Nagyot drágultak a lakások az Otthon Start miatt, most a lengyel példa figyelmeztet

„Az erős állami beavatkozások a lakáspiacon ritkán érik el teljesen a céljukat, mert ha egyszerre nagyon sok vevő jut olcsó hitelhez, miközben a kínálat alig bővül, a támogatás jelentős része beépül az árakba. Az Otthon Startnál is ez történt, így a kedvezményt ugyan a vevők kapták meg, de egy jó része végül az eladóknál jelent meg” – mondta Szegő Péter, a Duna House vezető elemzője.

Az Otthon Start nem egy stagnáló lakáspiacra érkezett. 2025 első felében az állampapírokból felszabaduló megtakarítások egy része az ingatlanpiacon keresett új helyet magának, különösen Budapesten. A Duna House országos lakásárindexe a program 2025. júliusi bejelentését megelőző egy évben már 25 százalékkal emelkedett.

A fővárosi keresletet ekkor még elsősorban a befektetők mozgatták. A Duna House adatai szerint a vásárlók 37 százaléka befektetési céllal szerzett ingatlant, miközben az első lakásukat megvásárlók aránya mindössze 20 százalék körül alakult.

Az Otthon Start megjelenése aztán gyorsan átrendezte az erőviszonyokat. A kedvezményes, legfeljebb 3 százalékos kamatozású hitel olyan vevőket is a piacra vonzott, akik korábban a magas finanszírozási költségek miatt nehezen tudtak volna lakást vásárolni.

Megérkezett a kedvezményes hitel, vele együtt a drágulás is

Budapesten az első lakásukat vásárlók aránya a program hatására nagyjából megduplázódott, és elérte a 35–40 százalékot. A befektetők részesedése eközben 22 százalékra csökkent. A hitelpiacon is látványos fordulat következett be, az MNB adatai szerint 2026 elejére az új lakáshitelek mintegy 80 százaléka már kamattámogatott konstrukció volt.

A kereslet tehát megugrott, a kínálat azonban nem tudott vele azonos ütemben lépést tartani. A lakásépítések felfutása időigényes folyamat, a már meglévő ingatlanok száma pedig rövid távon alig változik. A több vásárló így ugyanazokért a lakásokért versenyzett, ami felfelé hajtotta az árakat.

A Duna House adatai szerint az Otthon Start 2025. júliusi bejelentése óta eltelt öt negyedévben az országos lakásárindex további 18,5 százalékkal emelkedett. A drágulás különösen ott volt erős, ahol az ingatlanok nagy része megfelelt a támogatott hitel árkorlátainak.

Kelet-Magyarországon a panellakások ára 32 százalékkal, a téglalakásoké pedig 26 százalékkal nőtt a bejelentés előtti szinthez képest. Budapesten már a program tényleges indulását megelőző időszakban is jelentős áremelkedés következett be. A támogatás feltételeinek megfelelő fővárosi lakások ára a bejelentéstől a 2025. szeptemberi indulásig 10 százalékkal emelkedett, miközben a drágább ingatlanok ára alig változott.

A kereslet erejét jól mutatja, hogy az Otthon Start indulásának hónapjában a fővárosi lakáspiacon szinte teljesen eltűnt az alku lehetősége. Közben a program saját mozgástere is szűkült. A Duna House által közvetített budapesti lakásoknak a támogatás indulása előtt még 73 százaléka fért bele az árkorlátokba, ez az arány mára 62 százalékra csökkent.

Vagyis éppen a támogatás által felpörgetett drágulás miatt kerülhettek egyre többen olyan helyzetbe, hogy a kiszemelt lakás már nem felelt meg a kedvezményes hitel feltételeinek.

Olcsóbb törlesztő, drágább lakás, nagyobb adósság

Az Otthon Start legnagyobb előnye a kedvezményes kamat volt. A 3 százalékos hitel kisebb havi törlesztőrészletet jelentett, mint egy piaci kamatozású kölcsön, így azonos jövedelem mellett a vásárlók nagyobb összeget fordíthattak ingatlanra. Csakhogy ezt az előnyt az eladók is érzékelték, és az erős kereslet révén egyre magasabb árat kérhettek a lakásokért.

A probléma az, hogy a vételár emelkedését a vásárlónak azonnal ki kell fizetnie, a kedvezményes kamat előnye viszont a hitel futamideje alatt, fokozatosan jelentkezik. A drágább lakás megvásárlásához ráadásul nagyobb hitelre is szükség lehetett, ami hosszú évekre magasabb adósságterhet jelent.

A Duna House értékelése szerint a legnagyobb áremelkedést elszenvedő térségekben a kamatelőny jelentős része elolvadhatott. Egy kelet-magyarországi panellakás vásárlója például ma az Otthon Starttal nagyjából akkora havi törlesztőrészlettel szembesülhet, mint amekkorát a program előtt piaci kamatozású hitellel fizetett volna egy hasonló lakásért. Csakhogy az ingatlan időközben jóval drágább lett, ezért a vevőnek nagyobb összegű kölcsönt kellett felvennie.

