Az eltartási szerződés feltételei 2026-ban: ezek a szabályai, költségei és buktatói – így lehetséges az eltartási szerződés módosítása, felbontása

Egy tartási szerződés megkötésekor mindkét fél a saját jövőbeli biztonságáról gondoskodik. Az egyikük a mindennapi ellátását és gondozását, a másik pedig az anyagi biztonságát vagy lakhatását szeretné biztosítani. Ehhez kölcsönösen szükségük van egymásra, és nagy bizalomra is, mert a szerződés nem egyszeri ügylet, hanem évekre előre szóló vállalás. Cikkünk írása során a Magyar Országos Közjegyzői Kamara (MOKK) segített feltérképezni többek között azt, hogy az eltartási szerződés mit jelent a gyakorlatban, melyek az eltartási szerződés szabályai körüli legfontosabb tudnivalók, és milyen helyzetekben érdemes különösen körültekintően dönteni arról, hogy az eltartási szerződés ügyvéd vagy közjegyző előtt készüljön el.

Az eltartási szerződés jelentése

Az eltartási szerződés lényege, hogy valaki vállalja egy másik ember tartását, gondozását és mindennapi segítését, ezért cserébe pedig vagyoni ellenszolgáltatást kap. A Polgári Törvénykönyv (Ptk.) ezt tartási szerződésként szabályozza a Hatodik Könyv tartási és életjáradéki szerződésekről szóló részében (6:491–6:496. §), a hétköznapokban viszont inkább eltartási szerződésként ismert.

A gyakorlatban ez akkor szokott felmerülni, amikor valaki már rendszeres segítségre szorul, vagy előre szeretné rendezni, ki gondoskodjon róla később. Nem egyszeri bevásárlásról, alkalmi fuvarról vagy családi szívességről van szó, hanem tartós vállalásról. A megállapodásnak különösen akkor nagy a tétje, ha az eltartási szerződés ingatlanért jön létre: ilyenkor az eltartott például lakást, házat vagy tulajdoni hányadot adhat át az eltartónak.

Az eltartási szerződés sajátossága, hogy a felek nem tudják előre, meddig tart majd a gondoskodás, hogy végül mekkora lesz a tartás tényleges értéke az átadott vagyonhoz képest. Lehet, hogy az eltartónak hosszú éveken át kell teljesítenie, de az is előfordulhat, hogy a tartás rövid ideig tart.

Kik az eltartási szerződés szereplői, és mikor jellemző ez a megállapodás?

A MOKK tapasztalatai szerint tartási szerződés jellemzően két élethelyzetben merül fel. Az egyik, amikor több gyermek közül ténylegesen csak az egyik gondoskodik az idős szülőről, például mert közelebb lakik, több ideje van, vagy vele szorosabb a kapcsolat. A másik, amikor nem közeli hozzátartozó, például távolabbi rokon vállalja a tartást, mert nincs olyan közeli családtag, aki ezt megtenné.

Bármilyen kapcsolatban állnak is a szerződő felek, a megállapodás erős bizalmi viszonyt feltételez. Az eltartott sokszor hosszú évekre előre rendezi a gondoskodását, az eltartó pedig olyan feladatot vállal, amelynek pontos időbeli és anyagi terhe előre nem mindig mérhető fel.

EZ IS ÉRDEKELHET

Mi az öröklési szerződés? Kötelesrész, illetékfizetés és az öröklési szerződés megtámadása

Öröklési szerződés minta: mi az öröklési szerződés kötelesrész, mikor van öröklési szerződés illeték? Lehetséges az öröklési szerződés megtámadása? Mi az öröklési szerződés célja?

Öröklési szerződés, eltartási szerződés vagy végrendelet: mi a különbség?

Amikor valaki arról szeretne dönteni, mi történjen a vagyonával a halála után, elsőként valószínűleg a végrendelet jut eszébe. A végrendeletben rögzíthető, ki örökölje a vagyont vagy annak egy részét, ám ez egyoldalú rendelkezés: ha az örökhagyó a vagyonáért cserébe már életében gondoskodást vagy tartást szeretne kapni, kétoldalú szerződésre van szükség. Ezért az eltartási szerződés vagy végrendelet közötti döntésnél nemcsak azt kell nézni, ki örököljön, hanem azt is, szükség van-e életben nyújtott gondoskodásra.

