Aranyat érhetnek az ilyen pesti ingatlanok: tízezrével állnak üresen - a Minisztérium is megszólalt a filléres lakásokról

Magyarországon a lakhatási válság ma már nemcsak szociális, hanem középosztálybeli téma is: Budapesten a használt lakások átlagos négyzetméterára 2026 nyarán 1,27 millió forint volt, a legdrágább V. kerületben pedig 1,76 millió forint fölött járt, miközben a legolcsóbb XXIII. kerületben is 832 ezer forintra kúszott fel – az új építésű lakások átlaga ugyanakkor már meghaladta a 2 millió forintot négyzetméterenként. A bérleti piac helyzete sem barátságosabb – a fővárosi belvárosban egyszobás albérlet ritkán akad 200 ezer forint alatt.

Ebben a szorításban egyre több szakmai fórum említi ugyanazt a rejtett kapacitást: az alagsori és pinceszinti helyiségeket. Budapest bérpalotáiban, régi vidéki polgárházakban és tömbházak földalatti szintjein tízezrek négyzetméterei tárolóként, kihasználatlanul állnak, miközben – a szakértők szerint – a modern épületgépészet mára szinte minden klasszikus akadályt le tud küzdeni. Kérdés, hogy a jog engedi-e, hogy ez a tartalék valóban lakóingatlanként hasznosuljon.

A klasszikus akadályok – miért nem lehet lakás az alagsor?

Az alagsori lakhatással szembeni ellenérvek évtizedek óta ugyanazok. A természetes megvilágítás hiánya miatt cirkadián-ritmus zavarok, D-vitamin-hiány és szezonális depresszió alakulhat ki. A rossz szellőzés és a magas páratartalom kombinációja a lakásokban gyakorta penészedéshez vezet – a Fodor József Országos Környezet-egészségügyi Kutatóintézet 20 ezer gyermeket bevonó felmérésében a penészes lakásban élők között 67 százalékkal gyakoribb volt az asztma, ugyanennyivel az allergia és 62 százalékkal a bronchitis.

Ehhez adódik a radon, a talajból beszivárgó radioaktív nemesgáz, amelyet a Nemzetközi Rákkutató Ügynökség (IARC) 1-es osztályú karcinogénként tart nyilván – vagyis a dohányzással azonos rákkeltő-osztályba sorolja. Alagsori helyiségekben a radonkoncentráció jellemzően a felső szintek 2-5-szöröse (NNK Országos Radon Program). A magyar országos referenciaszint 300 Bq/m³, de a WHO ideálisnak 100 Bq/m³-t tartana, és a mátraderecskei mérések évtizedek óta figyelmeztetnek arra, hogy egyes régiókban egy alagsor akár nagyságrendekkel is meghaladhatja ezt.

A negyedik klasszikus akadály a nedvesség és a víz: a talajszint alatti szerkezetek hajlamosak a beázásra, a vízszigetelés hiánya vagy elöregedése tartós penészedéshez, statikai problémákhoz vezet. Ötödikként pedig ott van a belmagasság kérdése – a magyar szabályozás huzamos tartózkodásra 2,7 méter átlagos belmagasságot ír elő, ami sok korábbi bérpalota alagsori helyiségében eleve nem teljesíthető.

A gépészet paradigmaváltása – a technológia utolérte a problémákat

Amit korábban a szerkezet és a helyszín állandó adottságának tekintettek, azt ma modern épületgépészeti eszközökkel egyenként lehet kezelni. Ez a paradigmaváltás az utóbbi tíz év fejleménye, és pont akkor érkezett meg, amikor a lakhatási válság a jelentős kínálatbővítést kikényszerítené.

A páratartalom és a szellőzés problémája ma hővisszanyerős szellőztető rendszerekkel kezelhető: ezek a kiengedett levegő hőjének 80-93 százalékát visszaforgatják, közben folyamatosan lecserélik a beltéri levegőt, és a páratartalmat a 40-60 százalékos, penészmentes tartományban tartják. Ha csak egy szobát kell ellátni, decentralizált egység már kb. 225 ezer forinttól elérhető; egész lakást lefedő központi rendszer 2,5 millió forinttól indul.

A radonkoncentráció ma nem kikerülhetetlen adottság: aktív talajgáz-elszívó rendszerrel – az épület alá fektetett perforált dréncsőhálózat, kavicságyazat és függőleges elvezető csővel, szükség szerint levegőszivattyúval – a talajból beáramló radon még a felszín alatt eltéríthető, mielőtt a lakótérbe kerülne. A módszer bevett műszaki gyakorlat, az NNK Országos Radon Program is ezt ajánlja mentesítésre a magas kockázatú épületekben.

