Sok magyar bérbeadó követi el ezt a hibát: akkor marad védelem nélkül, amikor a legnagyobb szüksége lenne rá

A július-augusztus fordulója évről évre az egyik legforgalmasabb időszak az ingatlanbérleti piacon: a felsőoktatási felvételi ponthatárok kihirdetése után ugyanis sok ezren keresnek bérlakást az egyetemi városokban, a KSH–ingatlan.com-lakbérindex adatai alapján idén mintegy öt százalékkal magasabb árakon, mint tavaly. A Magyar Országos Közjegyzői Kamara (MOKK) reprezentatív felméréséből azt vizsgálta, hogy mennyire biztosak az ingatlanbérlet jogi kérdéseiben az emberek.

A felmérés szerint a lakosság 76 százaléka helyesen tudta, hogy lakásbérleti szerződést érvényesen csak írásban lehet kötni, a pusztán szóban kötött megállapodás érvénytelen. A részletes, egyértelmű bérleti szerződést a bérlők és a bérbeadók többsége is a legfontosabb garanciának tartja egy bérlemény kiadása során, sokkal inkább mint például a kauciót, a tulajdoni lapot vagy a munkáltatói igazolást, valamint a hosszú távú bérlést. A többség azt is tudja, hogy egy bérelt lakásba fő szabály szerint más ember csak a bérbeadó írásbeli hozzájárulásával költözhet be, illetve a kaució a szerződés megszűnésekor visszajár, ha a bérbeadónak nincs belőle levonható, a bérleti jogviszonyból eredő követelése, például elmaradt bérleti díj, rezsitartozás vagy megtérítendő kár.

Az emberek többsége ugyanakkor nincs felkészülve arra, hogy a másik fél nem tartja be a bérleti szerződésben vállalt kötelezettségeit. Ha a bérlő nem költözik ki a szerződés lejárta után önként a bérleményből, és nincs közjegyzői okirat, akkor a bérbeadónak lakáskiürítési pert kell kezdeményeznie, a bérbeadó nem járhat el önhatalmúlag, ezt csak a válaszadók bő harmada (38 százalék) tudta. Mások helytelenül megpróbálnának zárat cserélni, amihez azonban nincs joguk, illetve a rendőrséghez fordulnának, a rendőrség viszont jogerős bírósági végzés vagy közjegyzői okirat alapján elrendelt végrehajtás nélkül nem tud intézkedni, a rendőrség közreműködésére szükség esetén a végrehajtási eljárásban, a végrehajtó intézkedése mellett kerülhet sor.

Pont akkor nem véd a házilag készített szerződés, amikor kellene

Érvényes bérleti szerződést jogász segítsége nélkül is lehet készíteni. „Hosszú távon akkor járnak a legjobban a felek, ha közjegyző vagy ügyvéd segítségét kérik. A házilag, gyakran letölthető szerződésminták alapján készülő lakásbérleti szerződések általában ugyanis éppen akkor nem adnak védelmet, amikor szükség lenne rá” – figyelmeztet Tóth Ádám, a MOKK elnöke.

Egy ingatlan-bérbeadási ügyekben jártas jogász olyan fontos részletekre is felhívhatja a felek figyelmét, amelyek eszükbe sem jutnának. Például azt is fontos kikötni a szerződésben, hogy a bérlőnek az adott hónapban meddig, milyen módon – például készpénzben vagy banki átutalással –, pontosan milyen jogcímen kell megfizetnie a bérleti díjat és az egyéb költségeket, valamint tarthat-e háziállatot az ingatlanban, mik a kaució visszafizetésének feltételei vagy mikor kell kiköltöznie a bérleti szerződés megszűnése után.

Kötelezettségvállaló nyilatkozatot bérleti díjra is lehet kérni

Egyre gyakoribb a lakáskiadásnál, hogy a bérbeadók megszabják, a bérlő tegyen közjegyző előtt egyoldalú kötelezettségvállaló nyilatkozatot, amelyben vállalja, hogy teljesíti a szerződésben vállalt kötelezettségeit, például megfizeti az előre meghatározott költségeket – a bérleti díjat és a rezsit – vagy kiköltözik a bérleményből a bérleti jogviszony megszűnése esetén.

Az egyoldalú kötelezettségvállaló nyilatkozat komoly garanciát ad a bérbeadónak. Ha a bérlő nem teljesíti a közjegyzői okiratban vállalt kötelezettségét, a bérbeadónak nem kell bírósági pert indítania, hanem közvetlenül végrehajtást kezdeményezhet a közjegyzői okirat alapján. A kötelezettségvállaló nyilatkozatot bármelyik közjegyzőnél meg lehet tenni személyesen. Csak a bérlő és a bérlemény adataira, valamint a felek által megkötött bérleti szerződésre van szükség.

A bérlő és a bérbeadó dönthetnek úgy is, hogy a teljes bérleti szerződést közjegyzői okiratba foglalják. A közjegyzői okiratba foglalt bérleti szerződés nemcsak a bérbeadónak jelent erősebb jogi védelmet, hanem a bérlő számára is egyértelmű, bizonyító erejű keretet ad: pontosan rögzíti többek között a lakbér összegét, módosításának feltételeit, a fizetési határidőket, valamint a bérleti jogviszony megszűnésének és a kiköltözésnek a szabályait.