Súlyos döntést kell meghoznia sok idősödő magyarnak: erre rámehet a házuk, lakásuk

Az Eurostat legfrissebb adatai szerint 2024-ben a magyar lakosságnak több mint negyede olyan ingatlanban élt, amely meghaladta a szükségleteit. Ez az arány némi növekedést jelent a 2023-as adatokhoz képest. Csak a 65 év feletti magyar lakosokat vizsgálva még magasabb ez az arány: 41,8 százalék. A szükségletet meghaladó méretű ingatlan azonban nem feltétlenül jelent luxust, villákat, kastélyokat. Sokszor éppen tehet a túl nagy ingatlan: jellemző élethelyzet, hogy kirepültek a gyerekek a családi házból, a szülők nyugdíjas korukra maradnak a korszerűtlen, nehezen kifűthető, magas rezsijű ingatlanban. A statisztika tehát önmagában nem jelzi, hogy mennyien élnének nagy lábon Magyarországon, vagy mennyien szenvednek lakhatási szegénységtől. Az Eurostat módszertana alapján csak azt állapítják meg, hányan élnek a szükségleteiket meghaladó ingatlanban.

Hogyha szeretnénk mégis szétválasztani, hogy hány magyarnak jelenthet terhet a szükségleteit meghaladó ingatlanban, akkor mélyebben kell vizsgálni a jövedelmi viszonyokat. Az Eurostat szerint Magyarországon a medián jövedelem 60%-a felett keresőknek 26,7 százaléka élt ilyen ingatlanban tavaly, a 65 év felettiek körében ez az arány 43,4 százalék. Eközben a medián bér 60%-a alatti keresetűek 22,3 százaléka élt "túlméretezett" ingatlanban (a 2023-as évi 15 százalékhoz képest). A mediánbér 60%-a alatti keresetű nyugdíjas korúak közül pedig 37 százalékot ért el a szükségleteiket meghaladó ingatlanokban élők aránya: ennyire magas még egyik évben sem volt, mióta az Eurostat változtatott a módszertanon. 

A módszertanon 2018-tól változtattak, előtte jóval alacsonyabbak voltak a magyar arányok. Mindenesetre az azóta történt változásokból az a kép rajzolódik ki, hogy a 2021-es és 2022-es, járvány és válság sújtotta években növekedés látszott, míg a 2023-as évi magyar adatokban erőteljes visszaesés mutatkozott. Ez azonban csak átmeneti volt, mert a friss, 2024-es adatok szerint megint nőttek az arányok. A teljes magyar lakosságra vonatkozó adat hasonlóképp esett 2023-ban és feljött 2024-ben, viszont nem olyan mértékben, mint a medián jövedelem 60%-a alatt keresők csoportjában. Ez összefügghet a medián bér változással.

A KSH adatai alapján a bruttó mediánbér 2021-ben még 331 ezer forint volt, 2024-ben már csaknem elérte az 517 ezret (2025. első és második negyedéves adatok alapján a bruttó medián már eléri az 550 ezret). Tehát ahhoz, hogy valaki átcsússzon a mediánbér 60%-a alatt keresők kategóriájába 2021-ben 198 ezer forintnál kellett kevesebbet fizetni, 2024-ben 310 ezer forintnál. A 2023-as évben, mikor úgy bezuhantak a mutatók, a 268 ezernél kisebb jövedelemmel rendelkezők kerültek ebbe a kategóriába, de ne felejtsük el, hogy a 2022 második felében elszálló infláció miatt 2023 januárjában 15%-kal emelkedtek a nyugdíjak, és a bérnyomás is nagy volt abban az évben az infláció miatt. Így sokan kerülhettek át a medián 60%-a felett keresők közé, és ez a differencia állhatott helyre 2024-ben.

Azt érdemes látni, hogy Európai viszonylatban a magyar arány nem is feltétlenül számít kiugrónak. A statisztikákat toronymagasan Ciprus, Írország és Málta vezetik, a sort pedig a görögök, lettek, szerbek, románok, törökök zárják. A rosszabb anyagi helyzetben lévők esetében a magyar és a finn átlag esik a legközelebb az EU-átlaghoz. 

Vidék vs. város

Ha pedig azt vizsgáljuk, hol jellemző Magyarországon, hogy a lakosok szükségleteiket meghaladó ingatlanokban élnek - jövedelmi helyzettől függetlenül -, az elmúlt évek statisztikái szerint: látható, hogy míg 2022 előtt a falvak és kisvárosok lakói voltak inkább érintettek, de azóta megfordult ez a trend és a nagyvárosok lakói lettek arányaiban többen a "túlméretezett" ingatlanok lakói. 