A természetes fény hiánya sem áthidalhatatlan: az utóbbi években elterjedt dinamikus, cirkadián-szinkron LED-világítási rendszerek 24 órán keresztül képesek a nappali fény színhőmérsékletét és intenzitását követni, ami a kutatások szerint jelentősen csökkenti a fényhiány élettani mellékhatásait. Ehhez kiegészítésként fényaknák, fényreflektorok és tükörrendszerek valós napfényt is bejuttathatnak a talajszint alatti helyiségekbe.

A negyedik problémára – a vízbetörésre és nedvességre – a mai vízszigetelő anyagok (bentonitos, kristályosodó cementalapú, folyékonyfólia-rendszerek) tartós, mérhető szigetelést nyújtanak, míg a hőveszteséget geotermikus hőszivattyús rendszerek kompenzálhatják, sőt fordíthatják előnnyé: az alagsor egyenletes talajhőmérséklete kifejezetten alkalmas erre.

Hol lehetne indokolt lazítani?

Ha a technológia adott, kézenfekvő a kérdés: hol vannak azok a szabályozási pontok, amelyek ma szükségtelenül szigorúak?

• Belmagasság – az EU-ban nincs harmonizált minimum, országonként eltér. A magyar 2,7 méteres átlagos belmagasság huzamos tartózkodásra európai összehasonlításban a felső határhoz közelít; Angliában a családi házak jellemző belmagassága 2,2-2,5 méter között mozog. Egy alagsor, amely 2,5 méteres belmagasságú, ma szabálysértően alacsonynak számít lakhatásra – miközben lakhatóság szempontjából nem különbözik egy angol családi ház lakószobájától.
• Természetes megvilágítás – a jelenlegi szabályozás közvetlen ablaknyílást ír elő. Egy műszaki alternatíva – fényakna + dinamikus fényrendszer, amely mérhetően eléri a napi minimális megvilágítási időtartamot – ma nem elfogadott ekvivalens, jóllehet fiziológiai szempontból bizonyíthatóan hasonló hatású.
• Szellőzés – a passzív, ablakon át történő szellőzést és a hővisszanyerős gépi szellőzést a szabályozás nem kezeli egyenrangúnak, pedig a gépi szellőzés a mérhető paraméterek (m³/h/fő, CO₂-szint, páratartalom) alapján gyakran jobb környezetet biztosít.

Ez a három pont – belmagasság, természetes fény, szellőzés – az, ahol a szabályozási enyhítés a lakhatóság érdemi sérelme nélkül többezer lakást tehetne elérhetővé országosan.

„Nem tervezzük a lazítást" – a minisztérium álláspontja

A Pénzcentrum e kérdéseket a Közlekedési és Beruházási Minisztériumhoz intézte. A tárca válasza egyértelmű: nem tervezik a lazítást.

A hatályos építésügyi szabályozás jelenleg is biztosítja az alagsori, pinceszinti, illetve részben vagy egészben terepszint alatti ingatlanok esetében azok hasznosítását a meghatározott feltételek (természetes szellőzés és megvilágítás) mellett, amelynek lazítását nem tervezzük sem az anyagi, sem az eljárási szabályok terén

– írta a tárca.

Hozzátették: a jelenlegi keretben is lehetőség van új lakás elhelyezésére, ha a helyi építési szabályzat engedi; ha nem, az ingatlantulajdonos településrendezési szerződést köthet az önkormányzattal. A minisztérium hangsúlyozta ugyanakkor, hogy az új lakások „az érintett terület intenzívebb terhelését eredményezik, ami többlet infrastruktúra- és parkolóigényt hoz magával", ezért az elhelyezhető lakásszám növelése „csak a szükséges megalapozó vizsgálatokat követően, az önkormányzat és az érintett államigazgatási szervek egyetértése esetén történhessen".

A Pénzcentrum azt is megkérdezte, indokoltnak tartja-e a KBM a rendeltetés-módosítási eljárás egyszerűsítését. A válasz: nem.

Véleményünk szerint a jelenlegi szabályozás egyszerű, ezen nem kívánunk változtatni. A rendeltetésmódosításra vonatkozó bejelentést az önkormányzat településképi bejelentési eljárás keretében 15 napon belül tudomásul veszi, ha az megfelel a vonatkozó jogszabályi előírásoknak.

A harmadik kérdésünk – készül-e országos felmérés az alagsori lakhatási potenciálról – hasonló eredménnyel zárult: a tárca szerint „a tulajdonos rendelkezhet a tulajdona sorsáról, ezért csak az állami vagyonba tartozó ingatlanállomány vonatkozásában merülhet fel a felmérés és lakáshasznosítás kérdése". Így ma sem magyar szinten, sem regionálisan nem áll rendelkezésre becslés arra, hány négyzetméter alagsori-pinceszinti helyiség válhatna elvben lakhatóvá.

