Üdülési jog: készülj fel, mielőtt bevásárolsz!

Miről szól az üdülőjog?

Az üdülőjog koncepciója végletekig leegyszerűsítve a következő: miért kellene hatalmas tőkét lekötve megvennünk egy olyan nyaralót, melyben évente jó esetben is csak 1-2 hetet töltünk el? Az üdülőjog gyakorlatilag egy hosszú távú bérleti jogot testesít meg, melynek birtokosaként a vevő évről-évre szállást kap az általa megválasztott konkrét helyen és időben egy 4 vagy 5 csillagos apartmanban.

Gyakorlatilag tehát arról van szó, hogy kiválasztunk az évből egy (esetleg több) hetet, majd társítunk ehhez egy szép országbeli apartmant, megnézzük az adott hétre eső üdülőjog árát és megvesszük azt jellemzően 30 vagy 99 éves futamidőre.

A szerződés időtartamának végén az üdülő vezetősége eldönti, hogy ismét eladja-e az üdülőjogokat vagy újabb 30, illetve 99 évre megújítja a korábbi tulajdonosok jogát ingyen vagy jelképes összegért, amennyiben ők is így akarják. (Nagy valószínűséggel a megújítás mellett döntenek, mivel az újbóli eladás éveket vehet igénybe, miközben az apartmanok üresen állnak és a fenntartási díj sem folyik be.)

Amit fizetni kell...

Az üdülőjog vételára mellett évente ki kell fizetni a fenntartási díjat, mely a birtokolt hetünk minőségének (csúcsszezon vagy nem) függvénye. Általában ez a díj a vételár százalékában van meghatározva és évente az infláció mértékével emelkedik.

A fenntartási díjat alapvetően azért fizetjük, hogy az üzemeltető megóvja a szálláshely állagát, fedezze a rezsiköltségeket és a személyzet bérét. Érdemes tudni, hogy az Egyesült Államok üdülőjogot forgalmazó cégei számára kötelező jelentős készpénz tartalékokat felhalmozni, hogy az ingatlanban esetlegesen bekövetkezett károkat rendbe tudják hozni. Európában más a helyzet, így szélsőséges esetben kellemetlen meglepetés érheti a vásárlókat. (Az üdülőjog általában mentes az örökösödési illetéktől, az amerikai ingatlanok esetében azonban a jogtulajdonos az ingatlan résztulajdonosa is lesz jogilag, ezért örököseinek meg kell fizetniük az illetéket.)

A fenntartási díj nagyságrendileg a normál szállásdíj harmada-fele, így valóban olcsóbban nyaralhat, aki vállalja a kezdeti jelentősebb befektetést. Fontos kiemelni, hogy ez a front-end ráfordítás csak hosszabb távon térül meg a megtakarításokból, ezért rövidtávon gondolkodóknak egyáltalán nem érdemes ezt a piacot választaniuk (különösen ha a később részletezett értékesítési lehetőségeket is számításba vesszük).

Mi van ha nem tudsz menni?

A több mint 35 éve működő RCI (Resort Condominiums Internationale) esetében a fentiek mellett meg kell fizetnünk a klubtagsági díjat, mely egy évre 99 euró, 5 évre azonban csak 399 euró. Az RCI rendszere alapvetően a cserében lehet segítségünkre, tehát amennyiben nem a már megszokott helyre és időben szeretnénk menni, akkor a rendszeren belül segítenek találni valamit hetünkért cserébe.

A csere feltétele, hogy a tagsági díj mellett át kell utalni a cseredíjat is az RCI-nak. (A cseredíj Európába és a Földközi-tenger országaiba 153 euró, tengerentúlra 209 euró hetenként és családonként, míg a belföldi csere díja 122 euró.)

A cserével kapcsolatban fontos tudni, hogy a csúcsidőszakra gyakorlatilag csak akkor lehetséges szállást szerezni, ha a saját hetek is erre az időszakra szólnak.

Amennyiben nem tudunk elmenni egy adott évben sehova, indokolt lehet bérbe adatni a helyünket, melyet az üdülő egy megbízási szerződés megkötésével megoldhat számunkra.

Az RCI ezekre a problémás esetekre hozta létre az RCI Points rendszerét, melynek keretében a kihasználatlan üdülési jogainkat pontokért cserébe felajánlhatjuk a rendszerbe, a pontokat pedig később szálláshelyekre (is) válthatjuk. Az RCI Points rendszer a korábban vázoltnál magasabb éves tagdíjjal jár, viszont magában foglalja a sima klubtagságot is. A fel nem használt pontok átvihetők a következő évre, ha azonban akkor sem kerülnek felhasználásra, akkor törlődnek.

El lehet adni? Hogy lehet olcsóbban venni?

Az üdülőjog tulajdonosa szabadon értékesítheti üdülési heteit, akár külföldieknek is, ehhez mindössze egy ügyvéd által ellenjegyzett vagy közjegyző által hitelesített adásvételi szerződés szükséges.

A gyakorlatban ezzel szemben az tapasztalható, hogy az üdülőjogokat csak nagyon nehezen és nyomott áron lehet eladni, így vásárlóként sokkal jobban megéri, ha nem az eredeti eladótól vesszük meg, amire szükségünk van. Léteznek erre közvetítőcégek, magánszemélyektől, apróhirdetés alapján elég kockázatos venni, mert nem biztos, hogy a jogi helyzet teljesen tisztázott. (A másodpiacon nagyságrendileg 40-50%-os diszkonttal is lehet heteket vásárolni.)

Hazánkban mintegy 40 ezer családnak van üdülőjoga, akik közül 1000-2000 tulajdonos szeretne túladni hetein. A későbbi csalódások elkerülése érdekében ki kell emelni, hogy csak olyan üdülőben érdemes üdülőjogot vásárolni, mely tagja valamelyik csereszervezetnek (amilyen például az RCI), hiszen ekkor az értéket növeli, hogy viszonylag flexibilisen lehet cserélgetni a szállást, ha nem akarunk minden évben ugyanoda menni.

A gyakorlati szempontokat szem előtt tartva ki kell hangsúlyozni, hogy egy nagy rendszerben egy jó cseréhez évek kellenek, aki tehát a 10 éves megtérülés után következő megtakarítások szüretelése helyett a rugalmasságot tartja szem előtt, annak semmiképpen sem megfelelő választás az üdülőjog vásárlása.