Az eltartási szerződés és az öröklési szerződés hasonló megoldásnak tűnhet, hiszen mindkettőnél előfordulhat, hogy valaki vállalja a gondoskodást egy idős vagy segítségre szoruló ember felett, és ezért cserébe vagyont kap. Van azonban egy fontos különbség, mégpedig az, hogy mikor kerül át a vagyon az eltartóhoz, illetve örököshöz.

A MOKK lapunknak küldött válasza szerint évek óta gyakoribb, hogy az idős emberek öröklési szerződést kötnek tartási vagy életjáradéki szerződés helyett. Ennek oka, hogy az öröklési szerződés nagyobb biztonságot nyújthat az eltartott, gondozott félnek, mert az örökség – például egy ingatlan vagy autó tulajdonjoga – csak az örökhagyó halálával száll át.

Tartási szerződésnél ezzel szemben az ellenértékként adott ingatlan vagy más vagyontárgy tulajdonjoga már az eltartott életében átszállhat az eltartóra. Ezért nem mindegy, hogy az érintett elsősorban a saját életében szeretne gondoskodást biztosítani, vagy inkább azt akarja rendezni, ki örökölje majd a vagyonát.

Eltartási szerződés szabályai 2026-ban: jogi és formai minimumok

A Ptk eltartási szerződés szabályai kimondják, hogy a megállapodást írásba kell foglalni. Egy szóbeli ígéret, családi megbeszélés vagy tanúk előtt elhangzó vállalás nem pótolja az írásbeli szerződést.

A szerződésből ki kell derülnie, kik a felek, ki vállalja a tartást, milyen ellátást és gondozást kell nyújtania, és milyen ellenértéket ad ezért az eltartott. Minél pontosabb a megállapodás, annál kisebb az esélye annak, hogy később vitássá válik, mit kellett volna teljesíteni.

Ha az eltartott lakást, házat vagy tulajdoni hányadot ad át, az okiratnak ingatlan-nyilvántartási bejegyzésre is alkalmasnak kell lennie. Ilyenkor pontosan szerepelnie kell benne, melyik ingatlanról van szó, ki szerez tulajdont, milyen jogcímen történik az átadás, és milyen kapcsolódó jogokat kell bejegyezni, például tartási jogot, haszonélvezeti jogot vagy elidegenítési és terhelési tilalmat. Ha ez hiányos vagy pontatlan, a szerződés a gyakorlatban nem fogja azt a védelmet adni, amit a felek várnak tőle.

Az eltartási szerződés feltételei: mit kell nyújtani az ingatlanért cserébe?

Az eltartási kötelezettség tartalma mindig az eltartott élethelyzetéhez igazodik. Más vállalást jelent egy önállóan élő, de rendszeres segítségre szoruló nyugdíjas támogatása, és mást egy olyan idős ember ellátása, aki már mindennapos ápolást, orvosi kíséretet vagy külső gondozót igényel.

Azt, hogy a tartás alatt mit kell érteni, a felek határozzák meg a szerződésükben, de jellemzően kiterjed a tartásra jogosult lakhatásának biztosítására, élelemmel és ruházattal való ellátására, gondozására, betegsége esetén ápolására és gyógyíttatására, halála esetén illő eltemettetésére

– fogalmazott lapunknak a MOKK.

Ha az eltartási szerződés ingatlanért jön létre, különösen fontos, hogy a felek ne csak az átadott vagyont, hanem a cserébe vállalt tartás pontos tartalmát is rögzítsék. A későbbi vitás helyzetek elkerülése érdekében a szerződésben pontosan szerepelnie kell az eltartó által vállalt gondozásnak, a teljesítés gyakoriságának, a költségviselésnek, valamint annak, mi történik állapotromlás, kórházi kezelés vagy tartós ápolási igény esetén.

Eltartási szerződés ügyvéd vagy közjegyző előtt: mi a különbség?

Ha a szerződés alapján ingatlan tulajdonjogát is át kell idővel vezetni a tulajdoni lapon, ahhoz nem elég egy házilag megírt megállapodás. Ezért ingatlanos eltartási szerződésnél a feleknek már a szerződéskötés előtt el kell dönteniük, ügyvédhez vagy közjegyzőhöz fordulnak-e.