A jelenlegi keret – mit tehet ma egy tulajdonos

A minisztériumi álláspont értelmében az egyetlen út ma a jelenlegi eljárás: aki egy alagsori helyiséget lakássá szeretne minősíteni, első lépésként a helyi építési szabályzatot kell megvizsgálnia – Budapest több kerülete a saját rendeletében kifejezetten tiltja a pince- és alagsori szinten lakóhelyiség kialakítását, más településeken engedett, feltételekkel.

Ha a helyi szabályozás elvben megengedi, akkor a rendeltetésmódosítás bejelentését kell az önkormányzat felé megtenni. A településképi bejelentési eljárás 15 napos: ha a helyiség természetes szellőzés, megvilágítás és a többi műszaki követelmény szempontjából a jogszabályoknak megfelel, az önkormányzat tudomásul veszi a bejelentést. Ezt követően – kérelemre – hatósági bizonyítványt állít ki, amelynek alapján az új rendeltetés bekerülhet az ingatlan-nyilvántartásba.

Ha a helyi szabályozás nem engedi az új lakás elhelyezését, akkor településrendezési szerződéssel – a KBM válasza is ezt említette – az érintett tulajdonos kezdeményezheti a helyi építési szabályzat módosítását, de ehhez az önkormányzat és az érintett államigazgatási szervek egyetértése is szükséges.

Fontos üzenet a hitelfelvevőknek: az Otthon Start Program (227/2025. Korm. rendelet) és a CSOK Plusz alagsori lakásra elvben nem tiltott, de a bankok minden esetben egyedi értékbecslést végeznek. Az alagsori státusz a legtöbb hitelező szemében kockázati tényező – a piaci értékesíthetőség és a vízkár-rizikó miatt jellemzően magasabb önerőt vagy szigorúbb LTV-feltételeket vár el.

Külföldön másképp gondolják

Nem magyar sajátosság a kérdés; nyugati nagyvárosok a lakhatási válság enyhítésére jelentős szabályozási lazításokra vállalkoztak. Toronto ma az egyik leggyakrabban idézett példa: 2000 óta engedélyezettek az úgynevezett secondary suite-ok – a pincékben, alagsorokban vagy melléképületekben kialakított önálló lakóegységek – az egész város területén. 2023 májusában pedig a városi tanács tovább lazított: a legtöbb kertes telken jogilag automatikusan négy önálló lakás alakítható ki, az önkormányzati engedélyeztetési kör és a parkolási követelmények érzékelhető enyhítésével.

A torontói tapasztalat egyben tanulság is: mintegy 1 750 hivatalosan bejelentett secondary suite mellett tízezrek működnek nem legális státuszban – épp azért, mert a szabályozási keret az érintettek szerint még mindig lassú vagy drága. A kevesebb, mint 2 százalékos üres lakás-arány viszont mutatja, mekkora a nyomás.

Vancouver hasonló utat járt be, ott a secondary suite és a laneway house (kerti kis lakás) engedélyeztetése a lakhatási válság kezelésének központi eszközévé vált. Ezek a nemzetközi példák azt sugallják: a szabályozási enyhítés önmagában nem old meg mindent, de a lakáskínálat bővítésének reális eszköze lehet – feltéve, hogy egészségügyi és lakhatásbiztonsági szempontok érvényben maradnak.

Összegzés

A helyzet lényege pont a paradoxon: a magyar lakhatási válság középidejében ott van egy elvben jelentős, ma tárolóként vagy üresen álló ingatlantartalék, amelyet a modern épületgépészet mára képes lakhatóvá tenni – miközben a szabályozó kifejezetten úgy döntött, hogy nem lazít, és nem is méri fel, mennyi lakás rejlik benne.

Aki alagsori helyiség tulajdonosa vagy vásárlóként érdeklődik iránta, annak marad a jelenlegi keret: helyi építési szabályzat, 15 napos településképi bejelentés, önkormányzati egyetértés. Aki a lakhatási válság gyors enyhítésére várt kormányzati lépést ezen a téren – annak a Közlekedési és Beruházási Minisztérium válasza kiábrándító, de egyértelmű: nem itt lesz.

A háttérben egy fontosabb kérdés is fel fog vetődni a következő években: ha a technológiai lehetőségek gyorsabban haladnak, mint az építési normák, akkor a szabályozás ellenállása mikorra válik a lakhatási válság önálló tényezőjévé?