Megcsúszott lakáshitelesek tízezrei várják a Nemzeti Eszközkezelőt

Mely adósokat menti meg a kormány a Nemzeti Eszközkezelővel, és hány háztartás érintett?

Igazi nyilatkozatkavalkád öntötte el a médiát ezzel kapcsolatban az elmúlt hónapokban. Volt nyilatkozó, aki az összes jelzáloghiteles megsegítéséről szólt, míg mások csak a lakáshitelesekről, megint mások a devizahitelesekről szóltak. További kérdés, hogy az egyes kategóriákon belül mennyire kell megszorulnia egy adósnak ahhoz, hogy az állami programban részt vehessen. Általánosan elterjedt nézet, hogy a legalább 90 napos késedelembe esetteket kell megsegíteni, hisz már ők is épp elegen vannak, ráadásul ez a legszűkebb, jól behatárolható kör. A legvalószínűbb forgatókönyv szerint a Kósa-Rogán-féle javaslatokhoz hasonlóan ezúttal is mind a forint-, mind a devizaalapú lakáshitellel rendelkezőket fogják érinteni az intézkedések, ám ezúttal csak azok kerülnek bele a kalapba, akik három hónapos késedelembe estek, vagy egy súlyosabb adósságcsapdába estek.

Nem lesz azonban számukra sem ingyen az ebéd: a kormányoldal többször értésre adta, veszteségeik egy részét realizálniuk kell. A Nemzeti Eszközkezelő feladata ilyen szempontból kettős lehet: segítenie kell a magyar jelzáloghitelezés (és ezáltal a jelzáloglevél-piac) helyrebillentését, másrészt szociális célzattal csökkentenie kell azokat a vagyonveszteségeket, melyeket normál körülmények között már régen realizáltak volna az ügyfeleknek a fedezetek banki érvényesítése miatt. 

Garzonba tuszkolhatják a bukott frankhiteleseket

A rossz hitelekre vonatkozó adatokhoz a PSZÁF statisztikáiban a teljes pénzügyi szektorra elérhető legfrissebb, márciusi adatokat használtuk. Frissebb becsléseink szerint ehhez képest mintegy 20%-kal nőtt mára a nem fizető hitelek aránya, vagyis a potenciálisan érintett lakáshitelesek száma (a szabad felhasználású jelzáloghiteleket tehát nem számítva) a táblázatban szereplő értékkel szemben 70 ezer fölött lehet.

Milyen módon és milyen áron vállalja át az intézmény az érintett adósok terheit?

Korábbi kormányzati információk szerint több lépcsőben segítené az ügyfeleket a Nemzeti Eszközkezelő. Amennyiben a hitelek átütemezése, a futamidő meghosszabbítása, a törlesztés átmeneti felfüggesztése piaci körülmények között vagy akár kis állami rásegítéssel sem bizonyul tartós megoldásnak, az állam szélesebb körű hitelgaranciát vállal a jelzáloghitelek egy körére. Hogy milyen mértékig és mily módon, nem tudni.

Frankhitel könny(ítés)ek: nesze semmi, fogd meg jól

Akkor vállalja csak át a Nemzeti Eszközkezelő az ügyfelek hiteleit, ha a megadott határig már ez sem segít. Ebben az esetben a Nemzeti Eszközkezelő nem csak a hitelkövetelést vásárolná meg a banktól, hanem az ingatlant is állami tulajdonba venné, kezelné, és az ügyfél számára visszabérelhetővé tenné. Ez esetben a kilakoltatás elkerülhetővé válna, a bank azonban hozzájuthatna követelésének egy részéhez. Az ingatlanok kezelésében indokolt, hogy állami részfinanszírozással az önkormányzatok is részt vegyenek.

A követelések és az ingatlanok valós értékének megfelelő meghatározása ebben a folyamatban az egyik legfontosabb kérdés, ennek hiányában ugyanis valamelyik fél (bank, Eszközkezelő, ügyfél) ellenérdekeltté válik a szükséges polgári szerződés megkötésében. A bank érdeke természetesen az, hogy minél magasabb áron szabaduljon meg a rossz követeléstől, vagyis többet kapjon érte, mint amennyiért külső követeléskezelőnek reálisan eladhatja, vagy az ügyfél jövedelméből, ingóságaiból érvényesítheti. Ráadásul azt is figyelembe veszi a bank, hogy mekkora céltartalékot képzett már a szóban forgó, valamely problémás kategóriába átminősített hitelre.

