Súlyos hiba tartja az egekben az ingatlanárakat: kiderült, miért válik lassan lehetetlenné a lakásvásárlás a fővárosban

A megfelelő infrastruktúra és az átgondolt koncepciók hiánya, valamint az elszálló telekárak jelentősen növelik a költségeket. Ezt tetézik a kötelezően előírt, veszteséges mélygarázs-építések és a kiszámíthatatlan állami beavatkozások, amelyek miatt a lakhatás egyre drágábbá válik a fővárosban. Ráadásul az állam, az önkormányzatok és az ingatlanfejlesztők közötti párbeszéd hiánya miatt a legértékesebb területek is gyakran kihasználatlanok vagy alulhasznosítottak maradnak -

A fővárosi lakásépítéseket alapvetően hátráltatja a stratégiai tervezés hiánya. Jó példa erre a kelenföldi csomópont. Itt egy kiváló adottságú területen lakóépületek helyett egy felszíni metrójárműtelep kapott helyet. Európa jól működő városaiban a tömegközlekedés – például a metróhálózat – kiépítése megelőzi a lakópark-fejlesztéseket.

Ezzel a külsőbb, beépítetlen területek is vonzóvá válnak a beruházók számára. Budapesten azonban az infrastrukturális hiányosságok miatt nem nyílnak meg új, olcsóbb területek az építkezések előtt. Ennek következtében az ingatlanfejlesztők a központi telkeken kénytelenek építkezni, a kirívóan magas telekárak pedig egyenesen beépülnek az új lakások árába.

A helyzetet nehezíti, hogy a jó fekvésű területek többsége már a kilencvenes években magánkézbe került. Ha az önkormányzatok vagy az állam rendelkezne megfelelő méretű telkekkel, lehetőség nyílna a piaci árakat mérséklő bérlakásprogramok indítására. Emellett az ingatlanfejlesztőket is kedvezőbb feltételekkel vonhatnák be a közösségi célok megvalósításába.

Jelenleg azonban nyoma sincs a hatékony együttműködésnek a döntéshozók és a magánszektor között. Sőt, gyakran még a megfelelő egyeztetési fórumok is hiányoznak. Ennek következménye, hogy sokszor a lakhatásra kiválóan alkalmas rozsdaövezetek és belvároshoz közeli telkek is teljesen más, például sportcélú funkciót kapnak.

Egy kevésbé nyilvánvaló, de annál súlyosabb árfelhajtó tényező a parkolás kérdése. Egy mélygarázs beállóhelyének felépítése ma átlagosan tízmillió forintba kerül, a piacon azonban csak ennek a feléért lehet értékesíteni. Az ingatlanfejlesztő a hiányzó ötmillió forintot kénytelen beépíteni a hozzá tartozó lakás árába. Ez egy ötven négyzetméteres ingatlan esetében négyzetméterenként százezer forintos drágulást jelent.

Bár a fiatalabb generációk egyre kevésbé igénylik a saját autót, az önkormányzatok továbbra is szigorúan ragaszkodnak a magas parkolóhely-létesítési kötelezettséghez. Ezzel próbálják elkerülni a közterületi parkolási káoszt és a lakossági felháborodást. Nyugat-Európában ezzel szemben már tudatosan terveznek autómentes lakóövezeteket, ott azonban ezt megelőzi a mikromobilitási infrastruktúra és a közösségi közlekedés teljes körű kiépítése.

Az építőanyag- és bérköltségek növekedése, valamint a tartósan magas kamatkörnyezet mellett a szabályozási környezet kiszámíthatatlansága is jelentős kockázati felárként jelenik meg az árakban. Az olyan váratlan kormányzati lépések, mint például az Otthon Start program, előzetes szakmai egyeztetések nélkül írják át a piaci feltételeket. Ez a gyakorlat először hirtelen megnöveli a keresletet, ami jelentősen felhajtja az árakat.

Ezt követően a kormány a nemzetgazdasági szempontból kiemelt beruházássá nyilvánítás intézményével próbálja meg kikényszeríteni a kínálat gyors bővülését. Ezek az önkormányzatokat megkerülő, gyorsított eljárások azonban komoly városfejlesztési veszélyeket rejtenek magukban. Így ugyanis a városban elszórtan, hiányos infrastrukturális háttérrel rendelkező, zsúfolt és kis alapterületű lakásokból álló tömbök jönnek létre, ahelyett, hogy egy egységes, élhető városkép alakulna ki.