Itt a fordulat a magyar lakáspiacon: csúnyán megütheti a bokáját, aki most akarná eladni az ingatlanát

Az Otthon Start első lendülete utáni kivárást követően az év elején a vevők visszatértek az ingatlanpiacra a belvárosi kerületekben, ez azonban már nem egy túlfűtött, hanem egy tudatosabb, racionálisabb piac volt. Kialakult egy erősen szelektív kereslet Budapesten, ahol az azonnal költözhető, jó állapotú lakások iránt fokozódott az igény. Eközben szélesebb lett a választék, viszont ennek egy része irreális árazással került a piacra, így ezek az ingatlanok beragadtak – összegezte az idei év első félévére jellemző fő folyamatokat Tóth Viktória, a Balla Ingatlan V. és XIII. kerületi irodájának szakmai vezetője.

Kovácsné Zsichla Katalin, a Balla Ingatlan X. és XVII. kerületi irodájának szakmai vezetője ugyanakkor azt tapasztalta, hogy 2026 elejére az ingatlanpiac látványosan lelassult és egyben át is alakult: az Otthon Start Program okozta árrobbanás kifulladt, a kereslet drasztikusan visszaesett, miközben a kínálat bővült. Azt ő is kiemelte, hogy a vevők megfontoltabbá váltak, és gyakran előfordult, hogy az érdeklődők próbaajánlatokat tettek, de még akkor sem döntöttek a vásárlás mellett, ha az eladók elfogadták az ajánlatukat.

Marosvölgyi Gabi, a Balla Ingatlan XXI. kerületi és szigetszentmiklósi irodájának szakmai vezetője azzal a jelenséggel találkozott, hogy míg március közepéig viszonylag élénk vevői kereslet jellemezte a csepeli és kisebb mértékben a szigetszentmiklósi ingatlanpiacot, akkortól viszont erősen visszaesett az érdeklődés. Ez a forgalomcsökkenés a választás miatti kivárásnak volt köszönhető, de még a választások után sem állt helyre a korábban jellemző keresleti szint. Így az irodánál azt érzékelték, hogy bizonytalanok voltak az érdeklődők, nem szívesen vágtak bele ingatlanvásárlásba.

A kínálat ugyanakkor szépen gyarapodott ebben az időszakban, így a vevők tudtak volna válogatni akár Csepelen, akár Szigetszentmiklóson a szélesebb választékból. Hogy mégsem tették, az nemcsak annak volt köszönhető, hogy kivártak, hanem annak is, hogy a kialakult árszinteken már nem volt fizetőképes kereslet az eladó ingatlanokra.

Az Otthon Start nélkül még rosszabb lenne a helyzet

Meglehetősen visszafogott ingatlanpiaci forgalomról beszélt Budapest XIV. és XVI. kerületére vonatkozóan Sebestyén Tamás, a Balla Ingatlan kerületi irodájának szakmai vezetője. Azt is hozzátette, hogy ha az Otthon Start nem mozgatta volna a piacot még idén is, akkor rendkívül rossz lett volna a helyzet. A kereslet csökkenése annak ellenére következett be, hogy kismértékű kínálatbővülés történt ebben az időszakban, így a korábban hiánycikknek számító kisebb méretű, másfél-, kétszobás lakások – ha nem is nagy számban – ismét megjelentek a piacon. Az más kérdés azonban, hogy milyen árakon – jegyzete meg a szakértő.

Nagy Csaba, a Balla Ingatlan dél-budai régiós szakmai vezetője is arról beszélt, hogy az Otthon Start program tavaly nyáron ugyan berobbantotta az ingatlanpiacot, de náluk csak három hónapot élt. Az őszi hónapokat követően a jelentősen megemelkedett ingatlanárak komoly visszaesést hoztak a keresletben Dél-Budán és a bel-budai kerületekben is.

