Eljött a fordulópont az ingatlanpiacon: van olyan magyar város, ahol már olcsóbb megvenni a lakást, mint bérelni

Az elmúlt években szinte egyértelmű volt a válasz. A legtöbb elsőéves hallgató albérletbe költözött, hiszen egy lakás megvásárlása jelentős önerőt és magas hitelkamatot igényelt. A kedvezményes, fix 3 százalékos kamatozású Otthon Start hitel azonban több család számítását is átírhatja, különösen akkor, ha a gyermek az egyetem után is az adott városban tervezi a jövőjét. 

Idén már májusban élénkülni kezdett a bérleti piac. A korábbi években sokan kivártak a nyári felvételi időszakig, idén viszont a kisebb ármozgás miatt többen már tavasszal megkezdték a keresést. Az árak ugyanis a tavaszi hónapokban sem lódultak meg, Budapesten havi összevetésben fél százalékkal csökkentek, országosan pedig gyakorlatilag stagnáltak. Éves összevetésben országosan 5,5, Budapesten 5 százalékos volt a drágulás. Árzuhanás tehát nincs, csupán a korábbi kétszámjegyű bérletidíj-emelkedés lassult le, ami javította a bérlők alkupozícióját és választási lehetőségeit.

A Hetifókuszban ezúttal Szegő Péter, a Duna House elemzője, Balogh László az Ingatlan.com vezető szakértője, és Soóky-Fekete Gábor, az Otthon Centrum elemzési vezetője és a Zenga.hu elemzéseit vettük górcső alá, hogy megnézzük mire számíthatnak azok az egyetemisták, akik most kezdenek el lakást keresni az egyetemi felvételi után. 

Alacsonyabb érdeklődés?

Balogh László, az Ingatlan.com vezető gazdasági szakértője szerint a felsőoktatási felvételi ponthatárok kihirdetésével idén is elindul az albérletpiaci főszezon, a kereslet azonban egyelőre elmarad az előző években tapasztalttól. Mint elmondta, májusban 11 százalékkal, júniusban 5 százalékkal, július első felében pedig 4 százalékkal csökkent a kiadó lakások iránti érdeklődés éves összevetésben. Július első két hetében mintegy 75 ezer telefonos megkeresést regisztráltak, ami az elmúlt öt év legvisszafogottabb szezonkezdését jelenti. Úgy vélte, ennek egyik fő oka az Otthon Start program, amely több első lakásvásárlót is elvont az albérletpiacról.

Balogh László kiemelte, hogy Budapesten a kiadó szobák medián bérleti díja továbbra is 110 ezer, a legfeljebb 40 négyzetméteres garzonoké pedig 200 ezer forint. A teljes budapesti albérletpiacon ugyanakkor a társasházi lakások medián bérleti díja egy év alatt 270 ezerről 260 ezer forintra csökkent, így a nagyobb lakások közös bérlése több diák számára kedvezőbb megoldás lehet.

A vidéki egyetemvárosokban ezzel szemben folytatódott az áremelkedés. A garzonok közül Debrecen a legdrágább 170 ezer forintos medián bérleti díjjal, Szegeden 160 ezer, Győrben 150 ezer, Pécsen 140 ezer, Miskolcon pedig 110 ezer forinttal lehet számolni.

Az Otthon Start felforgatta a piacot

Balogh László, az Ingatlan.com vezető gazdasági szakértője szerint az Otthon Start program több család számára is valós alternatívává tette a lakásvásárlást az albérléssel szemben.

Azoknak a hallgatóknak, akik várhatóan legalább öt évet töltenek az adott egyetemvárosban, sok esetben már kisebb havi kiadást jelenthet a hiteltörlesztés, mint egy ugyanilyen lakás bérlése. A legnagyobb akadályt jellemzően az önerő előteremtése jelenti. Budapesten ehhez általában legalább 4-5 millió forint, a nagyobb vidéki egyetemvárosokban pedig 2-3 millió forint önerőre van szükség

- mondta a szakértő, hozzátéve: az egyetemista gyermek számára lakást vásárló családok elsősorban kisebb garzonokat, panellakásokat, valamint két-három hálószobás ingatlanokat keresnek. Utóbbiaknál gyakori stratégia, hogy a gyermek mellett más hallgatók is beköltöznek, akik bérleti díjat fizetnek. Ez a bevétel részben fedezheti a havi hiteltörlesztést vagy az ingatlan fenntartásával járó költségeket.

A szakértő szerint általános recept nem létezik arra, hogy mikor éri meg jobban vásárolni, mint bérelni, de egy budapesti példa jól szemlélteti a különbséget.

Egy legfeljebb 40 négyzetméteres budapesti garzon átlagos bérleti díja jelenleg körülbelül 200 ezer forint havonta, miközben ugyanennek a lakásnak a vételára nagyjából 60 millió forint. Ha egy család rendelkezik 10 millió forint önerővel, akkor 50 millió forint Otthon Start hitelt vehet fel 25 éves futamidőre, amelynek legkedvezőbb havi törlesztőrészlete körülbelül 232 ezer forint. Ez azt jelenti, hogy havi szinten mindössze mintegy 32 ezer forint a különbség a bérleti díj és a hiteltörlesztés között, miközben utóbbi esetben a család saját ingatlanát finanszírozza.

