Új korszak jöhet az albérletpiacon: ezt érzik meg hamarosan a bérlők

Májusban első ránézésre az albérletárak egy cseppet sem változott, azonban a mélyben dolgozó erők komoly kérdéseket vetnek fel a bérleti piac jövője kapcsán. A KSH-ingatlan.com lakbérindex legfrissebb, májusi adatai szerint országosan 0,0 százalékkal változtak a bérleti díjak áprilishoz képest. Budapesten 0,2 százalékos csökkenés történt, ami ugyancsak stagnálásnak tekinthető. Éves összevetésben továbbra is drágulás látható, aminek üteme mérsékelt: országosan 5,6, a fővárosban kevesebb mint 5 százalékkal drágultak a kiadó lakások. A 4,9 százalékos budapesti éves lakbéremelkedés már a nyugat-európai nagyvárosok szintjét idézi: hasonló mértékű növekedést jelent, mint amit a Párizsban, Rómában vagy Berlinben élők tapasztalnak. A reállakbérek havi szinten országosan változatlanok voltak májusban, a fővárosban pedig 0,2 százalékkal csökkentek. Éves alapon viszont országosan 3,7, Budapesten 3,1 százalékos reállakbér-emelkedés látszik.

Milyen erők dolgoznak a mélyben a látszólag változatlan számok mögött?

„Bár a havi szinten látható májusi stagnálás nem azt jelenti, hogy érdemi folyamatok nélkül telt volna a május. Most nem az árak mozgása izgalmas, sokkal inkább az, hogy milyen folyamatok határozzák meg a piac dinamikáját. A háttérben az látszik, hogy az élénkülő kereslettel párhuzamosan az elmúlt évekhez képest rendkívül széles kínálat alakult ki az utóbbi időszakban” – mondta Balogh László, az ingatlan.com vezető gazdasági szakértője. Szerinte a kínálati oldal szerepe különösen fontos lett. Az ingatlan.com adatai szerint Budapesten a kerületekben éves alapon 2,9 százalékkal, két év alatt 9,8 százalékkal, három év alatt 35,7 százalékkal, négy év alatt pedig 52,3 százalékkal bővült a kiadó lakások kínálata. Jelenleg a fővárosban több mint 9700 kiadó lakáshirdetésből válogathatnak a bérlők.

A megyeszékhelyeken és megyei jogú városokban éves összevetésben ugyan 13,4 százalékos visszaesés látható, kétéves összevetésben viszont 24,5, hároméves időtávon 48,4 százalékos a bővülés, míg négyéves távlatban 76,3 százalékkal nőtt a választék. A nagyvárosok kiadó ingatlankínálata meghaladja a 4000 lakást és házat. „A többéves horizonton látható kínálatbővülés fékezi a lakbérek további emelkedését. Az, hogy májusban országosan nem drágultak tovább az albérletek, részben annak is köszönhető, hogy a kínálat több szegmensben jóval magasabb szinten van, mint néhány éve. Ezzel párhuzamosan viszont a kereslet is élénkült.” – emelte ki Balogh László.

A legjobb lakásokra már a főszezon kezdete előtt lecsapnak

A keresleti oldalon tapasztalt elmozdulást szokatlan mintázatot mutat a korábbi évekhez képest. Az ingatlan.com adatai alapján korábban nem volt jellemző, hogy Budapesten, a megyeszékhelyeken és a városokban is május legyen a legerősebb az év első öt hónapjának adatai alapján. 2026 májusában viszont a kiadó lakásokra és házakra érkezett több mint 98 ezer telefonos érdeklődés még a januári, év eleji csúcsot is meghaladta.

„A kereslet erősödése részben azzal magyarázható, hogy a lakbérek éves növekedése visszafogottabb lett, miközben a jövedelmek ennél nagyobb ütemben emelkedhettek. Ez sok bérlő számára javíthatta a megfizethetőséget. Budapesten belül ráadásul a drágább környékek sem húzzák már olyan erősen felfelé a fővárosi átlagot: a budai hegyvidéki kerületekben 2,7 százalékos, a pesti belső kerületekben pedig 4,4 százalékos éves bérletidíj-emelkedés látható” – fogalmazott Balogh László.

A keresleti oldal másik mozgatórugója az lehet, hogy az első lakásvásárlók egy része továbbra is önerőproblémával szembesül. Az ingatlan.com korábbi elemzésében bemutattuk, hogy a legtöbb megyeszékhelyen 30 millió forint alatt alig találni eladó lakást, Budapesten pedig 54 millió forint környékén jár a legolcsóbb ingatlanok lélektani határa. Ez az első lakásvásárlóknál is több millió forintos önrészt feltételez, a nem első lakást vásárlóknál pedig akár 6-10 millió forintos önerőre is szükség lehet, ha valaki hitelre vásárolná meg saját otthonát.