• Szerződéskötés ügyvéd segítségével: az ügyvéd elkészíti és ellenjegyzi a szerződést, ellenőrzi az ingatlan és a felek adatait, valamint közreműködhet abban, hogy az okiratot benyújtsák a földhivatalhoz.
• Szerződéskötés közjegyző előtt: a közjegyző közokiratba foglalhatja a megállapodást. A közjegyző a feleket a jogaikról és kötelezettségeikről is tájékoztatja, valamint személyesen meggyőződik arról, hogy értik-e a szerződés lényegét, és képesek-e érvényesen nyilatkozni.

Speciális eset, ha az eltartási szerződés budapesti lakásért jönne létre, de nem saját tulajdonú ingatlanról, hanem önkormányzati bérlakásról van szó. Ilyenkor nem a tulajdonjog átruházása a kérdés, hanem a bérleti jog vagy lakáshasználat rendezése, amihez helyi rendelet, önkormányzati jóváhagyás, határozat vagy eltartási nyilatkozat is szükséges lehet. A fővárosban kerületenként eltérnek a szabályok, ezért mindig az adott kerület aktuális feltételeit kell ellenőrizni.

EZ IS ÉRDEKELHET

Most derült ki: fontos illetékszabály változik a lakásvásárlóknál, ezt jobb, ha tudod

Fontos változás lépett életbe, amely sok lakásvásárlót érinthet: bizonyos esetekben jelentősen csökkenhet az illetékfizetés.

Az eltartási szerződés díja: milyen költségekkel kell számolni 2026-ban?

Az eltartási szerződés díja nem egyetlen fix tétel, főleg akkor, ha a megállapodás ingatlant is érint. Az eltartási szerződés költségei többek között azon múlnak, hogy ügyvéd vagy közjegyző készíti az okiratot, szükség van-e földhivatali bejegyzésre, felmerül-e illetékfizetés, illetve van-e olyan adózási kérdés, amelyet külön ellenőrizni kell.

Ha ügyvéd készíti az okiratot, a munkadíj szabad megállapodás kérdése, ezért irodánként, ügyenként, az ingatlan értékétől és a szerződés bonyolultságától függően eltérhet. Előre tisztázni kell, hogy az ár csak a szerződés elkészítését és ellenjegyzését tartalmazza-e, vagy a tulajdoni lap ellenőrzését, a kapcsolódó kérelmek elkészítését és a földhivatali benyújtást is.

Közjegyzőnél a díj nem szabad megállapodás kérdése, hanem a közjegyzői díjszabásról szóló 22/2018. (VIII. 23.) IM rendelet 10. §-a alapján számolják ki. A közjegyzői munkadíj sávos rendszerű: az ügyérték nagyságától függő fix alapdíjból és az arra rakódó százalékos részből áll. Az alapdíj 20 000 forinttól egészen 1 165 000 forintig terjedhet az ügyérték függvényében, ehhez jön még a százalékos rész. Mivel a közjegyzőnél ténylegesen fizetendő összeget egyéb eljárási díjak is tovább növelhetik, a közjegyzőnek az eljárás megkezdésekor tájékoztatnia kell az ügyfelet a várható költségekről.

A közjegyzői vagy ügyvédi díjon felül más kiadások is megjelenhetnek az eltartási szerződés költségei között, főleg ingatlanos szerződés esetén:

• Földhivatali díj: ingatlanonként 10 600–16 000 Ft.
• Eltartási szerződés utáni illeték: ingatlan megszerzése esetén visszterhes vagyonátruházási illeték merülhet fel, amelynek általános mértéke ingatlanonként 1 milliárd forintig 4 százalék, az ezt meghaladó rész után 2 százalék, de legfeljebb 200 millió forint.
• Eltartási szerződés utáni adózás: ha az eltartott ingatlant ad át a tartásért cserébe, az esetleges személyi jövedelemadót a hatályos szja-törvény ingatlanátruházásra vonatkozó szabályai (59–64. §) alapján kell megállapítani.

EZ IS ÉRDEKELHET

Bejelentést tett Kármán András az SZJA és az ÁFA sorsáról: minden magyart érint a dolog

Augusztus végéig elkészül az idei költségvetés átfogó felülvizsgálata.