Ez a trend bizonyára nem függetleníthető a rezsiválságtól: 2022 előtt sok családalapítás előtt álló fiatal vásárolt agglomerációban, nagyvárosok vonzáskörzetében családi házat (mely szükségleteit meghaladta), az energiaárak elszállása után azonban a korszerűtlen, felújítandó házak iránti kereslet erősen bezuhant. A kereslet újra a városi lakások felé fordult. Viszont amíg a kisvárosok, agglomeráció területén nagyjából stagnált az arány, 2022-től inkább a falvak, tanyák mutatnak csökkenést a nagyvárosok növekedése mellett.

Rengeteg időst érint a lakhatási krízis

Az Eurostat egy másik adatsora szerint 2024-ben a lakosság 8,5 százalékának jelentett túlzott anyagi terhet a lakásköltség, a 65 év felettiek esetében ez 12,2 százalék volt 2024-ben. Közülüknek sokan éppen azért túl nagy anyagi tehet a lakhatás, mert az ingatlan is túl nagy ahhoz, hogy annyian fenntartsák, ahányan benne élnek. Az olyan élethelyzet is jellemző, amikor valaki megözvegyül, és már csak egy nyugdíjból kellene kigazdálkodni a rezsit. Ezekre a helyzetekre sokan nincsenek felkészülve, vagy nem tudják, hogy menekülhetnének a helyzetből, miközben a tartalékaikat is felemésztik a túl nagy korszerűtlen ingatlanok.

Nem árulunk el nagy titkot, hogy azok számára, akiknek az ingatlanuk fenntartása okozza a folyamatos elszegényedésüket, az ingatlan lecserélése jelentheti a menekülőutat. Csakhogy ez gyakran észrevétlenül történik meg és az ember nem hiszi, hogy évről évre rosszabbodni fog a helyzet, nehezebb lesz a rezsit kigazdálkodni. Éppen ezért érdemes - lehetőleg még aktív korban, amikor akár hitel is igényelhető - időről-időre átgondolni a lakhatásunkat, akkor is, ha épp nincs válsághelyzet. 

Amikor a gyerekek már nem élnek együtt az idősödő szüleikkel, és kettejükre maradt a nagy családi ház fenntartása, akkor érdemes elgondolkodni, hogy mekkora anyagi teher az ingatlan, közben hogyan csökkentek a lakók igényei. Vannak átalakítások, amelyekkel a rezsin rengeteget lehet spórolni, de ezeket többnyire kényszerűségből szokták megtenni: például lakrészeket leválasztani, hogy ne kelljen az egész lakást fűteni. Időben elvégzett korszerűsítéssel - fűtés és hűtés korszerűsítés, szigetelés - is, amíg még van rá keret, biztosítani lehet, hogy később se jelentsen túl nagy terhet a nagyobb ingatlan.

Ami a magyaroktól eléggé idegen, hogy eladják az ingatlant, ahol akár évtizedekig is éltek, és egy kisebb, a igényeiknek jobban megfelelő ingatlanba költözzenek. Pedig sokan lehetnek, akiket épp ez az ingatlan, amihez ragaszkodnak, az otthon tesz szegénnyé. A nagypolgári, több mint 3 méteres belmagasságú, emeleti belvárosi lakás teher egy kisnyugdíjas számára, aki miután megözvegyült, már csak a kisszobát tudja kifűteni. Közben már az utcára sem jut le segítséggel, mert lépcsőzni nem tud és lift nincs. Hiába egy nagy ingatlanvagyon birtokosa, a lakás csak viszi a pénzt, felújításra sincs. Ilyenkor megoldás lenne eladni a lakást és az árán venni egy kisebb, felújított, földszinti vagy liftes házban lévő lakást, szigetelt nyílászárókkal. Ezt azonban kevesek teszik meg.

Pedig adott esetben, akár nyugdíjazás előtt, egy kisebb és szükségleteknek megfelelő lakásra cserélni a meglévőt, több millió forintot szabadíthat fel, amelyet lehet tartalékolni a nyugdíjas évekre. Előre gondolkodva sokkal könnyebb meghozni egy ilyen döntést, amit akár évekig is lehet tervezgetni, mint amikor már nincs más megoldás. Rengeteg előnye lehet, nemcsak az anyagiak terén, hanem életminőségben is, ha  lecseréljük a meglévő ingatlant egy számunkra megfelelőbbre.