Itt a friss ítélet a magyar lakáspiacról: ezt keresi most mindenki, de pénz is van rá?

2024-ben a reálbérek – már tavaly ősz óta tartó, s az idei első félévben 7-8 százalékot is elérő – növekedése mellett más tényezők is támogatták a lakáspiaci kereslet újbóli élénkülését. A Magyar Nemzeti Bank aktuális jelentése ezek között említi a hitelkamatok csökkenését, a 2023-ban elhalasztott vásárlások pótlását, valamint a CSOK Plusz jóvoltából elérhető magasabb hitelösszegeket - írja közleményében az OTP Ingatlanpont.

A növekvő kereslet húzta magával az árakat is: az év második negyedében Budapesten 9,3 százalékos, a vidéki városokban 8,7 százalékos, míg a községekben 9,1 százalékos éves drágulást regisztráltak. Ennek ellenére kissé csökkent a lakások túlértékeltsége. Ez az MNB szakemberei által kalkulált mutató azt jelzi, hogy a kialakult árak miként viszonyulnak a gazdasági fundamentumok alapján indokolhatóhoz.

Amikor az otthonok e szerint alulértékeltnek látszanak, akkor – az egyéb lehetőségekhez képest – jó üzlet lehet lakásba fektetni, míg, ha túlértékeltek, akkor fordított a helyzet. 2024 második negyedében 11,2 százalékos túlértékeltséget regisztráltak. Ez a mutató 2022 második negyedében volt csúcson (25,8%), s legutóbb 2019 negyedik negyedében járt a negatív tartományban (-1,2%). A jelentés az idei tendencia mögöttes tényezői közül azt emeli ki, hogy a háztartások jövedelmi viszonyai inkább növelték a túlértékeltséget, míg azzal szemben a hitellehetőségek bővülése volt a domináns csökkentő tényező.

Az elemzés – ingatlanközvetítőktől származó információk alapján – már a harmadik negyedévről is közöl előzetes adatokat. Ezek szerint július-szeptemberben gyorsult a drágulás, Budapesten elérte az éves 14,7 százalékot, míg országos átlagnak 12,8 százalékot mértek. Ez utóbbi, ahogy az MNB is kiemeli, messze meghaladta az EU-s országok lakáspiacainak átlagos, 2,9 százalékos áremelkedését.

Ugyanebben a negyedévben a forgalom országosan 16 százalékkal múlta felül az egy esztendővel korábbit. Ezzel a hazai piac a tranzakciószámot tekintve is közelít a sokéves átlaghoz, attól már csupán mintegy 10 százalékkal maradt el. A kereslet élénkülése javította az eladók pozícióit is. A fővárosban az egy évvel korábban még jellemzően 3,8 százalékos alkulehetőség 3 százalékra apadt, vidéken pedig 5,7-ről szűkült 5 százalékra.

A jelentésből az is kitűnik, hogy a befektetők lakáspiaci aktivitása egyelőre nem éri el a korábbi évekre jellemző szinteket, arányuk a vásárlók között a fővárosban 31 százalék, vidéken 25 százalék volt a harmadik negyedévben. Míg a bérbeadással elérhető hozam az elmúlt évben lényegében nem változott – vidéken 7,2 százalékot, Budapesten 5,1 százalékot tett ki –, addig a lakossági állampapírpiacon elérhető legmagasabb éves kamat mintegy felére – 14,75 százalékról 7,9 százalékra – csökkent.

Mint Valkó Dávid, az OTP Ingatlanpont vezető elemzője emlékeztet, 2022 tavaszán volt legutóbb ilyen szűk a hozamkülönbség. Ez is alátámasztja az MNB előrejelzését, miszerint a lakásárak növekedése 2024 negyedik negyedében is dinamikus maradhat. Úgy kalkulálnak, hogy ekkor a nominális lakásárak 11,4 százalékkal, a reálárak pedig 7,4 százalékkal múlhatják felül az egy évvel korábbit. A jelentés a keresletet gerjesztő tényezők között számol az állampapírpiacon jellemzően jövő tavasszal felszabaduló, s új befektetési célpontot kereső lakossági megtakarításokkal is, amelyek azonban már idén is ösztönözhetnek előrehozott vásárlásokat.

Az árak alakulásának továbbra is az egyik meghatározó tényezője lehet a kínálat szűkössége. A jelentés szerint idén csökken és jövőre is csak enyhén növekedhet a lakásépítések száma. Ez év első kilenc hónapjában 20 százalékkal kevesebb (8,6 ezer) lakást adtak át az országban, mint tavaly ugyanebben az időszakban. A kiadott építési engedélyek száma is visszaesést mutatott, országosan ugyan csak 2 százalékost, ám például Budapesten 34 százalékost.

Ezek az adatok pedig a jövő év elejére is csupán csekély kínálatbővülést ígérnek. 2024-re összesen 15,7 ezer lakás átadását várják, ez éves összevetésben 16 százalékos visszaesés, melynél gyengébb eredményt 2017-ben láttunk utoljára. 2025 első háromnegyedére is csupán mintegy 3 százalékkal több új lakás megépítésére számíthatunk éves alapon.