Az eltartási szerződés buktatói

Az eltartási szerződésnél az egyik legnagyobb kockázat a pontatlan szerződés. A MOKK meglátása szerint a legtöbb vita akkor alakul ki, ha a megállapodás nem határozza meg elég pontosan a tartás tartalmát, gyakoriságát és a költségek viselését. Ha csak annyi szerepel benne, hogy az eltartó „gondoskodik” az eltartottról, abból később nehéz eldönteni, pontosan mit kellett volna teljesítenie, milyen gyakran, és milyen költségek mellett. A vita tárgya ilyenkor tehát nem az, hogy kell-e gondoskodni, hanem az, hogy pontosan mit jelent a tartás a mindennapokban.

Ennek szélsőséges esete, amikor a felek az egyedi szerződés megírását és költségeit próbálják megspórolni egy netes eltartási szerződés minta PDF átalakításával. Az ilyen sablonok tájékozódásra és kiindulópontnak ugyan alkalmasak lehetnek, de a gyakorlatban egyetlen eltartási nyilatkozat minta sem jelenthet garanciát, hiszen épp azokat az apró, egyedi részleteket nem képes kellően lefedni, amelyek később konfliktushoz vezethetnek.

Kockázatot jelenthet az is, ha az eltartó nem teljesíti a vállalt gondozást, elmarad a költségek fizetésével, nem intézi az orvosi ellátást, vagy tartósan elhanyagolja az eltartottat. Egy ilyen szituáció már nem értelmezési vita, hanem az eltartási szerződés megszegése.

Szintén konfliktusforrás a megromló személyes viszony. Az eltartási szerződés hosszú távú, bizalmi megállapodás, ezért akkor is ellehetetlenülhet, ha a szerződésben ugyan minden fontos elem szerepel, de a felek között állandósulnak a konfliktusok, megszűnik az együttműködés.

Amikor az eltartási szerződés ingatlanért cserébe ír elő gondoskodást, jelentős a vagyoni kockázat is. Ha az ingatlan tulajdonjoga már az eltartott életében átkerül az eltartóhoz, különösen fontos, hogy a szerződésben szerepeljenek az eltartottat védő biztosítékok. Ilyen lehet például a tartási jog, az eltartási szerződés haszonélvezeti jog kikötésével megerősített változata, vagy az elidegenítési és terhelési tilalom.

EZ IS ÉRDEKELHET

Mi a haszonélvezeti jog? Mikor szűnik meg a haszonélvezeti jog? A haszonélvezeti jog megváltása és törlése

Mi a haszonélvezeti jog értéke? Így működik a haszonélvezeti jog megváltása és a haszonélvezeti jog törlése, lemondása. Hogyan szüntethető meg a haszonélvezeti jog egyszerűen?

Mikor és hogyan lehetséges az eltartási szerződés módosítása vagy felbontása?

Az említett buktatók bármelyik tartási viszonyban felmerülhetnek, néhány esetben pedig olyannyira elmérgesedhet a helyzet, hogy a szerződés, az eltartási kötelezettség fenntarthatatlannak tűnik. Ilyenkor többféle megoldás is szóba jöhet, de először azt kell tisztázni, hogy a felek meg tudnak-e még egyezni egymással, vagy már bírósági eljárásra van szükség.

Ha van együttműködés, az eltartási szerződés írásban módosítható vagy megszüntethető. Ha nincs megegyezés, akkor bíróságtól kérhető a szerződés módosítása, életjáradéki szerződéssé alakítása vagy az eltartási szerződés felbontása. Ingatlanért kötött eltartási szerződésnél mindkét úton külön kell rendezni az ingatlan sorsát, a tulajdoni lapra bejegyzett jogokat és az addig teljesített tartással való elszámolást.

Eltartási szerződés módosítása vagy megszüntetése közös megegyezéssel

Ha az eltartott és az eltartó egyetértenek abban, hogy a korábbi megállapodás már nem tartható fenn változatlan formában, első lépésként pontosan meg kell határozniuk, min akarnak változtatni. Ez lehet például a gondozás gyakorisága, a költségek viselése, az orvosi ellátás megszervezése, az ápolási feladatok részletezése, vagy akár az is, hogy a természetbeni tartás helyett pénzbeli járadékban állapodnak meg.

Ezután írásos szerződésmódosítást vagy megszüntető megállapodást kell készíteni, amelyben szerepel, melyik korábbi szerződést érinti a változás, mi módosul, mi marad hatályban, és mikortól érvényes az új megállapodás. Megszüntetésnél azt rögzíteni kell, hogy milyen tartást nyújtott eddig az eltartó, ezt milyen értékben ismerik el a felek, és mi történik az ingatlannal vagy más átadott vagyonnal.

