Csillapodott a roham, de egyes helyeken még mindig sorra veszik a házakat a Balatonnál: mégis, mit tudhatnak?

A Pénzcentrum friss lakossági számadatokon alapuló cikkében a Balaton környékét vettük górcső alá. Megvizsgáltuk, hogyan alakult a lakosságszám 2021 és 2026 óta az elmúlt egy és öt év távlatában a tó környéki településeken. A vizsgálathoz többféle merítést is alkalmaztunk: egyrészt a 2000. évi CXII. törvény a Balaton Kiemelt Üdülőkörzet Területrendezési Tervének elfogadásáról és a Balatoni Területrendezési Szabályzat megállapításáról mellékletében felsorolt településeket vettük figyelembe. Az 1/1. számú melléklet "a Balaton kiemelt üdülőkörzethez tartozó települések" közé 180 települést, az 1/2. számú melléklet "a Balaton kiemelt üdülőkörzetbe tartozó parti és partközeli települések" közé 52 települést sorol. Továbbá az elemzéshez külön kiválogattunk 121, a Balatontól 15 km távolságban lévő települést is, melyek között akad olyan is, ami a törvény nem tartozik a kiemelt üdülőkörzethez, viszont lakóhelyként még ideális távolságra van a magyar tengertől.

Azt is fontos kiemelni, mielőtt a konkrét számadatokkal foglalkoznánk, hogy a lakosságszám változás önmagában természetesen nem pusztán a beköltözőket és elköltözőket mutatja, hanem a születések és halálozások is befolyásolják az adatokat. Viszont azt a lakosságszám kiugró növekedésének vagy csökkenésének jelensége biztosan nem pusztán a helyi népesség gyarapodása vagy fogyása áll, hanem a vándorlásnak is fontos szerepe van ebben. Azonban fontos látni, hogy a lakosságszám változása nem egyenlő egy az egyben a ki- és beköltözők mérlegével, tehát a közölt számokat ennek tükrében érdemes értelmezni. 

A legnépszerűbbtől a legelhagyatottabb helyekig

2025. január 1-jétől 2026. január 1-ig a kiemelt üdülőkörzethez tartozó 180 településen 0,01 százalékos csökkenés mutatkozott a lakosságszámban, ami szinte elenyésző, míg 2024-ről 2025-re még -0,18% volt a csökkenés mértéke. (2023-ról 2024-re pedig -0,33 százalék.) Az éves csökkenés mértéke pedig továbbra is jelentősen elmarad az országos átlagtól (2025-ről 2026-ra ez -0,44%).

Ha a kiemelt üdülőkörzethez tartozó települések közül csak a parti és partközeli településeket nézzük, akkor csökkenés mértéke egy év alatt mindössze 0,03 százalék, ami még kevesebb mint 2024 és 2025 között volt tapasztalható (-0,07%). Ez szinte egyenlő a 0-val. Ha pedig a launk által kiválogatott 121 települést vizsgáljuk, amely közé minden 15 km-es körzetben található település tartozik, 0,8 százalékos növekedést láthatunk. Ez mindenképp pozitív fejlemény a 2024-ről 2025-re történt 0,1%-os csökkenés tükrében.

Ha a 2021 óta eltelt időszak álandó lakosságszámát vizsgáljuk, a Balaton mérlege összességében szintén pozitív.

A kiemelt üdülőkörzet települési közül kitűnik Salföld, ahol egy év alatt 9,4%, öt év alatt 32,9%-os emelkedés történt a lakosságszámban. Az aprófalvakban természetesen már néhány család beköltözése is jelentősen növelheti arányaiban a lakószámot, azonban annak tükrében, hogy mennyi elnéptelenedő törpefalu van az országban, ahová egyetlen család sem érkezik évtizedek alatt sem, nem lehet elvitatni ezért a rangsorban elfoglalt helyet a kisebb településektől. Zalaújlak, Szentgyörgyvár, Balatonrendes, Cserszegtomaj és Lovas állandó lakossága is szintén nagymértékben - több mint 15 százalékkal - gyarapodott 2021 óta.

EZ IS ÉRDEKELHET

Tisza, Duna, Balaton, Zala: ki nem találod, melyik szerepel legtöbbször magyar település nevében

Hány település viseli vajon a Balaton, a Duna, a Tisza, vagy más vizeink, hegyeink, tájegységeink nevét? Hány Újfalu vagy Egyháza van az országban?

A nagyobb lélekszámú települések közül Cserszegtomajt, Zalacsányt és Zalakarost érdemes kiemelni, ahol 10 százalék feletti növekedés látható, illetve meg kell említeni, hogy a 2014-ben Balatonkenese részéből önállósodott Balatonakarattya községben is meghaladja az 1000 főt az állandő lakosságszám és jelentős a növekedés. Az életvitelszerűen itt élők száma pedig még magasabb is lehet természetesen ennél.

