Ingatlanalapok: átértékelik vagyonukat!

A tavaly novemberben meghozott PSZÁF rendelkezés kedvezőtlen volt azok számára, akik szerették volna azonnal visszaváltani a befektetési jegyüket, ugyanakkor befektetésük értékét óvta, mivel nem kényszerítette rá az alapok kezelőjét, hogy azonnal, jelentősen a piaci ár alatt adjanak el ingatlanokat, így jelentős veszteséget okozzanak mind a visszaváltani kívánóknak, mind azoknak, akik hosszabb ideig tartanák befektetésüket. Ezt az időszakot az alapkezelők fel tudták használni arra is, hogy intézkedjenek az alapok likviditási helyzetének javítása érdekében.

"A nagyobb piaci mozgások miatt az elmúlt időszakban az ingatlanok átértékelését is el kellett végezniük az egyes alapok értékbecslőinek, mert ha a befektetési jegyek forgalmazása nem a piaci áron történik, közvetlen anyagi kár éri az alap befektetőit." - fejtette ki Szalai Sándor, a Bamosz elnöke. A törvény szerint az alapok tulajdonában lévő ingatlanok értékének megállapítását független ingatlanértékelő végzi. Az ingatlanértékelő megbízásához a PSZÁF engedélye szükséges, személyét be kell mutatni az alap tájékoztatójában. A törvény szerint az alapok ingatlanjainak értékelését minimum 3 havonta, építés alatt álló ingatlanok esetében havonta el kell végezni. Az ingatlanok értékelésére rendkívüli ok miatt is sor kerülhet, ilyen például a gazdasági környezetben bekövetkezett jelentős változás, és ez független az értékelés előzetesen tervezett ütemezésétől.

"Amíg a részvénypiacon a befektetések értékének alakulását a majdnem másodpercenként pörgő piaci tranzakciók alakítják, addig a kereskedelmi ingatlanok piacán az értékelési árat jobbára az ingatlan értékbecslők határozzák meg." - fejtette ki Baross Pál, az Ingatlan Tanácsadók Intézetének (RICS) magyarországi elnöke. A kereskedelmi ingatlanok értékbecslése a hozam alapú befektetési érték számítás módszerével történik, amelynek lényege az ingatlan hasznosításából várható bérleti díjak tőkésítése egy piacilag elvárt hozam alapján. Az objektív, pártatlan ingatlan értékbecslés logikája azon alapul, hogy megvizsgálják a megkötött bérleti szerződéseket, analizálják a várható nettó árbevételt, amit elosztanak az aktuális hozam elvárással.

"Az ingatlanok értéke a bérleti díjak emelkedésével, vagy az elvárt hozamok csökkenésével fokozatosan növekszik, mint azt világszerte megtapasztalhattuk az elmúlt évtizedben." -hangsúlyozta Baross Pál és hozzátette: "Amikor viszont a bérleti díjak csökkenek - ahogy az elmúlt két évben világszerte -, vagy az üresedési ráta emelkedik - ahogy a következő két évben várható világszerte -, vagy, ahogy a hozam elvárások nőnek - amint 2007-től kezdődően, piaconként eltérő mértékben és időben drasztikusan bekövetkezett világszerte - az ingatlanok értéke csökken."

Az ingatlan értékbecslési szakma számára a véleményezés másik fontos alapja a bérleti díjak értékelése: el kell dönteni, hogy a szerződéssel alátámasztott bérleti díjak fenntarthatóak-e, vagy máris túl (vagy alul) árazottak. Elemzés alá kell vonni, hogy az épület elhelyezkedése és minősége hogyan fogja állni a versenyt az új fejlesztésekkel, valójában hol és milyen minőségben lesznek az új fejlesztések, illetve hogy a befektetési lehetőségek sokaságában (részvény, kötvény) milyen prémiumot, hozamot fog kérni egy ingatlan befektető.

Az elmúlt időszakban világszerte drámaian esett a kereskedelmi ingatlanok piaci értéke. Amerikában mintegy 35%, Angliában 28%, Franciaországban 26%, Németországban és Hollandiában közel 20% volt a piaci értékvesztés a 2008. júliusi és 2009. februári időszak között. A magyarországi ingatlanpiacon - köszönhetően annak, hogy nálunk korábban nem alakult ki ingatlanpiaci buborék, illetve a tranzakciók száma is lényegesen kevesebb - némi fáziskéséssel jelentek meg ezek a negatív folyamatok, az ingatlan-portfóliók átértékelése jellemzően 2008. végén, 2009. elején következett be. Az értékcsökkenés mértéke is jellemzően kisebb volt, átlagosan 10-15%, ennek mértékében ugyanakkor jelentős különbségek vannak az egyes ingatlanok típusától, egyedi jellemzőitől függően, a magasabb kockázatot képviselő fejlesztési célú ingatlanok, telkek esetében ez az érték számottevően nagyobb is lehet. Az ingatlanbefektetési jegyek értékváltozásánál további meghatározó tényező még az egyes alapoknál a meglévő ingatlanokhoz kapcsolódó hitelek aránya is, mely jelentősen módosítja az ingatlanár változások befektetési jegyekre gyakorolt hatását.