Ügyvéd vagy közjegyző bevonása akkor nélkülözhetetlen, ha a megállapodás az ingatlan tulajdoni lapját is érinti, a változást pedig a földhivatalnál is rendezni kell. De olyankor is érdemes szakemberrel elkészíttetni az okiratot, ha nincs földhivatali ügyintézés, mert egy pontatlan megállapodás később vitát okozhat.

Eltartási szerződés felbontása vagy átalakítása bíróság bevonásával

Előfordulhat, hogy az eltartási szerződés megszegése súlyosbodik, esetleg a szerződő feleknek nem sikerül közös nevezőre jutni, és bíróság bevonására van szükség. Ilyenkor az egyik szerződő félnek keresetet kell benyújtania, amelyben pontosan megjelöli, mit szeretne elérni.

A bírósági eljárásban alapvetően háromféle kimenetel jöhet szóba:

• az eltartási szerződés módosítása: ha a szerződés célja még elérhető, de az eredeti feltételek már nem működnek, például a gondozási feladatokat, a költségviselést vagy az ellátás gyakoriságát kell pontosítani;
• az eltartási szerződés életjáradéki szerződéssé alakítása: ha a természetbeni gondoskodás már nem működik, de pénzbeli járadékkal még biztosítható az eltartott ellátása;
• az eltartási szerződés felbontása: ha a szerződés célja módosítással vagy életjáradékká alakítással sem érhető el.

A keresethez össze kell gyűjteni azokat a bizonyítékokat, amelyek alátámasztják, miért nem működik a szerződés az eredeti formájában. Ilyen lehet a korábbi szerződés, az orvosi dokumentáció, a gyógyszertári blokk, a rezsifizetési igazolás, az üzenetváltás, a tanúnyilatkozat vagy a gondozási napló.

EZ IS ÉRDEKELHET

Öröklés szabályai, rendje: az örökösödési adó és az illeték mértéke 2026-ban

Amit az öröklésről és a hagyatéki terhekről 2026-ban tudni kell: kinek jár kötelesrész, hogyan alakul a törvényes sorrend, és mikor kell 9 vagy 18 százalékos illetéket fizetni?

Eltartási szerződés megtámadása halál után: okok és lehetőségek

Egy eltartási szerződés az eltartott halála után is vitát okozhat, főleg akkor, ha az örökösök úgy érzik, hogy a megállapodás sértette az érdekeiket, vagy az eltartó valójában nem teljesítette azt, amit vállalt. A MOKK tapasztalatai szerint ez nem a leggyakoribb forgatókönyv, de időnként előfordul az eltartási szerződés megtámadása halál után, amikor az örökösök a hagyatéki eljárásban vagy azt követően kérdőjelezik meg a szerződést.

A szerződés vitatására több ok is adódhat. Felmerülhet például, hogy az eltartott a szerződés megkötésekor nem látta át a döntése következményeit, nyomás, befolyásolás vagy megtévesztés érte, a szerződés túl pontatlan volt, vagy a tartás csak papíron létezett.

Mit tehet az örökös, ha vitatná az eltartási szerződést?

Ha az örökös vitatná az eltartási szerződést, először azt kell tisztáznia, mit akar elérni: a szerződés érvényességét támadná, vagy a tartás tényleges teljesítését kérdőjelezné meg. De az sem kizárt, hogy eltartási szerződésnél köteles rész iránti igényt szeretnének bejelenteni az örökösök. Utóbbiról akkor lehet szó, ha az eltartott a szerződéskötéstől számított két éven belül meghalt, és az örökös szerint az átadott vagyon értékét nem fedezte az addig nyújtott tartás.

Folyamatban lévő hagyatéki eljárásnál az igényt vagy kifogást a közjegyző előtt kell jelezni, ha pedig nincs egyezség, a vita polgári perben folytatódhat. A peres eljárás során minden a bizonyításon múlik. Az örökösnek azt kell alátámasztania, hogy a tartás elmaradt, hiányos volt, vagy nem állt arányban az átadott vagyon értékével. Az eltartónak ezzel szemben azt kell igazolnia, hogy ténylegesen teljesítette a vállalásait. Ebben számlák, gyógyszertári blokkok, rezsifizetések, orvosi iratok, üzenetek, tanúk vagy gondozási napló is szerepet kaphatnak.