A legnagyobb, 10 százalék feletti csökkenés Kisberény, Köveskál és Kékkút településeken történt 5 év alatt.  Pedig Kékkút és Köveskál is az északi parton, a tó 15 km-es körzetében található. (Kisberény pedig délen, Somogyban, és nem is a főút mellett.) A nagyobb települések közül Tapolca (-8,4%) és Keszthely (-5,5%) helyzete a legrosszabb. Amíg Cserszegtomaj és Gyenesdiás növekedése kimagasló; Hévíz, Balatonalmádi és Balatonlelle mérlege pozitív, addig Fonyód, Balatonfűzfő, Marcali, Balatonfüred, Siófok, Balatonboglár, és Tab esetében csökkenés látszik. Bár Marcali 2025-ről 2026-ra némi növekedést mutat.

Kisebb a kereslet, de stabilan magasak az árak a Balatonnál

Az ingatlan.com friss közlése szerint jelentős átalakuláson ment keresztül a nyaralóövezetek lakóingatlanpiaca: öt évvel ezelőtt, a koronavírus-járvány idején csúcsra futott a kereslet, ez azóta jelentősen csökkent. Az elmúlt évek január-áprilisi időszakának kereslet-kínálati adait vizsgálva kiderül, hogy a mérsékeltebb érdeklődés visszafogta a drágulás ütemét is a klasszikus nyaralópiacokon. 

Az ingatlanportál adatai szerint a Balaton-parti településeken 2021 és 2026 között közel 59 százalékkal csökkent az eladó lakóingatlanok és nyaralók iránti érdeklődés az év első négy hónapjában, éves szinten pedig 12 százalékos visszaesés látható. 2025 elején megfigyelhető volt egy keresleti korrekció is, de mostanra már kijelenthető, hogy ez nem minden térségben jelentett tartós fordulatot. A tavalyi élénkülésben szerepet játszhatott a kiugró hozamú magyar állampapírokból kiszálló befektetők megjelenése az üdülőövezetekben. A Balaton helyett sokan inkább a Tisza-tónál keresgélnek.

"A Tisza-tó sok vevő számára még elérhetőbb alternatívát jelent a Balatonhoz képest. A kereslet ugyan itt is visszaesett a covid-időszak csúcsához képest, de jóval kisebb mértékben" - mondta el Balogh László, az ingatlan.com vezető gazdasági szakértője, aki szerint a Velencei-tó környékén megfigyelhető stabil keresleti szint leginkább annak köszönhető, hogy a tó partja már nem csupán üdülőövezet, hanem a budapesti és székesfehérvári agglomeráció szerves része. Vagyis a vevők egy része állandó lakhelynek alkalmas ingatlanokat keres ezeken a településeken.

Ezzel együtt a Balaton továbbra is a hazai nyaralópiac legnagyobb értékű térsége, de az elmúlt öt évben itt volt az egyik legerősebb keresleti korrekció. A déli parton 62 százalékkal, az északi parton 57 százalékkal csökkent a kereslet 2021 és 2026 között az év első négy hónapjában. Éves összevetésben a déli parton 17 százalékos, az északi parton 10 százalékos visszaesés történt.

A kisebb vevői nyomás ellenére a Balaton árazása továbbra is prémiumszintet mutat. Somogy vármegye déli-partot lefedő Balaton-parti településein 1,2 millió forint, Veszprém vármegye partmenti településein 1,21 millió forint az átlagos négyzetméterár. Zala balatoni térsége ennél alacsonyabb árszintet képvisel, ott 899 ezer forint az átlag.

A déli part legnagyobb piaca Siófok, ahol 2311 eladó lakóingatlan szerepel a kínálatban, 1,27 millió forintos átlagos négyzetméterárral. Balatonlellén 480 ingatlan elérhető, 1,3 millió forintos átlagáron, Zamárdiban pedig 408 lakóingatlan szerepel a piacon 1,4 millió forintos négyzetméterárral. A legdrágább somogyi települések között Balatonszemes áll az élen 1,55 millió forinttal, Szántódon 1,5 millió, Balatonőszödön 1,4 millió forint az átlagos négyzetméterár. Az északi parton Tihany továbbra is külön kategória 1,84 millió forintos átlagos négyzetméterárral. Balatonfüreden 900 ingatlan szerepel a kínálatban, 1,5 millió forintos átlagárral, Balatonalmádiban pedig 563 eladó lakóingatlan érhető el, 1,16 millió forintos négyzetméteráron. A kedvezőbb árszintű települések közé tartozik például Balatonfőkajár 696 ezer, Dörgicse 722 ezer, illetve Badacsonytördemic 747 ezer forintos átlagárral - közölték korábban.

Balogh László szerint a Balatonon már nem a korábbi gyors drágulás határozza meg a piacot, hanem a magas árszint stabilizálódása. "A Balaton továbbra is a nyaralópiac legfontosabb és legértékállóbb térsége, de a drágulás tempója lassult. A legfelkapottabb települések továbbra is erős árszintet mutatnak, miközben a nagyobb kínálat több alkulehetőséget és megfontoltabb vevői döntéseket hozhat" - mondta a szakértő.

Ami pedig a nyaralóárakat illeti, a kínálat nőtt az elmúlt időszakban, a kereslet viszont ezt nem követte. Ez a tendencia pedig fékezi a nyaralók árazását. Erről a témáról bővebben ebben a cikkben írtunk.