Kiderült, így írhatja át a Tisza-kormány a lakáspiac szabályait: egy biztos, nem lesz fájdalommentes az átmenet

Alapjaiban alakulhat át a magyar építőipar és ingatlanpiac az új Tisza-kormány programja nyomán. A hangsúly eltolódik, kevesebb lesz a keresletet fűtő támogatás, miközben a kínálat bővítése és a lakásállomány megújítása kerül előtérbe, ha a Tisza programját vizsgáljuk.

Az elmúlt években a lakáspiacot főként támogatott hitelek és állami programok mozgatták. Ez felpörgette a keresletet, az árak pedig gyorsan emelkedtek. Az új (elképzelt) irány szakít ezzel. A cél az, hogy több lakás épüljön, és ezzel mérséklődjön az árnyomás. A tervek között kiemelt helyen szerepel egy állami bérlakásprogram. Ez új piacot nyithat a fejlesztőknek, akik eddig jellemzően eladásra építettek. A bérlakás szegmens erősödése kiszámíthatóbb bevételt hozhat, ugyanakkor más finanszírozási és üzleti modellt igényel.

Közben a meglévő lakásállapot is komoly problémát jelent. Magyarországon nagyjából 2 millió lakás szorul felújításra, sok ingatlan energetikailag elavult. Ez jelentős keresletet teremthet a felújítási piacon. A kisebb kivitelezők és szakipari cégek ebből profitálhatnak, különösen, ha célzott támogatások is megjelennek.

Az építőipar szempontjából kulcskérdés az uniós források sorsa. Ha ezek ténylegesen megérkeznek, az újraindíthatja az állami beruházásokat, és stabil megrendeléseket adhat az ágazatnak. Ez csökkentheti a ciklikusságot, ami az elmúlt években komoly gondot okozott.

A kiindulópont ugyanakkor nem erős. Az építőipari teljesítmény már 2025-ben is visszaesett, kevesebb projekt indult, a vállalatok rendelésállománya csökkent. Egy kormányváltás pedig mindig kivárást hoz, így 2026-ban is lehet egy átmeneti lassulás. A fejlesztők és finanszírozók ilyenkor gyakran elhalasztják a döntéseket. Az építőipar szerkezete is átalakulhat. Több lehet az állami megrendelés, nőhet a bérlakás-építés aránya, miközben a spekulatív fejlesztések visszaszorulhatnak. A felújítások szerepe erősödik, ami más típusú kapacitásokat igényel.

Nemrégiben a Pénzcentrumon Juhász Attila, az Újház Zrt, és az ÉVOSZ Építőanyag-kereskedelmi Tagozatának elnöke arról írt, hogy úgy látja, hogy a Tisza-kormány alatt nem egyszerű irányváltás jöhet az építőiparban, hanem teljes működési modellváltás.

EZ IS ÉRDEKELHET

A Tisza-kormány teljesen átírná a játékszabályokat: ez várhat a hazai építkezésekre a kormányváltás után

A magyar építőipar sorsa régóta nemcsak a piac, hanem az állam döntésein múlik – és ez most különösen igaz lehet.

Szerinte a magyar építőipar az elmúlt években erősen az államra épült. A megrendelések jelentős része állami beruházásokból és uniós pénzekből jött, a piac működését pedig a közbeszerzések és a gazdaságpolitikai döntések határozták meg. Juhász Attila kiemelte, hogy ez a rendszer komoly függőséget alakított ki. Amikor volt állami pénz és sok projekt, az ágazat gyorsan nőtt. Amikor viszont akadoztak az uniós források vagy visszafogták a beruházásokat, az egész szektor megtorpant.

Az új kormány egyik legnagyobb változása az lehet, hogy nyitottabb, versenyalapúbb környezet jön létre. Ez azt jelenti, hogy a cégeknek kevésbé lehet majd az állami kapcsolatokra támaszkodniuk, inkább piaci alapon kell helytállniuk. A szakértő szerint kérdés, hogy a magyar építőipari vállalatok mennyire versenyképesek ilyen környezetben. Az elmúlt időszakban kevés példa volt arra, hogy a hazai cégek külföldi piacokon is bizonyítottak volna, ezért nem egyértelmű, hogyan reagálnak majd a nagyobb versenyre.

A finanszírozási környezetnek javulnia kell

Jelentős fordulat kellene ahhoz, hogy érdemben felgyorsuljon a lakásépítés Budapesten és a nagyvárosokban. Markovich Béla, a Mapei ügyvezetője a Pénzcentrumnak arról beszélt, hogy a lehetőség adott, de a gyakorlatban több kulcstényezőnek egyszerre kell teljesülnie.

