26 °C Budapest

Ingatlanalapok: átértékelik vagyonukat!

Pénzcentrum
2009. április 14. 11:30

Lejárt az a 90 forgalmazási napos határidő, amit az ingatlan alapok működésének fenntartása és a befektetések értékének védelme érdekében a visszaváltási megbízások elszámolására és kifizetésére a PSZÁF tavaly november elején rendelt el. Időközben sor került az alapok likviditási helyzetének javítására és a kezelt ingatlan portfólió aktuális piaci értékének meghatározására.

A tavaly novemberben meghozott PSZÁF rendelkezés kedvezőtlen volt azok számára, akik szerették volna azonnal visszaváltani a befektetési jegyüket, ugyanakkor befektetésük értékét óvta, mivel nem kényszerítette rá az alapok kezelőjét, hogy azonnal, jelentősen a piaci ár alatt adjanak el ingatlanokat, így jelentős veszteséget okozzanak mind a visszaváltani kívánóknak, mind azoknak, akik hosszabb ideig tartanák befektetésüket. Ezt az időszakot az alapkezelők fel tudták használni arra is, hogy intézkedjenek az alapok likviditási helyzetének javítása érdekében.

"A nagyobb piaci mozgások miatt az elmúlt időszakban az ingatlanok átértékelését is el kellett végezniük az egyes alapok értékbecslőinek, mert ha a befektetési jegyek forgalmazása nem a piaci áron történik, közvetlen anyagi kár éri az alap befektetőit." - fejtette ki Szalai Sándor, a Bamosz elnöke. A törvény szerint az alapok tulajdonában lévő ingatlanok értékének megállapítását független ingatlanértékelő végzi. Az ingatlanértékelő megbízásához a PSZÁF engedélye szükséges, személyét be kell mutatni az alap tájékoztatójában. A törvény szerint az alapok ingatlanjainak értékelését minimum 3 havonta, építés alatt álló ingatlanok esetében havonta el kell végezni. Az ingatlanok értékelésére rendkívüli ok miatt is sor kerülhet, ilyen például a gazdasági környezetben bekövetkezett jelentős változás, és ez független az értékelés előzetesen tervezett ütemezésétől.

"Amíg a részvénypiacon a befektetések értékének alakulását a majdnem másodpercenként pörgő piaci tranzakciók alakítják, addig a kereskedelmi ingatlanok piacán az értékelési árat jobbára az ingatlan értékbecslők határozzák meg." - fejtette ki Baross Pál, az Ingatlan Tanácsadók Intézetének (RICS) magyarországi elnöke. A kereskedelmi ingatlanok értékbecslése a hozam alapú befektetési érték számítás módszerével történik, amelynek lényege az ingatlan hasznosításából várható bérleti díjak tőkésítése egy piacilag elvárt hozam alapján. Az objektív, pártatlan ingatlan értékbecslés logikája azon alapul, hogy megvizsgálják a megkötött bérleti szerződéseket, analizálják a várható nettó árbevételt, amit elosztanak az aktuális hozam elvárással.

"Az ingatlanok értéke a bérleti díjak emelkedésével, vagy az elvárt hozamok csökkenésével fokozatosan növekszik, mint azt világszerte megtapasztalhattuk az elmúlt évtizedben." -hangsúlyozta Baross Pál és hozzátette: "Amikor viszont a bérleti díjak csökkenek - ahogy az elmúlt két évben világszerte -, vagy az üresedési ráta emelkedik - ahogy a következő két évben várható világszerte -, vagy, ahogy a hozam elvárások nőnek - amint 2007-től kezdődően, piaconként eltérő mértékben és időben drasztikusan bekövetkezett világszerte - az ingatlanok értéke csökken."

JÓL JÖNNE 1 MILLIÓ FORINT?