A szakértő  szerint a támogatott hitel a budai oldalon okozta a legnagyobb mértékű áremelkedést a fővárosban, így értelemszerűen az ennek következtében kialakuló forgalomcsökkenés is itt mutatkozott meg a leginkább. Emellett a kormányváltás okozta bizonytalanság is visszafogta a keresletet, mivel a vevők nem tudták pontosan, hogy mire számítsanak a lakás- és családtámogatások terén, illetve hogy mit hoz majd a tervezett bérlakás-program.

Kettészakadt a kereslet is

Rácz Gyula László, a Balla Ingatlan XVIII. kerületi irodájának szakmai vezetője is elsősorban azt hangsúlyozta, hogy 2026 januárjáig erősítette csak az ingatlanpiacot az Otthon Start hitel a kerületben. Ezt követően egyfajta kijózanodás és konszolidáció vette kezdetét. A piac ugyan nem omlott össze, azonban a korábbi eufóriát egy sokkal óvatosabb, megfontoltabb vevői és eladói magatartás váltotta fel.

A szakértő úgy látja, hogy ekkor megkezdődött a kereslet kettészakadása is, hiszen jelen volt az a vevőkör, akik jogosultak voltak az Otthon Start hitelre és egyéb családtámogatásokra. Ők adták az ingatlanpiac alsó és középső szegmensét, azaz a 40–100 millió forint közötti ingatlanok piacán a keresletet, ahol az alacsony kamatú hitellel bátran vásároltak.

Ezzel szemben egyre mérséklődött a súlya azoknak a vevőknek, akik kiszorultak a támogatásokból és csak piaci hitellel tudtak ingatlant vásárolni. Ők kivártak, vagy keményen próbáltak alkudozni. A kereslet a kettészakadás mellett ráadásul szelektívebbé vált, vagyis a vevők már nem ugrottak rá minden ingatlanra a lemaradástól való félelem miatt. Ezzel párhuzamosan a kínálat látványosan bővült – tette hozzá Rácz Gyula László.

Balla Frigyes, a Balla Ingatlan IV. és XV. kerületi irodájának szakmai vezetője is azzal találkozott, hogy az idei év első néhány hónapja jelentős visszaesést hozott az ingatlanpiaci forgalomban az előző évhez képest. Véleménye szerint ennek egyik oka a választások előtti bizonytalanság volt, a másik pedig a magasra emelkedő ingatlanárak. Utóbbi miatt az Otthon Startra vásárlók száma is csökkent, pedig maga a támogatott hitel okozta az árak nagyarányú emelkedését – mutatott rá a szakértő.

A kínálat ugyanakkor bőséges lett, a nagyobb hirdetési oldalakon 2–3 ezer hirdetéssel találkozhattak azok az érdeklődők, akik a IV. vagy XV. kerületeket szemelték ki maguknak vásárlási célpontként. Ők minden típusból számtalan alternatívát találhattak.

Ezekben a kerületekben nem tapasztaltak lassulást

A XIX., XX. és XXIII. kerületekben az év elején nem jelentkezett az a lassulás, ami általánosságban az egész budapesti ingatlanpiacra jellemző volt ebben az időszakban – fogalmazott Rencsevics Mária, a Balla Ingatlan XIX. és XX. kerületi irodáinak szakmai vezetője. Májusban azonban már itt is elkezdték érzékelni a megtorpanást, júniusra pedig jelentős mértékben esett vissza a kereslet.

A változás nem elsősorban a kereső ügyfelek számának csökkenésében mutatkozott meg, hanem a tranzakciók számának mérséklődésében. Ez a gyakorlatban azt jelentette, hogy bár nem lett kevesebb a megtekintés a korábbinál, azok jóval kevesebb adásvételt eredményeztek.

A szakértő szerint ennek alapvetően az volt az oka, hogy az érdeklődők az addig megszokottnál több ingatlant néztek meg, mielőtt döntést hoztak a vásárlásról. Az eladók emiatt nem feltétlenül érzékelték, hogy romlott a piaci helyzet vagy hogy kevesebb a tényleges vevő, hiszen az érdeklődők számában nem történt lényeges változás – tette hozzá a szakértő.