Árcsökkenés árcsökkenés hátán: tovább fokozódhat a lassulás a lakáspiacon?

Hosszú idő után először 2022 utolsó negyedében csökkent a Központi Statisztikai Hivatal összevont lakáspiaci árindexe. A július-szeptemberi 261,4 százalékos csúcstól elmaradva, október-decemberre 256,2 százalékot adtak ki a már feldolgozott adásvételi adatok. (Azaz egy átlagos lakást több mint két és félszer annyiért lehetett megvenni a múlt év végén, mint a bázisévnek számító 2015-ben).

A negyedévek közötti 2 százaléknyi árcsökkenés forrásáról többet mond, ha külön tekintjük a két részpiacot: az újépítésű, valamint a használt lakások 2015-höz viszonyított tiszta árváltozását. Az előzőek ugyanis ebben az időszakban kifejezetten ártartónak bizonyultak, az összevont index változásának okait ezért egyedül a használt lakások piacán kereshetjük, ahol a két negyedév között 2,3 százalékkal csökkentek az árak. Ám ez csak azoknak lehet megdöbbentő, akik csupán a közelmúlt extrém módon szárnyaló piacára emlékeznek.

Mint Valkó Dávid, az OTP Ingatlanpont vezető elemzője felidézi a korábbi időszakokat: az utolsó 10 év negyven negyedévében további öt alkalommal csökkent a használtlakás-index a megelőző három hónaphoz képest, s például 2020. II. negyedében ennek a mértéke is nagyobb (2,8%) volt. Ám azt is hozzáteszi, hogy ilyen negatív negyedévből évtizedes távlatban nem volt kettő egymás után, még a Covid idején sem, azaz minden árcsökkenés után jött valamekkora korrekció. A jelen helyzetben azonban ez a trend esetleg meg is törhet.

A KSH most publikált adatai még csak előzetesek, azaz további adásvételi adatok feldolgozása után még változhatnak. Az idei év eleji csekély érdeklődés mellett zajló kereskedésről pedig még ennyit sem mutat a statisztika. Bár még mindig sok a bizonytalansági tényező, Valkó Dávid azzal kalkulál, hogy a következő negyedévi jelentésben sem várható drasztikus országos árcsökkenés. Ám igazán majd a tavaszi érdeklődés-élénkülés – amikor nagyobb lesz a forgalom, s a téli rezsi-tapasztalatokat is leszűrték már maguknak az emberek – mutathatja meg, hogyan tovább. A használt lakásoknál az árak lassú lecsorgása jelentősebb csökkenésbe fordul-e, vagy a kis döccenő után minden megy tovább az elmúlt években kitaposott úton?

Az új lakásoknál egyértelműbb helyzetet lát az elemző: ott az árakat alulról támasztják a kivitelezési költségek is, s azokban egyelőre nem látszik számottevő csökkenési lehetőség.

Ha a negyedéves változásokon átlépve, éves periódusban nézzük a lakásárindexet, akkor még több meggyőződéssel állítható, hogy a számok egyelőre nem támasztják alá a tavalyi nagy riadalmat. A használt lakások ára 2021. IV. negyedévéhez hasonlítva tavaly év végére 17,1 százalékkal nőtt. „Ez, amit már akkor érezhető lassulásnak véltünk, az utóbbi húsz negyedév hetedik legnagyobb nominális drágulása” – idézi fel Valkó Dávid.

2021 és 2022 fordulójának három negyedéves őrületes száguldásához képest ugyan ez tűnhet visszaesésnek, ám ez a tempó nagyjából megfelel a korábbi, pezsgő időszakok árdinamikájának

- mondta. Az újépítésűeknél az éves drágulás valamivel szerényebb, 13,1 százalék, viszont az árcsökkenésnek sem látszik tere. Ugyanakkor tény, hogy reálértéken mindkét piaci szegmens reál értéken olcsóbbá vált 2022. végére, mert mint a KSH közölte, decemberben az éves infláció elérte a 24,5 százalékot.

Az Eurostat frissen publikált adatai az Európai Unió tagállamainak mezőnyében is segítenek elhelyezni a honi lakáspiac 2022. IV. negyedévi teljesítményét. Lakásárindexünk éves növekedése (16,5%) az EU-átlagához (3,6%) képest még mindig óriási, ám ebben a negyedévben így is újabb helyet csúsztunk vissza a dobogón. Ismét előttünk végzett Észtország (16,9%), valamint előzött és egyúttal élre is ugrott Horvátország (17,3%). Maga a IV. negyedév Európa-szerte további lassulást hozott a lakáspiacon: a 2015 óta rendre emelkedő árak trendje megtört, s az előző negyedévhez képest az Unió 27 tagállamában átlagosan 1,5 százalékos csökkenést regisztráltak.