteni a kiváltásról

– mondta Argyelán János.

A Bankmonitor számításai szerint az új, lakáshitel kiváltására szolgáló jelzáloghitelek kamata jelenleg 6–6,5 százalék körül indul. Ha a kamatstop megszűnése után a régi hitel kamata ennél alacsonyabb maradna, akkor a hitelkiváltásnak önmagában a kamat miatt nem lenne érdemi előnye.

Ha azonban az új hitel kamata kedvezőbb lenne, meg kell vizsgálni az előtörlesztés és az új hitel felvételének költségeit is. Ilyen lehet például az értékbecslés, a földhivatali ügyintézés, a tulajdoni lap lekérése vagy az előtörlesztési díj.

A szakértő egy példán keresztül azt is megmutatta, mikor lehet értelme a váltásnak. Egy 8,6 millió forintos fennálló tartozásnál és tízéves hátralévő futamidőnél, 8,47 százalékos kamat mellett a havi törlesztő körülbelül 106 500 forint lenne. Ha ugyanezt a hitelt 6,49 százalékos kamatozású konstrukcióval lehetne kiváltani, a havi törlesztő mintegy 98 ezer forintra csökkenne.

Ez tíz év alatt nagyjából 1,02 millió forintos megtakarítást jelentene. Ha az előtörlesztési díj 1,5 százalék, az új hitel induló költsége pedig 150 ezer forint, akkor a teljes költségek levonása után is körülbelül 741 ezer forintos előny maradna.

Ez a kalkuláció minden egyedi esetben más eredményt adhat. A fennálló tartozás, a kamatkülönbség, a futamidő, az előtörlesztési díj és az új hitel induló költségei mind befolyásolják a döntést

– tette hozzá.

Mit tegyen az adós, ha egyszer mégis megszűnik a kamatstop?

Argyelán János szerint elsőként azt kell megvizsgálni, hogy a kamatstop kivezetése a saját hitelnél mekkora törlesztőrészlet-emelkedést eredményezne. Ebben a bank is tud segítséget adni. „Érdemes megnézni, hogy az így emelkedő kiadást ki tudja-e gazdálkodni a fizetéséből" – mondta.

Ha az adós nem tudná kigazdálkodni a magasabb törlesztőt, akkor elsőként a saját bankjával érdemes egyeztetnie arról, milyen könnyítési lehetőségek állnak rendelkezésre. Ilyen lehet például a futamidő meghosszabbítása vagy más átstrukturálási megoldás. A hitelkiváltás ilyen helyzetben kevésbé reális opció lehet, mivel ha az adós már nehezen tudja fizetni a hitelét, egy másik banknál sem feltétlenül felel meg az új hitelhez szükséges jövedelmi és hitelbírálati feltételeknek. Ha azonban a magasabb törlesztő még kigazdálkodható, de jelentős többletterhet jelentene, akkor már érdemes lehet több bank ajánlatát is összehasonlítani.

Már 20 ezer forintos plusz is érezhető lehet

A kamatstop kivezetésének megítélésénél az sem mindegy, mekkora jövedelemből kell kigazdálkodni a magasabb törlesztőrészletet. A júliusi nettó mediánbér 437 900 forint volt. Ehhez viszonyítva egy 20 ezer forintos havi törlesztő-emelkedés a nettó kereset 4,56 százalékát vinné el. Egy 40 ezer forintos plusz pedig már csaknem 10 százalékot.

Két mediánbért kereső háztartásban ugyanakkor a 40 ezer forintos többletteher is körülbelül 5 százalékot jelentene a két keresethez képest. Argyelán János szerint azonban önmagában a jövedelem nem mond el mindent. Az is döntő, hogy az adott háztartás korábban mennyire volt megterhelve hitelekkel.

Ha eddig is ki volt feszítve az adós, akár ezzel a hitellel, akár más kölcsönökkel, és a fizetése fele elment a hitelekre, akkor a plusz 5–10 százalékos teher már komoly lemondásokkal járhat.