Banki követelések kezelésével foglalkozó forrásunk rámutatott: a Nemzeti Eszközkezelő tevékenységében érintett ingatlan állami megvételéhez is elengedhetetlen a körültekintő értékbecslés, márpedig ez számottevően lassítja a követelések és ingatlanok adásvételének folyamatát, lehetetlenné téve, hogy egy portfólióban értékesítsék őket. Kiemelte: jelenleg a legrosszabb minőségű, jelzáloggal fedezett követeléseikért is a fennálló tartozás 30%-ánál magasabb árat fizetik a bankoknak a követeléskezelők. Sokkal reálisabbnak tűnik ennél, hogy legalább 60-70%-os értéken próbáljanak megszabadulni szóban forgó követeléseiktől a hitelezők akkor is, amikor egy új állami szereplő áll a vevői oldalon.

A bankok azonban még mindig a kormány ez irányú lépését várják. Müller János, a Bankszövetség vezető tanácsadója a Portfolio.hu-nak elmondta: mind a mai napig nem folytatott tárgyalást a kormány a szervezettel a Nemzeti Eszközkezelővel kapcsolatban, csupán a lakáshitelesek megsegítését célzó Rogán-Kósa-féle javaslatok formába öntésében vettek részt. A banki követelések átlagos megtérülését rendkívüli módon befolyásolja, hogy a követelések mekkora hányadára és milyen körére terjedne ki a Nemzeti Eszközkezelő tevékenysége..

Mennyibe kerül és milyen forrásból finanszírozza a kormány az intézményt?

A rendszer költsége nagyban függ a finanszírozás módjától. Amennyiben - ahogy hírlik - a Magyar Fejlesztési Bank egyik leányvállalatáról lesz szó, elegendő a megfelelő tőkét rendelkezésre bocsátania az államnak, míg a többi forrást - ahogy Matolcsy György egyszer már nyilatkozta - a piacról teremtenék elő, hasonlóan a Magyar Fejlesztési Bank finanszírozásához. Nem tudni azonban, egyszerre, működésének elején venné-e meg az érintett hiteleket és a hozzájuk tartozó ingatlanokat a társaság. Ezt feltételezve az alábbi táblázat mutatja, mekkora pénzt kellene megmozgatnia az eszközkezelőnek már a kezdet kezdetén ahhoz, hogy az összes érintett ingatlant és az összes követelést megvásárolja. A bevételeket később a lakások bérleti díja jelentené. Az alábbi feltételezésekkel és becslésekkel éltünk:

- az érintett lakáshitelek átlagos fennálló tartozása ma 8 millió forint (a válság előtt 7,5 millió forint volt az átlagos lakáshitel-összeg a felvételkor, az árfolyamhatás miatt azonban inkább nőhetett ezek tőketartozása az azóta történt törlesztések ellenére is)

- az érintett lakáshitelek LTV-mutatója 70%, vagyis mintegy 11,5 millió forint egy átlagos lakás piaci értéke (azt feltételezve, hogy a korábbi hitelbiztosítéki érték közelében jár a mai értékbecslői érték)

- fenti becslésünknek megfelelő, mintegy 70 ezer "megmentendő" lakásról illetve lakáshitelről van szó

Becsléseink eredménye tehát egy csaknem 1200 milliárd forintos finanszírozási igény, melyhez százmilliárdos nagyságrendű tőkével kellene ellátnia az államnak a Nemzeti Eszközkezelőt, vagyis egy, a Magyar Fejlesztési Bankhoz hasonló méretű intézményről lenne szó (ennek mérlegfőösszege 1148, saját tőkéje pedig 142 milliárd forint volt tavaly év végén a társaság éves beszámolója szerint). Ne feledjük: itt nem bankról lenne szó, a tőkeszükségletre vonatkozó bankos számítások téves eredményre vezethetnek. Természetesen rengetegfajta megvalósítási mód elképzelhető (ezek közül például a lakáscserét még nem említettük), minél magasabb azonban a megvásárolni kívánt követelés- és ingatlanállomány, annál kevésbé tűnik reálisnak a terv.

Fejlemények