Fordulat a fővárosi lakáspiacon: stabilizálódnak a lakbérek, de ezekért a lakásokért még mindig vagyonokat fizetnek

A fővárosi lakbérek a stabilizálódás jeleit mutatják az idén. A régebbi fővárosi lakások esetében 270 ezer forinton állt május közepén a bérleti díjak mediánja, szemben az új építésű otthonok 308 ezer forintos középértékével. Összességében a budapesti átlag így 275 ezer forintra jött ki – egyebek mellett ez is kiderül abból az elemzésből, amelyet a Cordia szakértői az ingatlan.com adatbázisában elérhető lakásbérleti díjak alapján készítettek el.

A kínálat ezzel párhuzamosan kismértékben csökkent: a múlt hónap közepén Budapesten 9,5 ezer lakást hirdettek kiadásra, az első negyedévben mért 10 ezer után. A bérlőre váró új építésű otthonok száma ugyanakkor nem változott érdemben, ezer darab körül stagnált. A teljes bérlakáskínálat közel kétharmadát a kisméretű – stúdió vagy egy hálószobás – lakások adják, bő egynegyedét pedig a két hálószobás otthonok.

Az új és a nagyobb lakások hoznak többet

„A lakbér-átlagértékek mögött komoly különbségek húzódnak, amelyek főként a lokációtól, a lakóház korától és a lakás alapterületétől függenek. Ezek mellett tényező még a környék infrastruktúrája és közösségi közlekedése, illetve az, hogy vannak-e a közelben jelentősebb felsőoktatási intézmények, irodaházak, mert ezek több potenciális bérlőt jelentenek” – hívta fel a figyelmet Tettamanti Iván, a Cordia értékesítési igazgatóhelyettese. 

Nem meglepő például, hogy az új építésű otthonok jóval drágábban adhatók ki. Esetükben a tulajdonosok átlagosan közel 6700 Ft/m2 bevétellel számolhatnak havonta, míg a régieknél ez az érték alig haladja meg az 5500 Ft/m2-t.

Természetesen egy nagyobb lakásért is magasabb bérleti díj kérhető el, mint egy kisebbért, az egy négyzetméterre jutó lakbért tekintve viszont vegyes a kép. Az új építésű stúdiólakások esetében például a havi 230 ezer forintos medián bérleti díjhoz több mint 7100 Ft/m2-es fajlagos érték tartozik. Ez utóbbi mintegy 10 százalékkal magasabb, mint a két, illetve három hálószobás, szintén új építésű otthonok egy négyzetméterre jutó átlagos bérleti díja.

A skála másik végén minden tekintetben a nagyobb, három vagy több hálószobás otthonok állnak, hiszen itt a 723 ezer forintos medián havi lakbérhez 7500 Ft/m2 feletti fajlagos érték tartozik. Ez utóbbit a viszonylag szűkös kínálat is magyarázhatja.

A városnegyeden belüli elhelyezkedés sem mindegy

Befektetői, lakáskiadói szempontból külön figyelmet érdemelnek azok a területek, amelyek a bérleti piac szempontjából frekventáltnak számítanak, illetve ahol a kínálati oldalon egyaránt megtalálhatóak a régi építésű, klasszikus bérházi lakások, a viszonylag korszerű, másfél-két évtizede épült otthonok, és az elmúlt néhány évben átadott modern ingatlanok. Az ilyen lokációknál ugyanis világosan elkülöníthető, hogy az adott lakás minősége milyen differenciát jelent a bérleti díjban.

A VIII. kerületi Corvin-negyedben például egy átlagos stúdiólakás bérleti díja 240-250 ezer forint között alakul. Ha viszont a városrész legkeresettebb területének számító Corvin Sétányról van szó, ott egy új építésű, szintén kis alapterületű, de átgondoltabb elrendezésű lakás esetében már közel 300 ezer forintot könyvelhet el havonta a tulajdonos. A kétszobás – vagyis külön hálószobával rendelkező – lakások esetében mintegy 30 ezer forint a többlet a negyed átlagához képest, így ebben a kategóriában az új építésűeket 324 ezres átlagáron vették ki a sétányon. A háromszobás otthonoknál már szélesre nyílik az olló, hiszen a városrész 400 ezer forint feletti átlagával szemben legutóbb átlagosan 515 ezer forintos havi díjjal szerződtek a bérlők a sétálóutcában.

A bérleti díj szempontjából az sem mellékes, hogy a kiadandó lakás rendelkezik-e olyan presztízstulajdonsággal, mint például panorámás kilátás vagy közvetlen Duna-parti elhelyezkedés. „Észak-Pesten, a Marina parton a folyóra néző otthonok viszik a pálmát: itt az átlagos, egy négyzetméterre jutó bérleti díj 9-10 ezer forint között van. Ez másfélszerese a környéken található, szintén új vagy újszerű, de nem panorámás lakások fajlagos értékének” – fogalmazott a szakértő.

A lokáción és az extra tulajdonságokon kívül olyan tényezők is hatnak, mint amilyen például a VI. kerületben a rövid távú lakáskiadás 2026-tól érvényes tilalma. Ahogyan az várható volt, a változások nyomán számos, Airbnb-re optimalizált ingatlan jelent meg a piacon, vagyis emelkedett a hosszú távra kiadó lakások száma. Az év elején így már közel 1600 ilyen otthon várt bérlőre – négy éve nem volt ilyen bőséges a kínálat. Ezen belül ráadásul az újszerű és felújított lakások voltak túlnyomó, 75 százalékos többségben.