„Akik nem rendelkeznek elegendő önerővel, és kiszorulnak a lakáspiac adásvételi oldaláról, azok számára a jelenlegi, mérsékeltebb albérletpiaci környezet átmenetileg kedvezőbb megoldást jelenthet. Ez is hozzájárulhat ahhoz, hogy már a klasszikus nyári albérletszezon előtt is folyamatosan erősödik az érdeklődés. Fontos felhívni a figyelmet, hogy ez a keresletélénkülés viszont csak a megfizethető kiadó lakások piacán érezhető, ami miatt sok bérbeadó mégis bérletidíj-csökkentésre kényszerül.” – mondta Balogh László.

Kínálat lehet a szűk keresztmetszet, ezért lehet fontos a bérlakásprogram

A kínálat jövőbeni alakulása azért is vált kulcskérdéssé, mert befektetői szemmel a lakáskiadás hozama már kevésbé vonzó, mint korábban. A fővárosban és a megyeszékhelyeken egyaránt 4,5 százalék körüli bruttó bevételarányos hozam érhető el, ami a költségek levonása után nagyjából 3 százalék körüli nettó jövedelmet jelenthet. Ennél viszont jelenleg még az állampapírok hozamszintje is magasabb.

„Ha a befektetők kevésbé aktívak a lakáspiacon, akkor az albérletpiacról is hiányozhat a friss kínálat. Ez pedig néhány hónapos késéssel ismét lakbéremelkedést okozhat. Emiatt nem mindegy, hogy a jelenlegi kínálati szint mennyire bizonyul tartósnak. A kormányzat által meghirdetett bérlakásprogram ebben stabilizáló szerepet tölthet be, különösen akkor, ha valóban új, tartósan elérhető bérlakáskínálatot hoz létre” – tette hozzá az ingatlan.com szakértője.

Szűkül a bérletidíj-olló

Az ingatlan.com elemzése szerint a június eleji kínálat alapján Budapesten 260 ezer forint volt bérleti díjak középértéke. A legdrágább kerületek közé tartozott a II. és az V. kerület 350 ezer forintos medián értékkel, valamint az I. kerület 340 ezer forinttal. A három legdrágább kerületen kívül az összes többi városrész átlagos bérleti díja 300 ezer forint alatt marad. A főváros legolcsóbb kerületei között a XIX. és a XXI. kerület szerepelt 210 ezer forintos mediánnal, de az olcsóbb városrészek közé sorolható még a X., a XV., a XVI., a XVIII., és a XX. kerület is, 215-220 ezer forinttal. A legdrágább és a legolcsóbb budapesti kerületek között így 140 ezer forintos különbség látható. „Ez a gyakorlatban azt jelenti, hogy 200 ezer forintnál olcsóbban szinte alig lehet kiadó lakást találni, 300 ezer forintnál drágábban viszont nagyon nehezen lehet bérbeadni. Bár továbbra is jelentős a különbség a városrészek között, az bérletidíj-olló már nyílik olyan szélesre, mint, amit a fővárosi albérletpiacon korábban láthattak a bérlők.” – fogalmazott Balogh László.

A Budapesten kívüli piacon továbbra is Debrecen a legdrágább város 220 ezer forintos medián bérleti díjjal. Győr és Szeged következik 200-200 ezer forinttal, Veszprémben pedig 195 ezer forint volt a medián albérletár. A legolcsóbb megyeszékhelyek között Békéscsaba állt 110 ezer forintos medián bérleti díjjal, Szekszárdon 120 ezer, Miskolcon 130 ezer, Szolnokon 142,5 ezer, Egerben, Kaposváron és Zalaegerszegen pedig 150-150 ezer forint volt a jellemző kínálati ár. A legdrágább és a legolcsóbb megyeszékhely között 110 ezer forintos különbség volt. Debrecenben így kétszer annyiba került egy medián árú albérlet, mint Békéscsabán, ugyanakkor a nagyobb vidéki városok többsége 150-200 ezer forint közötti sávban helyezkedik el. Ez arra utal, hogy a megyeszékhelyek piacán is viszonylag szűkebb sávban mozognak a jellemző bérleti díjak.

A következő hónapokban rövid és hosszú távon is kulcsfontosságú lesz, hogyan alakul a kiadó lakások kínálata. Balogh László szerint ha a választék tartósan magasabb szinten marad, az tovább fékezheti a lakbérek emelkedését. Ha viszont a befektetői aktivitás visszaesése vagy a szezonális kereslet erősödése miatt szűkülni kezd a friss kínálat, akkor az albérletárak ismét emelkedő pályára kerülhetnek. A bérlők fizetőképességének korlátai viszont fékezhetik ennek hatását.