Drámai a helyzet a hazai lakáspiacon: egyre csak nyílik az árolló, ezt már kevesen bírják

Bár sosem lesz általános érvényű válasz arra, hogy használt vagy új építésű lakást szerencsésebb-e vásárolni, hiszen ezt többnyire a személyes igények és lehetőségek döntik el, de vannak objektív érvek is minkét válasz mellett. Ezen felül olykor az aktuális piaci helyzet is határozottabban mutat irányt a közöttük való választáshoz. A KSH legfrissebb lakásárindexének adatai azonban most nem tükröznek ilyen egyértelmű képet. E szerint 2023 folyamán a forgalom csökkenése erősebben sújtotta az új lakások piacát, ott igen jelentős, 45 százalékos volt a visszaesés.

Ugyanakkor az árakat tekintve a használt piac szerepelt gyengébben, ahol a harmadik negyedévben – az egy évvel korábbiakhoz viszonyítva – stagnálás mutatkozott (+0,2%), az új építésűek azonban 11 százalékkal drágultak. Így míg a múlt év őszén egy átlagos használt lakás négyzetméterét 432 ezer forintért, addig egy új építésűét 968 ezer forintért adták. A két piaci szegmens közötti árolló – rövid korrekciós időszakokat leszámítva – évről-évre nyílik. 2007-ben még csak 59 százalékkal volt drágább egy „friss” négyzetméter egy már „belakottnál”, ám 15 év múlva a különbség elérte a 121 százalékot is. Ezen az úton 2019 és 2020 között következett be a nagy ugrás, amikor 35 százalékponttal nőtt az eltérés. Bár 2021-ben volt még egy 6 százalékpontnyi korrekció, ám mára stabilizálódni látszik a száz százalékot (azaz kétszeres árat) jóval meghaladó különbség.

A használtak mellett szóló leggyakoribb érv éppen ez: az alacsonyabb vételi ár. Ám ehhez – figyelmeztet Valkó Dávid, az OTP Ingatlanpont vezető elemzője – a későbbiekben számos várható és váratlan költség is tartozhat. Kezdve azzal, hogy a ma épülő lakások általában jobb műszaki tartalommal, és szigorúbb energetikai normák szerint épülnek, mint az akár csak néhány évvel korábbiak. Így az üzemeltetésük is kiszámíthatóbb, olcsóbb lehet. A váratlan kiadásoktól pedig az építtetők által nyújtott 3-5-10 éves garanciák védik a tulajdonosokat. Ezzel szemben egy használt lakásban már a beköltözéssel megnyíló költségforrás a szerkezetek, berendezések avulása, melyek terhét még növelhetik a rejtett hibák is.

Az olcsóbb, régi lakások mérsékelt ára sok karbantartás, illetve szükséges korszerűsítés elmaradását is tükrözheti, melyek így az új tulajdonosra maradnak. Ám ez nem csupán gazdasági teher, hanem lehetőség is. Ha komolyabban kell hozzányúlni egy lakáshoz, akkor az nem csupán a „műszaki mentésre” ad módot, hanem egyúttal a család igényeihez is jobban hozzá lehet igazítani egy otthont. Ebben segítenek az energetikai tanúsítványok, amit a használt lakásoknál az eladónak kell beszereznie és a tanúsítvány részét képező Felújítási útlevél megmutatja, hogy beruházások tekintetében, mit, milyen sorrendben kell elvégeznünk és ezekkel milyen eredményt érhetünk el.

Az új Falusi CSOK igénybe vehető használt lakóingatlan vásárlására, bővítésére és korszerűsítésére, de csak a 2630 preferált (5000 fő alatti) településen. Ugyanakkor már vannak piaci alapú zöld hitellehetőségek, melyeknél az érintett bankok kamatkedvezménnyel segítik az energiatakarékosságot célzó lakás-korszerűsítéseket, illetve támogatják az energiahatékonyabb ingatlanok vásárlását, építését. Az is könnyítheti a felújítást mérlegelők helyzetét, hogy tavaly megtorpant az építőanyagárak dinamikus drágulása, s az újlakás-építések visszafogása miatt idén talán könnyebb lesz kivitelezőt is találni.

A lakások teljes testreszabása nem csak átépítésekkel lehetséges, az újba készülők számára ugyanezt kínálja a tervezőasztalról való vásárlás. Ugyan ilyenkor a költözésig még egy-két év is eltelik, de az alaprajztól a burkolatig mindent az igényeikre szabathatnak. Ennek a szabadságnak az ára viszont az, hogy a vevő részt vállal az építés kockázatából is. Emiatt pedig nem csupán az új lakás látványterveit érdemes alaposan megvizsgálnia, hanem a beruházó tőkeerejét, referenciáit is, ami garantálhatja, hogy ilyen, nehezebb időkben is képes befejezni a beruházást.

A használt lakások melletti gyakori érv az azonnali költözés lehetősége, ám most ezzel – bár jóval kisebb választékkal – az új építésűek is tartják a versenyt. Noha az érdeklődés csökkenése az építőket is visszafogta, az eladatlan készletek egyelőre nőnek a nagyvárosokban. Például Budapesten év elejére az azonnal költözhető eladatlan új lakások száma elérte az 1200-at, aminél több csak egyszer volt az elmúlt tíz évben. Ez a helyzet azt is magával hozta, hogy ma ezeknél is sok akcióval, alkalmi kedvezménnyel találkozhatnak, azaz most nem csak a használtak piacán érdemes alkudni, hanem az újlakás-vásárlóknak is viszonylag erős lehet az alkupozíciójuk.

Az is a jelenlegi piaci helyzet sajátossága, hogy tempósan bővül a „rozsdaövezeti akcióterület” besorolást nyert projektek sora, akár olyanokkal is, amelyeknél már folyik az értékesítés. Ezeket azért érdemes keresni, mert az itt új lakást vásárlók visszaigényelhetik az 5 százalékos áfát is. Ám ezek, a fejlesztésre kijelölt rozsdaövezeti területek jó orientációs pontokat kínálnak a használt ingatlant keresők számára is. A tapasztalat szerint ugyanis az ilyen fejlesztésekkel a felélesztett területek szomszédságában elterülő ingatlanok is hamarosan felértékelődnek.

A piaci dinamika egy másik vetületére is felhívja a figyelmet az elemző: bár a készletek nagysága nem ezt sugallja, de az építések visszafogása miatt mára lelassult a kínálat bővülése, ugyanakkor kezd élénkülni a kereslet, ami talán idén vagy inkább jövőre már nyilvánvaló lehet. Ennek kiszámítható hatása, hogy a választék szűkülése is hajtani fogja felfelé az árakat. Így egy mostani tervezőasztalról történő vásárlás, s akár az elkészüléskori továbbadás is jó befektetés lehet.