A kamatstop szeptember 30-i kivezetése végül elmaradt, így ezek a számítások egyelőre forgatókönyvek maradnak. Az érintett adósoknak azonban érdemes tisztában lenniük azzal, hogy egy későbbi kivezetésnél mekkora mozgástérrel rendelkeznek, és milyen ponton válhat szükségessé a bankkal való egyeztetés vagy egy hitelkiváltás megvizsgálása.

A bankszektor is megsínyli 

Palkó István, a Portfolio vezető elemzője elmondta, hogy a kamatstop szeptember 30-i kivezetésének júniusi bejelentése már akkor is kérdéseket vetett fel. Meglátása szerint a kormányzat figyelmét közben a költségvetéssel és az uniós források felhasználásával kapcsolatos feladatok is leköthették, ezért a szeptember végi határidő tarthatósága eleve bizonytalanná vált. Az elemző szerint az sem zárható ki, hogy a kormány az OTP és más bankok alkotmánybírósági beadványának sorsát is megvárja, és az Alkotmánybíróság álláspontjának ismeretében hoz újabb döntést a kamatstopról.

Az elemző szerint a kivezetés feltételeit az is kedvezőbbé teszi, hogy idén jelentősen csökkent a hozamkörnyezet. A kamatstop szempontjából meghatározó 3 havi BUBOR az év eleji mintegy 6,5 százalékról 5,5 százalék környékére mérséklődött. Ez azt jelenti, hogy ma kisebb kamatemelkedéssel kellene számolniuk az érintett adósoknak, mint korábban.

Palkó számítása szerint például egy 5 éves hátralévő futamidejű, 3 millió forintos lakáshitelnél, amelynek kamata 5,1 százalékról 8,1 százalékra emelkedne, a havi törlesztőrészlet körülbelül 4200 forinttal, 7,4 százalékkal nőne.

A tényleges tehernövekedés természetesen hitelenként jelentősen eltérhet. A nagyobb fennálló tartozás abszolút értékben jelent nagyobb pluszterhet, míg a hosszabb hátralévő futamidő jellemzően nagyobb százalékos törlesztőrészlet-emelkedést eredményez. Ezzel szemben a kisebb tartozás és a rövidebb hátralévő futamidő mérsékelheti a kivezetés hatását.

A kamatstop a bankszektornak is jelentős költséget okozott. Palkó István korábbi számításai szerint a 2025 végéig felhalmozott veszteség már mintegy 440 milliárd forint volt, és az idei átértékelődési veszteségekkel együtt az összeg 500 milliárd forint fölé kerülhetett. 

A Portfolio vezető elemzője úgy látja, fontos különbséget tenni a bruttó és a nettó veszteség között. A kamatstop ugyanis a magasabb kamatkörnyezet időszakában bizonyos hitelminőségi kockázatoktól és értékvesztésektől is megóvhatta a bankokat, így a tényleges nettó veszteség alacsonyabb lehet a bruttó, 500 milliárd forintot meghaladó összegnél.

Palkó szerint a második negyedévben azért keletkezett jelentős átértékelődési veszteség, mert a korábbi határidő eltörlésével a bankoknak a kamatstop teljes hátralévő futamidejére el kellett számolniuk az intézkedés várható veszteségét. Emiatt önmagában az, hogy a szeptember 30-i kivezetés elmaradt, már nem jelent ugyanakkora újabb veszteséget a bankszektor számára. Ha a hozamkörnyezet változatlan marad, pótlólagos veszteség sem feltétlenül keletkezik, emelkedő hozamok mellett azonban újabb veszteség, csökkenő hozamkörnyezetben pedig az elszámolt veszteséghez képest akár nyereséghatás is jelentkezhet.

Ha pedig a kormány később új kivezetési dátumot határoz meg, a bankok a korábban elszámolt veszteség egy részét visszaírhatják. Palkó István ugyanakkor továbbra is úgy látja, hogy a kamatstop tartós fenntartása nem kedvező a pénzügyi rendszer működése és a pénzügyi kultúra szempontjából.