Különösen kedvezőtlenül alakulhatott a helyzet azoknál, akik nagyobb önerővel, kisebb hitelösszeggel vásároltak. Számukra a kamattámogatás pénzügyi előnye eleve kisebb volt, az ingatlanárak emelkedése azonban ugyanúgy növelte a vásárlás költségét.

A drágulás kockázata a későbbiekben is velük marad. Ha a kereslet visszaesése miatt csökkennek az ingatlanárak, a magasabb vételáron vásárlók szembesülhetnek azzal, hogy az otthonuk piaci értéke már nem éri el a korábban kifizetett összeget.

Akik nem kaptak támogatást, azok is megfizették az árát

A program árnyoldalai nemcsak a kedvezményes hitelt felvevőket érintik. Azok is rosszabb helyzetbe kerülhettek, akik nem voltak jogosultak az Otthon Startra, vagy valamilyen okból nem éltek a lehetőséggel. A nagyobb lakásba költöző családok, a befektetők és az árkorlát feletti ingatlanokat kereső vásárlók ugyanazzal a megemelkedett árszinttel szembesültek, de számukra nem állt rendelkezésre a 3 százalékos kamat. Ha hitelből vásároltak, a piaci finanszírozás magasabb költségét is viselniük kellett.

A Duna House értékelése alapján az állami támogatás egy része így végül azoknál az ingatlantulajdonosoknál és eladóknál csapódhatott le, akik a megnövekedett kereslet hatására magasabb áron értékesíthették lakásukat. A kedvezmény tehát valóban segítette a vásárlókat, de a kínálat korlátai miatt nem minden esetben javította érdemben a lakáshoz jutás feltételeit.

A Wekerle Plusz visszafoghatja a használt lakások iránti keresletet

Az Otthon Start helyébe lépő Wekerle Plusz eltérő feltételekkel folytatja a kedvezményes lakásfinanszírozást. Az új lakások vásárlására és építésére továbbra is 3 százalékos fix kamat mellett lehet majd hitelt felvenni, a használt lakásoknál azonban 5 százalék lesz a kamat. A programot a 18 és 41 év közötti igénylők vehetik majd igénybe.

A változás a használtlakás-piacon éreztetheti leginkább a hatását, hiszen az Otthon Startot felvevők jelentős része ilyen ingatlant vásárolt. A magasabb kamat mérsékelheti a keresletet, ami idővel az eladók árazási lehetőségeit is korlátozhatja.

A Duna House szerint ugyanakkor nem valószínű az ingatlanárak hirtelen összeomlása. A piac már a változások előtt is lassulóban volt, miközben a kínálat nem bővült olyan mértékben, amely önmagában jelentős áresést indokolna. Inkább az várható, hogy a használt lakások eladóinak a korábbinál reálisabb árakkal kell számolniuk, különösen azokban a szegmensekben, ahol a kereslet eddig erősen támaszkodott a kedvezményes hitelre.

Lengyelországban már megtapasztalták, mi történik a támogatás után

A DH Group lengyelországi érdekeltsége, a Metrohouse révén a cégcsoport közvetlen tapasztalatokat is szerzett egy hasonló lakáshitelprogram kivezetéséről. Lengyelországban 2023 második felében futott egy 2 százalékos kamatozású támogatott hitelkonstrukció, amely jelentősen élénkítette a lakáspiacot.

A program idején a nagyvárosi lakásárak hozzávetőleg 20 százalékkal emelkedtek. A kedvezményes finanszírozás megszűnése után viszont a legnagyobb városokban egyik negyedévről a másikra 20–30 százalékkal csökkent az új lakások értékesítése. A piac csak 2024 őszén kezdett magához térni.

A visszaesést az is súlyosbította, hogy a vásárlók egy része egy beígért, ám végül el sem indult utódprogramra várt. A támogatás kivezetése így nemcsak a finanszírozási feltételeket változtatta meg, hanem a vevők döntéseit is elbizonytalanította.

Lengyelországban a 2 százalékos támogatott hitelprogram vége után nagyjából egy évig szenvedett a piac. Az Otthon Start piactorzító hatását sem lehet ár nélkül kivezetni, ezért Magyarországon is számítunk negatív hatásra, elsősorban a használt lakások piacán. Meglátásom szerint azonban az új program megfelelő átmenetet biztosít ahhoz, hogy a piaci hatások kevésbé drasztikusak legyenek, mint Lengyelországban. Ráadásul a forinthitelek közben csökkenő kamatpályára álltak, így egyre nagyobb szerepet kaphatnak a piaci hitelek, amelyeknél nincs felsőár- vagy négyzetméterár-korlátozás” – mondta Guy Dymschiz, a DH Group vezérigazgatója és társalapítója

– mondta Guy Dymschiz, a DH Group vezérigazgatója és társalapítója.

A következő időszak egyik kulcskérdése ezért az lesz, hogy a támogatott hitelek feltételeinek változása mennyire fékezi le a használt lakások iránti keresletet, és a piac képes lesz-e úgy alkalmazkodni az új helyzethez, hogy közben ne ismétlődjön meg a lengyelországi értékesítési visszaesés.