Balogh László arra is felhívta a figyelmet, hogy öt év alatt egy havi 200 ezer forintos albérlet összesen 12 millió forintos kiadást jelent, ráadásul ez az összeg csak akkor érvényes, ha a tulajdonos ez idő alatt egyetlen alkalommal sem emeli a bérleti díjat. Ezzel szemben az Otthon Start hitel kamata és havi törlesztőrészlete a teljes futamidő alatt változatlan marad.

Az Ingatlan.com vezető gazdasági szakértője hangsúlyozta, a diploma megszerzése után a legtöbb család nem az ingatlan értékesítésében gondolkodik. Mint elmondta, a leggyakoribb cél az ingatlan további hasznosítása. Ha a gyermek az adott városban marad dolgozni, akkor továbbra is ő használja a lakást. Ha elköltözik, akkor a tulajdonosok jellemzően bérbe adják az ingatlant. Az eladás inkább akkor merül fel, ha a családnak már semmilyen kötődése nem marad az adott egyetemvároshoz, mert ilyenkor a távolról történő bérbeadás és az ezzel járó tulajdonosi feladatok jelentősen megnehezítik az ingatlan kezelését.

Most jöhet a boom

Szegő Péter, a Duna House vezető elemzője kiemelte, hogy a felsőoktatási felvételi ponthatárok kihirdetése idén is felpörgeti az albérletpiacot, a szezon azonban a megszokottnál visszafogottabban indul. A szakértő szerint is ebben jelentős szerepe van az Otthon Start programnak, amely számos első lakásvásárlót terelt át a bérleti piacról a lakáspiacra. Budapesten a gyengébb kereslet miatt az albérletárak lényegében stagnálnak, míg több vidéki egyetemvárosban tovább emelkedtek.

A legnagyobb kereslet továbbra is Budapesten várható, ezt Debrecen, Szeged, Pécs és Győr követi.

• A 40 négyzetméternél kisebb garzonok átlagos havi bérleti díja Budapesten 200 ezer,
• Debrecenben 170 ezer,
• Szegeden 160 ezer,
• Győrben 150 ezer,
• Pécsen 140 ezer,
• Miskolcon pedig 110 ezer forint.

A 40 és 50 négyzetméter közötti lakásokért jellemzően további 10-20 százalékkal magasabb bérleti díjat kérnek, a budapesti albérletpiac egészét tekintve pedig 260 ezer forint a medián havi bérleti díj. A beköltözéshez emellett általában kéthavi kaucióra és egyhavi bérleti díjra is szükség van.

Szegő Péter szerint egyre több család dönt úgy, hogy albérlet helyett inkább lakást vásárol az egyetemre készülő gyermekének. Az Otthon Start kedvező feltételei miatt ez sokak számára reális alternatívává vált, különösen úgy, hogy a szülők adóstársként is beléphetnek a hitelbe.

A kereslet elsősorban a 30 és 50 négyzetméter közötti, 30-60 millió forintos lakásokra irányul.

A Duna House számításai szerint ugyanakkor városonként jelentős különbségek vannak.

• Egy 40 négyzetméteres lakás esetében Budapesten nagyjából 56 millió forintos vételárral és mintegy 237 ezer forintos havi törlesztővel lehet számolni, miközben az átlagos albérleti díj 200 ezer forint.
• Debrecenben a havi törlesztő körülbelül 179 ezer, az albérlet 170 ezer forint.
• Szegeden viszont már kedvezőbb a saját lakás, ahol 145 ezer forintos törlesztő áll szemben 160 ezer forintos albérleti díjjal.
• Hasonló a helyzet Győrben, ahol 145 ezer forintos törlesztő mellett 150 ezer forint az átlagos bérleti díj,
• míg Pécsen 111 ezer forintos havi törlesztővel szemben 140 ezer forintot kell fizetni egy garzon bérléséért.

„A legnagyobb előny nem feltétlenül a havi kiadásokban jelentkezik, hanem abban, hogy a hiteltörlesztés a család saját vagyonát gyarapítja, míg a bérleti díj végleg kifizetett költség. Egy budapesti garzon öt év alatt nagyjából 12 millió forint bérleti díjat jelenthet” -  emelte ki a szakértő.

Hozzátette, hogy az Otthon Starttal vásárolt ingatlanok többségét a diploma megszerzése után sem értékesítik. A fiatalok gyakran az egyetemvárosban maradnak dolgozni, más esetekben pedig a család bérbe adja a lakást. Az eladás jellemzően csak az ötéves kötelező időszak lejárta után kerül napirendre.

