Eladhatatlan lakások? A csere a megoldás!

Felpörgőben a régóta működő módszer

Hosszú évek óta bevett szokás már világszerte az ingatlancsere, ám ez leggyakrabban csak ideiglenesen, nyaralási céllal megy végbe, ahogy arról alábbi írásunkban részletesebben is beszámoltunk.

Ingyenszállás világszerte? - Így TE is könnyen nyaralhatsz!

Mostanra azonban annyira keménnyé váltak az eladási feltételek az Egyesült Államokban, hogy egyre többen gondolkodnak a permanens cserében, mint a jelenlegi ingatlanjuktól való megszabadulás eszközében. Természetesen a cserében gondolkodók abszolút száma még mindig nem túl jelentős, az elmúlt évek során azonban dinamikus növekedés figyelhető meg ezen a területen, melyet egyre több vállalkozás igyekszik kihasználni.

Ingatlanpiaci szakértők szerint a korábbi nehezebb piaci periódusok idején nem volt tapasztalható a mostanihoz hasonló csereaktivitás, mely nagyrészt annak tudható be, hogy a jelenlegihez hasonló színvonalú technológiai segítség nem állt rendelkezésre évtizedekkel ezelőtt. Ma már meglehetősen könnyű számítógépes segítséggel különböző kritériumok mentén párba állítani a nagyszámú csereképes ingatlanajánlatot, így a korábbiaknál könnyebb kiküszöbölni a csere legnagyobb akadályát, nevezetesen, hogy két olyan fél találjon egymásra, akinek pont a másik tulajdonára fáj a foga.

Segítség? Bőven akadnak jelentkezők!

Szakértők szerint a csere sokkal kockázatosabb ügylet mint az adásvétel, éppen ezért elkél a közvetítői segítség, aki gyakorlatilag mindkét felet bebiztosíthatja. A legtöbb költözni vágyó ingatlantulajdonos attól retteg, hogy hamarabb kell megvennie az új ingatlant, minthogy meglévő tulajdonát értékesítené, így gyakorlatilag két jelzáloghitelt fizethet egyszerre. A csere kapcsán (mely gyakran két egyidejű adásvétel révén jön létre) ez a félelem gyakran úgy fogalmazódik meg, hogy az egyik fél ugyan megveszi a másik ingatlanát, míg a másik ezt követően végül eláll. Ennek a kiküszöbölésére hivatottak azok a közvetítők, akik tökéletesen egyszerre zárják le a tranzakció két oldalát és garanciát vállalnak arra, hogy az egyik fél sem marad két eladhatatlan ingatlannal a nyakán. (Amennyiben nem azonos értékű ingatlanokról van szó, a különbözetet önerőből vagy éppen jelzáloghitelből egyenlítheti ki az egyik fél.)

A finanszírozás kérdésénél természetesen érdemes odafigyelni arra, hogy ha valaki olyan ingatlant próbál értékesíteni, ami a jelenlegi értékénél nagyobb mértékben terhelt jelzáloggal, akkor ez az eladó várhatóan nem kap egykönnyen finanszírozást a vételhez, így vele sokkal nehezebb üzletet kötni. Ehhez hasonló dolgokra figyelmeztetnek az elmúlt hónapokban gombamód szaporodó online csereportálok, melyek segítségével a közvetlenül egymásra találó partnerek 4-7%-ot spórolhatnak a közvetítői jutalékokon.

A csere-biznisz felpörgését jelzi, hogy az elmúlt évben legalább 6 olyan internetes oldal indult az Egyesült Államokban, mely a felek egymásra találását igyekszik segíteni (OnlineHouseTrading.com, GoSwap.org, DomuSwap.com), ezek közül pedig 4 az elmúlt 7 hónapban lépett piacra. A 6 portálon együttesen mintegy 16 ezer ajánlat található.

Érdekes adat, hogy a népszerű hirdetési site-on, a Craigslist.org-on az ingatlancsere hirdetések száma 56%-kal 7392-re ugrott 2007 decemberére az előző év utolsó hónapjához képest. Ebben az értékben ugyan a vakáció-célú cserék is benne vannak, a cég adatai szerint azonban a növekedés egyértelműen a tartós csere igények felfutásának köszönhető.

A felpörgő csere-üzletből az ingatlanügynökségek sem szeretnének kimaradni, illetve kifejezetten nem szeretnének lemondani a fent említett jutalékról, így van olyan, aki honlapján már külön kategóriába gyűjti a rajta keresztülfutó, kifejezetten csere-érdekelt ajánlatokat. A DomuSwap 1919 csereajánlatának 13%-át regisztrálták ügynökök, akik közül egyre többen figyelnek fel az új piaci szegmensre.

Magyarország: szinte lehetetlen a csere

Murányi Ákos, a Duna House vezető elemzője kérdésünkre elmondta, hogy itthon mostanában a tranzakciók minimális részaránya bonyolódik csere formájában, mely nagyrészt annak köszönhető, hogy az igények ma már rendkívül eltérőek és az árszintek is utcánként különbözőek. A csereügyletek elsősorban lakótelepen vagy blokkon belüli lakások között jöhetnek létre.

Juhász Ákos, az Otthon Centrum XIII. kerületi franchise partnere szintén elmondta, hogy alig hallanak csereügyletek létrejöttéről, hiszen nagyon kicsi annak az esélye, hogy a két fél kölcsönösen beleszeressen egymás ingatlanába. A hazai gyakorlat leginkább az, hogy mindenki megpróbálja először pénzzé tenni ingatlanát, mely szerinte természetesen jóval többet ér a valós piaci árnál, majd az értékesítés után először irreálisan alacsony áron kezd el vadászni a vásárló.