Amennyiben 1 millió forintot igényelnél 36 hónapos futamidőre, akkor a törlesztőrészletek szerinti rangsor alapján az egyik legjobb konstrukciót, havi 33 952 forintos törlesztővel az UniCredit Bank nyújtja (THM 14,41 %), de nem sokkal marad el ettől a CIB Bank 33 972 forintos törlesztőt (THM 14,45%) ígérő ajánlata sem. További bankok ajánlataiért, illetve a konstrukciók pontos részleteiért (THM, törlesztőrészlet, visszafizetendő összeg, stb.) keresd fel a Pénzcentrum megújult személyi kölcsön kalkulátorát. (x)

 

Az ingatlan értékbecslési szakma számára a véleményezés másik fontos alapja a bérleti díjak értékelése: el kell dönteni, hogy a szerződéssel alátámasztott bérleti díjak fenntarthatóak-e, vagy máris túl (vagy alul) árazottak. Elemzés alá kell vonni, hogy az épület elhelyezkedése és minősége hogyan fogja állni a versenyt az új fejlesztésekkel, valójában hol és milyen minőségben lesznek az új fejlesztések, illetve hogy a befektetési lehetőségek sokaságában (részvény, kötvény) milyen prémiumot, hozamot fog kérni egy ingatlan befektető.

Az elmúlt időszakban világszerte drámaian esett a kereskedelmi ingatlanok piaci értéke. Amerikában mintegy 35%, Angliában 28%, Franciaországban 26%, Németországban és Hollandiában közel 20% volt a piaci értékvesztés a 2008. júliusi és 2009. februári időszak között. A magyarországi ingatlanpiacon - köszönhetően annak, hogy nálunk korábban nem alakult ki ingatlanpiaci buborék, illetve a tranzakciók száma is lényegesen kevesebb - némi fáziskéséssel jelentek meg ezek a negatív folyamatok, az ingatlan-portfóliók átértékelése jellemzően 2008. végén, 2009. elején következett be. Az értékcsökkenés mértéke is jellemzően kisebb volt, átlagosan 10-15%, ennek mértékében ugyanakkor jelentős különbségek vannak az egyes ingatlanok típusától, egyedi jellemzőitől függően, a magasabb kockázatot képviselő fejlesztési célú ingatlanok, telkek esetében ez az érték számottevően nagyobb is lehet. Az ingatlanbefektetési jegyek értékváltozásánál további meghatározó tényező még az egyes alapoknál a meglévő ingatlanokhoz kapcsolódó hitelek aránya is, mely jelentősen módosítja az ingatlanár változások befektetési jegyekre gyakorolt hatását.

PC BLOGGER & PODCASTER
MEDIA1  |  2024. május 25. 10:28
A Momentum elnöke és EP-listavezetője nem hajlandó írásban lemondani a szólás- és véleménynyilvánítá...
Buxelliott  |  2024. május 25. 10:11
A magyar piacra leselkedő veszélyes helyzetről az elemzés végén teszek említést. Addig is nézzük, ho...
Holdblog  |  2024. május 25. 08:00
Az elhúzódó gyerekkor, a végtelenbe tartó erőforrásigények vagy a követhetetlen változások felelősek...
ChikansPlanet  |  2024. május 24. 10:34
Gombákat szinte mindenki evett már, azt azonban kevesen tudják, hogy a klímaváltozás visszafordításá...
Meglepő dolgokat rejt egy kamasz naplója 2024-ben: less bele, a te gyereked is érintett!

Megvalósul Jocó bácsi nagy álma, színpadra állítják regényét. A Kamaszharc, bár fikció, a tanárként nap, mint nap megtapasztalt élethelyzeteket dolgozza fel.

Egyedülálló zenés activityt fejlesztett a magyar gyógypedagógus  (x)

Egy hazai gyógypedagógus-zeneterapeuta összerakott egy többszörösen díjazott zenei társasjátékot.

Ez a superfood lehet a foci Eb nagy slágere (x)

Méltó ellenfele lehet a mogyoró-nachos-ropi sörkorcsolya triónak a kézműves sörfőzdék gyártási melléktermékéből készülő újfajta ropogtatnivaló.

Farmról az asztalra: így segítheti ez az üzleti modell a kisgazdaságokat

A CSA, azaz a közösség által támogatott mezőgazdasági modell hazánkban egyelőre alig ismert, pedig Nyugat-Európában és az amerikai földrészen egyre elterjedtebb.

NAPTÁR
Tovább
2024. május 25. szombat
Orbán
21. hét
Május 25.
Törülközőnap
Május 25.
Afrika napja
KONFERENCIA
Tovább
GEN Z Fest 2024
Gyere el akár INGYEN a Z generáció tavaszi eseményére!
Retail Day 2024
Merre tovább, magyar kiskereskedelem?
EZT OLVASTAD MÁR?
Itt a Pénzcentrum App!
Clickbait-mentes címek és egyéb extrák a Pénzcentrum mobilapplikációban!
Most nem
Letöltöm