Hoppá! Nagyon megtorpant az ingatlanpiaci forgalom: lehet, hogy most jobb kivárni?

Némileg meglepő megállapítással kezdődik a KSH friss lakáspiacról szóló kiadványa, hiszen a statisztikai hivatal adatai szerint az év első három hónapjában nem folytatódott a forgalom élénkülése, tizedével kevesebb lakás cserélt gazdát, mint 2024 első három hónapjában. Ez számszerűsítve azt jelenti, hogy mindössze 17 200 lakástranzakciót regisztrált a hivatal, amiből 16 900 használt lakás volt, és csak 300 új lakás talált gazdára.

„A fenti számok azért meglepők, mert a piacon az év eleje óta mindenki a forgalom élénküléséről számolt be, sorra indultak az új lakásprojektek nagyon impresszív értékesítési mutatókkal, ehhez képest hivatalosan fékezett a piac” – hívja fel rá a figyelmet Valkó Dávid. Az OTP Ingatlanpont vezető elemzője szerint az ellentmondásnak technikai oka is lehet, például az, hogy a KSH újlakás-forgalmi adataiba csak a végszerződésekkor kerülnek be a tranzakciók, melyeket közvetlenül a használatba vételi engedély kiadása előtt kötnek. A legtöbb újlakás-vásárló azonban ennél lényegesen korábban, akár másfél-két évvel az átadás előtt, akár még tervasztalról lefoglalja a lakást. Vagyis ezek a vevők valójában már megjelentek a piacon, de a statisztikába csak késve kerülnek be. Erre utalhat az is, hogy az új lakások piacán különösen nagy, mintegy 50%-os visszaesést mért a hivatalos statisztika.

A KSH adatai szerint különösen Budapesten lassult a piac, hiszen a fővárosban 24%-kal, míg a vármegyeszékhelyeken 5,9%-kal maradt el az első negyedéves értékesítés a tavalyitól. A községekben 7,5%-kal csökkent a forgalom, míg a kisebb városokban stagnált.

Abban viszont egybevág a KSH adata és a piaci érzet, hogy az év elején gyorsuló ütemben emelkedtek a lakásárak, a használt lakások három hónap alatt 5,7%-kal, míg az újépítésűek 2,3%-kal drágultak. Az összevont lakáspiaci árindex az előző évihez képest 12,5%-os emelkedést mutatott, ami az inflációtól megtisztítva reálértéken 6,9%-os emelkedésnek felelt meg.

Az MNB ugyancsak a napokban publikált, friss lakáspiaci árindexe még a fentinél is nagyobb drágulást mért, a jegybank kiadványa szerint országosan 15,3%-kal voltak magasabbak a lakásárak, mint egy évvel korábban, és még a tavalyi negyedik negyedévhez képest is 7%-os drágulás volt tapasztalható. Kimagasló volt az emelkedés Budapesten, ahol egyetlen negyedév alatt is kétszámjegyű, 11,7%-os volt az áremelkedés, egy év alatt pedig 22,3%-kal kellett többet fizetni egy átlagos lakásért.

Az egyes vármegyeszékhelyeket megnézve az KSH arra jutott, hogy az átlagos négyzetméterár legnagyobb mértékben Szegeden emelkedett egy év alatt, a csongrádi városban 27,8%-os drágulás volt tapasztalható, így 759 ezer forint volt egy átlagos négyzetméter ára. Pécsett majdnem ugyanekkora, 27%-os áremelkedést mértek, így 676 ezer forintra ugrott az átlagár. A dobogó harmadik fokára Székesfehérvár került 24%-os drágulással, de alig maradt el Debrecen, ahol 22%-os volt az áremelkedés.

A legkisebb, mindössze 3,8%-os drágulást Szolnokon mérték egy év alatt, de Szombathelyen és Kaposváron sem érte el a 10%-ot az emelkedés. A vármegyeszékhelyek között a legolcsóbb az idei első negyedévben is Salgótarján volt, ahol 264 ezer forintba került átlagosan egy négyzetméternyi lakás. Békéscsabán 388 ezer forintot, míg Szolnokon 433 ezret kellett fizetni egy átlagos négyzetméterért. A másik véglet Debrecen a maga 885 ezer forintos négyzetméterárával, miközben Székesfehérvár megközelítette a 800 ezer forintot, Győrben pedig 776 ezer forint volt az egységnyi átlagár.

„Az elmúlt években folyamatosan megfigyelhető tendencia, hogy a nagyobb autóipari beruházások fűtik egy-egy vármegyeszékhely lakáspiaci keresletét, így az árakat is, ezt láttuk Debrecenben a BMW és a CATL, míg Szegeden a BYD épülő gyárai kapcsán” – emelte ki az adatokat értelmezve Valkó Dávid.

Budapesten egyre inkább álom kategóriába tartozik az egymillió forint alatti négyzetméterár, mostanra már csak a pesti külső kerületekben volt ez alatt az átlag, ott 922 ezer forintot kellett fizetni egy négyzetméterért. Összességében a fővárosban 1,2 millió forint közelében volt az átlagos ár, ami a budai hegyvidéki kerületekben a 1,5 milliót is megközelítette. Egy budapesti lakás átlagosan 62,5 millió forintért cserélt gazdát az első negyedévben, ez 8,8 millióval volt magasabb az egy évvel korábbinál.

Ha a magyar lakáspiacot európai összevetésben vizsgáljuk, akkor a 2015-ös évet bázisnak tekintve továbbra is az élen jár Magyarország drágulásban, hiszen nominálisan 338,7%-kal, vagyis majdnem négy és félszeresükre emelkedtek a lakásárak. Még a mögöttünk második és harmadik helyen álló Litvánia és Portugália esetében sem érte el ugyanez az adat a 250%-ot sem. Ha az inflációval kiigazítva, reálértéken vizsgáljuk a lakásárakat, akkor viszont már Portugáliában volt a legnagyobb, 196%-os az áremelkedés, Magyarország 188%-os adatával a második helyre szorul, míg a harmadik Horvátország 160%-kal.

„Tapasztalataink szerint az erős első negyedév után kicsit megtorpant a lakáspiac. A 3%-os kedvezményes hitel azonban az őszi hónapokban ismét élénkülést hozhat” – emelte ki Valkó Dávid. Így az OTP Ingatlanpont elemzője szerint tartható az a korábbi becslésük, hogy a tavalyi mintegy 133 ezer után 2025-ben a tranzakciók száma megközelítheti a 150 ezret, az áremelkedés pedig az év egészében15-20%-os lehet országosan, míg a frekventált területeken meghaladhatja a 20%-ot.