Fontos az elhelyezkedés

Soóky-Fekete Gábor, az Otthon Centrum elemzési vezetője az MBH Bank ingatlanelemzésének csütörtöki sajtótájékoztatóján beszélt arról, hogy a saját lakás megvásárlása továbbra sem jelent reális alternatívát minden család számára, mivel a hitelfelvételhez szükséges önerő és jövedelmi feltételek sokakat kizárnak. Ugyanakkor úgy látja, hogy a kamatkörnyezet javulása és az állami támogatások fokozatosan szélesíthetik a lakásvásárlók körét.

A szakértő szerint az egyetemre készülő fiatalok elsősorban az egyetemi kampuszokhoz közeli városrészekben keresnek lakást, különösen Budapesten. Azt tanácsolja azonban, hogy a családok ne csak a távolságot, hanem a tömegközlekedési kapcsolatokat is vegyék figyelembe.

Egy jól megközelíthető, metró- vagy villamosvonal mellett fekvő városrész sokszor lényegesen olcsóbb lehet, miközben az utazási idő csak néhány perccel hosszabb. Ez Budapesten különösen igaz, ahol érdemes a belvárostól kicsit távolabb is keresgélni

- mondta.

Hozzátette, hogy az albérletpiacon továbbra is a kisebb garzonokért folyik a legnagyobb verseny, ezért ezeknek a legmagasabb a négyzetméterre vetített bérleti díja. Éppen ezért a diákok számára gyakran kedvezőbb megoldás, ha ketten vagy hárman bérelnek egy nagyobb, két- vagy háromszobás lakást.

A szakértő szerint a panelek is jó alternatívát jelenthetnek. Bár sokan kevésbé keresik őket, ár-érték arányuk kedvező, a nagy lakótelepeken pedig általában minden fontos szolgáltatás elérhető, és a tömegközlekedési kapcsolatok is megfelelőek, ami az autóval nem rendelkező egyetemisták számára különösen fontos.

A belvárosban nagy mértékben nőtt a kínálat

Futó Péter, a zenga.hu elemzési vezetője is megerősítette azt a tény, hogy az idei felvételi ponthatárok kihirdetésével ismét felélénkül az albérletpiac, ugyanakkor a kínálat több városban kedvezőbb, mint egy évvel ezelőtt.

A szakértő szerint is Budapesten a kiadó lakások számának növekedésében az Otthon Start program is szerepet játszott, mivel sok korábbi bérlő saját lakást vásárolt, így a bérelt ingatlanok visszakerültek a piacra. Az V. és VI. kerületben közel 25 százalékkal, a XIII. kerületben pedig 14 százalékkal bővült a kínálat. Vidéken is hasonló folyamatok figyelhetők meg, Győrben 44, Pécsen 25 százalékkal nőtt a hirdetett kiadó lakások száma, míg Szegeden a megélénkülő kereslet miatt egyharmaddal csökkent a kínálat.

A bérleti díjak ugyanakkor tovább emelkedtek. Budapesten egy átlagos két-három szobás lakásért 284 ezer forintot kérnek havonta. Az V. kerületben 320 ezer, a VI.-ban 300 ezer, a XIII.-ban 290 ezer, a XI.-ben 270 ezer, a XIV.-ben pedig 240 ezer forint az átlagos bérleti díj.

A vidéki egyetemvárosok közül

• Debrecen a legdrágább 250 ezer forintos átlaggal,
• Győrben és Szegeden már 210 ezer forint felett járnak az árak,
• míg Pécsen 200 ezer,
• Miskolcon pedig 140 ezer forint körüli összegért is lehet megfelelő lakást találni.

Futó Péter arra is felhívta a figyelmet, hogy albérlet választásakor nem elég kizárólag a bérleti díjat összehasonlítani. Fontos előre tisztázni a rezsi és a közös költség összegét, alaposan átnézni a szerződést, ellenőrizni a tulajdonjogot, valamint beköltözés előtt dokumentálni a lakás állapotát. A szakértő szerint kauciót vagy foglalót csak aláírt szerződés birtokában érdemes átutalni.

Ha az elemzőket nézzük, akkor kijelenthető, hogy a szakértők egyetértenek abban, hogy az idei albérletszezont jelentősen átalakította az Otthon Start program. A felvételi ponthatárok kihirdetése után ugyan várhatóan ismét megugrik a kereslet, de a korábbi évekhez képest visszafogottabb piacon. Budapesten bővült a kínálat és többnyire stagnálnak az árak, míg több vidéki egyetemvárosban tovább drágultak az albérletek.

Abban is konszenzus van, hogy egyre több család mérlegeli a lakásvásárlást az albérlet helyett. Bár ez továbbra sem jelent mindenki számára reális alternatívát, több vidéki egyetemvárosban az Otthon Start hitel havi törlesztője már versenyképes lehet az albérleti díjjal. A szakértők szerint ugyanakkor a jó közlekedési kapcsolatok, a nagyobb lakások közös bérlése és a szerződés alapos ellenőrzése továbbra is kulcsfontosságú szempont a lakáskeresés során.