0 °C Budapest

Ami szegényfalván házár, az gazdagfalván négyzetméterár

2011. november 10. 13:35

Az ingatlanpiaci válság eddigi három éve alatt az ingatlantulajdonosok átlagosan mintegy 12 százalékos nominális értékvesztést könyvelhettek el, ám az ár- és hosszabbodó eladási folyamatot generáló keresletcsökkenés területileg differenciáltan jelentkezik. Az értékesítési nehézségek miatt ugyanakkor továbbra is jó helyzetben vannak, s az esetek döntő részében több-kevesebb engedményre számíthatnak a vevők. Különösen igaz lehet ez abban a négy budapesti kerületben, ahol a forgalomhoz képest több mint három évre elegendő készlet halmozódott fel, így a beruházók vélhetően az átlagosnál nagyobb erőfeszítéssel tudják csak eladni lakásaikat. Ha a végtörlesztéssel generált új kínálathoz fizetőképes kereslet és a hitelezést ösztönző kormányzati intézkedések társulnak, a lakáspiac jövőre kibillenhet a jelenlegi mélypontjáról.

A legfontosabb hírek, a napi hírzaj nélkül.
Elindult a Pénzcentrum heti hírlevele, a Turmix.

Országosan, 2008-tól 2011. I. félévéig nominálisan mintegy 12 százalékkal csökkent az eladott lakások átlagára, ugyanakkor az elmúlt egy évre ebből csak átlagosan 2 százalékos, regionálisan differenciáltan megjelenő értékvesztés jut -derül ki az OTP legrissebb értéktérképéből. Területileg mélyebb szinteken vizsgálva a különbségek nőnek. Míg öt megyében (Bács-Kiskun, Győr-Moson-Sopron, Somogy, Tolna és Zala) 1-4 százalék közötti áremelkedést mutatnak a számok, Fejér megyében 9,4 százalékos a visszaesés.

Bár kistérségi szinten nagyon változatos kép rajzolódik ki, ugyanakkor néhány homogén terület mégis meghatározható. Emelkedő árak Győr-Moson-Sopron, Veszprém és Vas, illetve Zala és Somogy megye szomszédos területein, valamint Szabolcs-Szatmár-Bereg keleti részén; míg az átlagnál jobban csökkenő árak Fejér, Komárom-Esztergom és Pest határos területein, illetve Veszprém és Baranya megyében figyelhetőek meg.

 

NAGYÍTÁSHOZ KATTINTS A KÉPRE (Forrás: OTP Értéktérkép 2011/2)


A budapesti irányítószám-körzeteket vizsgálva ugyancsak nagyon változatos képet kapunk. Budán a II., míg Pesten az V., VI., IX., XV., XX. és XXIII. kerületek körzeteinek legalább felében nőtt az eladott lakások átlagára az elmúlt évben. Ugyanakkor az I., XII., XVI., XVII., XVIII. kerületekben egy kivétellel minden körzetben, a XIX. és XXI. kerületben pedig egyöntetűen csökkentek az árak.

 

(Forrás: OTP Értéktérkép 2011/2)


Akár nyolcszoros árkülönbség

A 2011. I. félévi átlagárak alapján elmondható, hogy Budapest és az agglomerációja, a Balaton környéke, illetve a nagyvárosokat tartalmazó kistérségek a legdrágábbak. Megyei szinten akár 2,3-szoros különbség is van a legolcsóbb Nógrád (86 ezer Ft/m2) és Pest (200 ezer Ft/m2) tranzakciós átlagárai között.

Kistérségi szinten azonban már nyolcszoros az abszolút különbség a két véglet között. Míg öt kistérség (bodrogközi, sarkadi, encsi, jánoshalmai, lengyeltóti) fajlagos átlagára az 50 ezer forintot sem éri el, tíz esetében meghaladja a 200 ezer Ft/m2-t, s a balatonföldvárié a 300 ezres limitet is átlépi (amiben nyilvánvalóan a tóparti ingatlanok nagyobb részaránya, illetve az új fejlesztések átadása is szerepet játszott). A legdrágábbak közül öt kistérség a fővárossal határos (monori, szentendrei, dunakeszi, budaörsi és pilisvörösvári), négy Balaton-parti (fonyódi, balatonfüredi, siófoki és balatonföldvári), a tizedik pedig a hévízi kistérség.

 

NAGYÍTÁSHOZ KATTINTS A KÉPRE (Forrás: OTP Értéktérkép 2011/2)


A budapesti irányítószám-körzetek esetében területileg viszonylag homogén árszint szerinti elrendeződést figyelhető meg. Kerületi szinten a megyeivel majdnem megegyező, 2,2-szeres abszolút különbség van a legolcsóbb (XXI., 171 ezer Ft/m2) és legdrágább (II., 380 ezer Ft/m2) között. Irányítószám-körzeteket vizsgálva már négyszeres a különbség a 1211-es (147 ezer Ft/m2) és a 1014-es (589 ezer Ft/m2) között.

 

(Forrás: OTP Értéktérkép 2011/2)


A legdrágább pesti körzet, a 1052-es (357 ezer Ft/m2) 13. a listán, ám ezt rögtön követi a 1051, 1054 és 1053, így a Duna bal partján egyértelműen az V. kerület a legdrágább. A legmagasabb árszintű kategóriába még a XIV. kerületből került egy irányítószám-körzet (1141, Zugló zöldövezeti része). A legolcsóbb budai körzet (1039, nagyrészt a békásmegyeri lakótelep) hátulról a tizedik a listán 167 ezer forintos fajlagos átlaggal. A 256 ezer Ft/m2-es budapesti átlagot a legjobban a 1145-ös körzet közelíti meg.

Pénzcentrum vélemény
Egyértelmű mélypontról beszélhetünk a hazai lakáspiacon, s rövidtávon aligha várható pozitív irányú elmozdulás a kereslet, illetve az árak tekintetében. Az is jól látszik, hogy egyelőre a végtörlesztésnek sincs jelentős hatása a piacra, s továbbra is a bizonytalanság jellemzi a fogyasztókat. Régóta masszív túlkínálat uralja az ingatlanpiacot, s ameddig a kedvezményes végtörlesztés benne van a közbeszédben, amíg a folyamatos recesszióról, az eurózóna megszűnéséről hallanak a potenciális lakásvásárlók, addig robbanásszerű élénkülésre nemigen számíthatunk, hiszen ők adnák ennek a piacnak a keresleti oldalát. Bár mindenképp pozitív irány a szocpol intézményének, illetve a kamattámogatott hitelek felélesztése, ugyanakkor trendfordító hatása ennek sem lesz a piacra, hiszen igencsak szűk réteg veheti ezeket igénybe.

A legfontosabb hírek, a napi hírzaj nélkül.
Elindult a Pénzcentrum heti hírlevele, a Turmix.
Erről ne maradj le!
NAPTÁR
Tovább
2022. január 21. péntek
Ágnes
3. hét
Ajánlatunk
KONFERENCIA
Tovább
Private Investor Day 2022
Mibe fektessünk 2022-ben? Tippek, elemzések, befektetési ötletek profiktól, Neked! Február 24-én online.
EZT OLVASTAD MÁR?