Milliókat bukhatsz egyetlen rossz döntéssel: így vásárolj lakást okosan

Tudd, meddig nyújtózkodhatsz

Az első, és legfontosabb, hogy minél hamarabb képet kapj az anyagi lehetőségedről, hogy tudd, mekkora összegből gazdálkodhatsz. Mekkora megtakarítással és önerővel rendelkezel, ha szükséged van hitelre, mekkora összegre vagy jogosult. A lakásvásárlás első lépései között érdemes betérni a bankodba (és utána nézni más bankok ajánlatainak is), és egy "elő" hitelminősítést kérni. Ebből nagyjából kiderül, hogy mekkora hitelre vagy jogosult.

Itt több szempontot is figyelembe vesznek a bankok. Például a havi keresetedet, egyedül vállalod a hitelt, vagy van adóstársad, mekkora megtakarítással rendelkezel, esetleg van-e másik ingatlanod.

Így válassz lakást!

Ha körvonalazódott benned, hogy hol, milyen lakást szeretnél, és mekkora rá az anyagi kereted, akkor indulhat a keresés. A nagy ingatlanhirdetési portálokon kívül érdemes Facebook-csoportokban is szétnézni, illetve az ingatlanirodák honlapján. Ha végigböngészted a hirdetéseket, kiválasztottad azokat, amelyek megfelelnek az elképzeléseidnek, nézd meg őket személyesen is. 

Ha kiválasztottad a befutót, akkor nézd meg még egyszer, mondjuk egy másik napszakban, mert olyankor mások a fények és az utcáról beszűrődő zajok is. Ügyvédet is érdemes már ebben az időszakban keresni.

Tulajdoni lap és kérdezés

Amikor másodjára nézel meg egy lakást, akkor már érdemes minden apró részletre rákérdezni: szomszédok, rezsiköltségek, stb., és az egyik legfontosabb a tulajdoni lap. Ezen rajta van, hogy ki, vagy kik a tulajdonosok (csak vele lehet adásvételi szerződést aláírni), milyen az ingatlan (társasház, közös tulajdon), illetve milyen terhek vannak rajta (jelzálog, haszonélvezet, végrehajtási jog). 

Utóbbi azért is hasznos, mert rögtön egy ügyvéd látja a lapot, és ha bármilyen teher van az ingatlanon, akkor segíteni, vagy intézkedni is tud - így megspórolhatsz plusz egy kört.

A közös képviselővel is érdemes beszélni, hogy van-e esetleg közös költség tartozása a jelenlegi tulajdonosoknak, és kérd ki az alapító okiratot is.

Mutasd meg szakértőnek

A laikus szemet könnyű átejteni, egy ügyes festés, és nem látszik a hatalmas repedés a falon, vagy a korábbi beázások nyoma, de például egy galéria esetén sem könnyű észrevenni az esetleges statikai problémákat. 

A fair lakástulajdonos erről általában korrekt tájékoztatást ad, de lehet, hogy bizonyos hibákról, hiányosságokról ő maga sem tud. Éppen ezért fontos, hogy szakemberrel is végignézzük a lakást, hiszen nagyon meg tudja dobni a felújítás költségeit, ha a munkálatok közben derülnek ki a problémák.

Jöjjenek az anyagiak

Ha minden rendben a lakás papírjaival, akkor jön a szóbeli egyezkedés a vételárról, az előlegről, a foglalóról, a birtokba adás idejéről, és az adásvételi szerződés időpontjáról. Mert ugye az egy dolog, hogy mennyiért hirdette a tulajdonos a lakást, általában ez messze nem egyezik meg a tényleges vételárral. Fontos, hogy ami elhangzott szóban, annak írásban is legyen lenyomata. Ehhez elég egy egyszerű írásbeli megállapodás.

Az előleg és a foglaló kérdésénél álljunk meg egy percre, itt ugyanis egyetlen rossz döntés, vagy szó elég ahhoz, hogy milliókat bukjon a vevő. 

Amit még a szerződéskötés előtt fizetni kell, az az ajánlattételi biztosíték. Ez azt jelenti, hogy az eladó nem hirdeti tovább a lakását, a vevő pedig jelzi, hogy komolyan gondolja a vételi szándékát. Ha létrejön az adásvétel, akkor a vételár részét képezi a biztosíték is.

Adásvételi szerződés

Ehhez minden esetben szükség van ügyvédre, mint ahogy minden földhivatali eljárást ügyvédnek kell ellenjegyeznie. Az adásvételi szerződés formai követelménye az ő felelőssége.

Ha a teljes árat az aláíráskor kifizeted, akkor ez szerepeljen a szerződésben, ha viszont több részletben teljesíted, akkor erről is külön nyilatkozni kell. Fontos, hogy csak az utolsó vételár megfizetése után lehet benyújtani a Földhivatalba a tulajdonjog változását. Előtte csak széljegyzetre kerülsz a tulajdoni lapon (ebben az esetben a tulajdonos nem csinálhat semmit a lakással, nem adhatja el, nem rakhat rá terhet). 

Ha nincs szükség hitelre, akkor a vásárlási folyamat itt véget is ér. 

Újra bankba

Ha hitelre van szükséged a lakásvásárláshoz, akkor már az aláírt adásvételi szerződéssel kell újra bemenned a bankba, mert így indítják el a tényleges hitelminősítést. Arra készülj, hogy rengeteg papírt kell bevinned, és 2 héttől egészen 2 hónapig is kitolódhat a minősítés ideje. Emellett szigorúan előírják a bankok, hogy az adásvételi szerződésben minek kell szerepelnie, ezt a több oldalas leírást már a szerződéskötés előtt oda kell adnod az ügyvédnek, mivel ezek alapján készíti majd elő az adásvételit.

Ezekre az iratokra lesz szükséged a hitelminősítéshez:

• személyes okmányok
• jövedelmet igazoló dokumentumok,
• a kiadásokról, vagy a más hitelek törlesztéséről szóló igazolások,
• a hiteligényléshez szükséges banki és egyéb nyomtatványok (ez bankonként eltérő).

A bank kiküld a lakásba majd egy értékbecslőt, aki felméri az ingatlant, szükség lesz még földtulajdoni lapra és energetikai tanúsítványra is. Ezek a folyamatok is időigényesek, ezért ha hitelből veszed a lakásodat, akkor érdemes az adásvételi szerződésben a kifizetési határidőt három hónapra írni. 

Amikor megvan a hitelminősítés, utána viszont már minden gördülékenyen megy. Behívnak a bankfiókba, és kapsz egy szerződés tervezetet. Ezen rajta van minden, a hitel összege, a futamidő, a törlesztő részlet, stb. 

Ha alaposan mérlegeltél, és elfogadod a bank ajánlatát, akkor aláírjátok a szerződést, és utána rövid időn belül folyósítja is a bank az igényelt összeget.
Fontos, hogy kapcsolatban legyél az ügyvéddel, mert amellett, hogy az egész adásvétel folyamata rajta keresztül történik, nagyon sokat tud segíteni minden felmerülő részletkérdésben is.

Amikor teljesen kifizetted a lakásodat, akkor írják át a nevedre az ingatlant, tehát lekerülsz a tulajdoni lap széljegyzékéről, és tiéd a lakás.