A legfontosabb a finanszírozás. A beruházások többsége hitelből valósul meg, ezért a kamatszint közvetlenül meghatározza a fejlesztések tempóját. Ha a finanszírozási környezet nem javul, a projektek száma is korlátozott marad. Emellett szükség van megfelelően előkészített telkekre és elegendő közműkapacitásra is. Az áraknak olyan szinten kell maradniuk, amely mellett a lakások értékesíthetők.

- tette hozzá.

A folyamatokat az engedélyezés is lassítja. Markovich Béla szerint a jelenlegi eljárások gyakran túl hosszúak, ami hónapokkal, akár évekkel tolhatja ki a beruházások indulását. A kivitelezés felgyorsításában a korszerű technológiák hozhatnak változást. Az iparosított, moduláris építési megoldások csökkenthetik az időigényt és a költségeket is.

A Mapei ügyvezetője elmondta, hogy a legnagyobb akadály jelenleg a finanszírozási környezet és a kereslet fizetőképessége. A magas kamatok visszafogják a beruházásokat, miközben sok háztartás nem tudja megfizetni a jelenlegi lakásárakat. Ez a helyzet egyre inkább a bérlakások felé tolja a piacot. A szakember szerint egy országos bérlakásprogram elindítása szakmailag indokolt.

A megfizethető bérlakások iránt nemcsak a rászorulók körében van igény, hanem a fiatalabb, mobilis rétegekben is. A kínálat bővülése mérsékelheti az árak emelkedését, különösen a nagyvárosokban. Egy ilyen program az építőiparnak is stabil megrendeléseket adhat, ami csökkentheti az ágazat ciklikusságát. A lakásállomány minősége szintén komoly kihívás. A 2022-es népszámlálás alapján mintegy 110–120 ezer komfort nélküli vagy félkomfortos lakás van Magyarországon. Ezek főként az ország hátrányosabb helyzetű régióiban találhatók.

- hangsúlyozta Markovich.

Felmerül a kérdés, hogy reális cél-e ezek kiváltása az évtized végéig. Markovich Béla szerint ez jelenleg rendkívül ambiciózus. Egy lakásprojekt megvalósítása legalább másfél-két év, így a határidő tartásához jelentősen növelni kellene az építések számát. Évente 50 ezer feletti új lakásra lenne szükség, ami a rendszerváltás óta nem volt példa.

Ez csak mélyebb változásokkal érhető el. Szélesebb körben kell alkalmazni az iparosított építési technológiákat, és meg kell teremteni a megfelelő finanszírozási feltételeket. Emellett a fejlesztéseket nem lehet elszigetelten kezelni. A lakások mellett a közlekedést, az oktatást és az alapvető szolgáltatásokat is együtt kell megtervezni. Markovich Béla szerint a feladat összetett, de nem megoldhatatlan. Ehhez összehangolt szakpolitikai lépésekre és a piaci szereplők együttműködésére van szükség.

Több szereplő összehangolt munkájára lesz szükség

Felgyorsulhat a lakásépítés Magyarországon az új lakáspolitikai irányok mellett, de ehhez erősebb koordináció kell a szereplők között, mondta Koji László, az ÉVOSZ elnöke.

A szakember szerint a lakásépítés tipikusan sokszereplős terület, ahol az állam, az önkormányzatok és a piaci szereplők együttműködése határozza meg a tempót.

Ebben a rendszerben nagyobb szerepet kell kapniuk a települési önkormányzatoknak, mind lehetőségeik, mind kötelezettségeik szintjén. Nemcsak Budapest és a nagyvárosok számítanak, hanem a kisebb települések is, ahol szintén szükség van lakásépítésekre.

Koji László kiemelte, hogy a finanszírozás továbbra is kulcskérdés. Sok háztartás számára ez jelenti a legnagyobb akadályt. A lakásépítések felpörgetéséhez többféle finanszírozási megoldásra van szükség. Az ÉVOSZ korábban már javasolta nonprofit érdekeltségű fejlesztői konstrukciók létrehozását, amelyek mérsékelhetik az árakat és szélesebb kör számára tehetik elérhetővé a lakhatást. A bérlakásépítési programot a szervezet indokoltnak tartja. Koji László szerint külön kell kezelni a szociális célú és a piaci alapon működő bérlakásrendszert, mert eltérő szabályozást igényelnek. Egy ilyen program az építőipar számára is stabil keresletet hozhat, ami élénkíti az ágazatot.

A lakásállomány minőségének javítása szintén napirenden van. Koji László reális célnak tartja, hogy az évtized végére megszűnjön a komfort nélküli lakások jelentős része. Ehhez külön programra van szükség, de a szakmai háttér adott. Az építőipar rendelkezik a szükséges anyagokkal, tervezői és kivitelezői kapacitással is. A feladat nagysága miatt a következő években a lakásépítések nemcsak gazdasági, hanem szakpolitikai kérdéssé is válnak, ahol a koordináció és a finanszírozás határozza meg a tényleges eredményeket.

Címlapkép: Hegedüs Róbert, MTI/MTVA