Óriási fordulat a magyar lakáspiacon: súlyos árat fizethet, akinek ilyen ingatlana van

Az elmúlt évek épületenergetikai fejlesztései egyértelműen megmutatkoznak, csökkent a lakóingatlanok CO₂-kibocsátása, miközben nőtt a megújuló energia aránya – emelte ki Tóth Csaba, az Otthon Centrum Magyarország Holding központi leányvállalatához tartozó OC Investment Solutions (OCS) üzletágigazgatója, aki elmondta: a javulás már nem az új építésű, hanem egyre inkább a felújított ingatlanoknak tudható be.

Az Otthon Centrum hálózatában 2025-ben készült hiteles energetikai tanúsítványokat összegző Energetikai Iránytű adatai alapján több fontos változás rajzolódott ki az ingatlanpiacon. A vizsgált lakóingatlanok átlagos fajlagos CO₂-kibocsátása jelentősen csökkent – 58,34 Kg/m2a értékről 29,83 Kg/m2a értékre –, valamint emelkedett a megújuló energia részaránya. A változás különösen figyelemre méltó, mert már nem kizárólag az új építésű ingatlanoknak köszönhető: a felújított, korszerűsített lakások egyre nagyobb arányban járulnak hozzá az energetikai mutatók javulásához – ismertette az OC Investment Solutions (OCS) üzletágigazgatója a trendfordulót. „A rossz energetikájú ingatlan ma már egyre kevésbé alkualap, sokkal inkább probléma” – összegezte a változást Tóth Csaba, aki megjegyezte: az a korábbinál sokkal meghatározóbb szempont az ingatlanok értékelésében. 

A javuló trend hátterében több tényező együttes hatása áll. Az elmúlt években egyre több olyan ingatlan jelent meg a piacon, amelyet a 2022-es rezsiszabályok változása után korszerűsítettek. Ezeknél gyakori megoldás volt a hőszivattyúk vagy napelemes rendszerek utólagos telepítése. Bár ezek sok esetben kiegészítő funkciót töltenek be, az energetikai mutatókban már jelentős javulást idéztek elő. Másrészt az állami és támogatott épületenergetikai programok is érezhető hatást gyakoroltak a piacra. A kedvezőbb feltételekkel elérhető pályázatok ösztönzik a felújításokat, miközben a támogatások feltételeként hiteles energetikai tanúsítvánnyal kell igazolni az energiamegtakarítás meglétét és mértékét.

A korszerűsítések hatása a hőszigeteltség javulásában is megmutatkozott: a vizsgált ingatlanok átlagos hővesztesége csökkent. Kiemelendő, hogy mindez nem az ingatlanállomány megújulásából, nem az új építésű ingatlanok számának növekedéséből fakad, hiszen az épületek átlagéletkora nem változott számottevően. A javulás elsősorban a meglévő lakások felújításának tudható be.

A piaci hatások is egyre egyértelműbbek. Az energetikailag korszerűbb ingatlanok növekvő aránya fokozatosan emeli a vásárlói elvárásokat. Ennek következtében azok az ingatlanok, amelyeket nem újítottak fel, egyre inkább versenyhátrányba kerülnek a kínálati piacon. „Az energiahatékonyság a korábbinál meghatározóbb szempont, a lokáció és a négyzetméterár mellett ez a mutató is számottevően befolyásolja a vásárlót a döntésben” – szögezte le a szakember.

Tóth Csaba kiemelte, az új építésű lakások piacán ugyancsak jelentős változást mért az OCS: a korábban domináns földgázalapú fűtési rendszereket fokozatosan felváltják a megújuló energiára épülő megoldások, elsősorban a hőszivattyúk. Ezt a folyamatot egy 2023-as jogszabályváltozás indította el, amely szigorította az energetikai követelményeket, és gyakorlatilag kiszorította a földgázt az elsődleges hőtermelésből az új építések esetében. A változás hatása a kivitelezési idők miatt az elmúlt időszakban vált jól láthatóvá.

A szabályozási környezet átalakulása egy másik trendet is erősít: a nagyobb (akár több száz lakásos) lakóparkok esetében – ahol a műszaki feltételek adottak – egyre nagyobb szerepet kapnak a helyi távhőrendszerek. Ennek egyik oka, hogy a nagyteljesítményű hőszivattyúk beruházási költsége továbbra is jelentős, így a fejlesztők számára sok esetben gazdaságosabb megoldást jelent a távhőhöz való csatlakozás, élvezve annak minden előnyét. Ez a folyamat ráadásul a távhőszolgáltatók számára is kedvező, hiszen új fogyasztók bevonásával, relatíve alacsony hálózatfejlesztési igény mellett javíthatják rendszereik kihasználtságát és gazdaságosságát.

Tóth Csaba kijelentette, az energiahatékonyság terén megtett első lépések dicséretesek, de van még hova fejlődni: „Bár az elmúlt évek intézkedései és beruházásai már kézzelfogható eredményeket hoztak, az ingatlanállomány energetikai állapota még jelentős fejlesztési potenciált rejt. A folyamat ráadásul önmagát is erősíti: a javuló mutatók és a növekvő vásárlói elvárások együtt gyorsíthatják a lakásállomány további korszerűsítését.”