Hidegzuhany jön rengeteg hitelre váró magyarra: már az első lépésnél elvérzeznek a bankban, erre kevesen készülnek

A Pénzcentrum arra volt kíváncsi, hogy milyen pontokon buknak el leggyakrabban az érdeklődők a hitelkalkulátorok használata során. A Bankmonitor tapasztalatai alapján több visszatérő tényező rajzolódik ki. A hitelkalkulátorok használata sok érdeklődő számára az első lépés a finanszírozási lehetőségek feltérképezésében. Ugyanakkor már ebben a szakaszban is számos olyan tényező merül fel, amely kizárhatja a felhasználókat a továbblépésből. Argyelán József, a Bankmonitor elemzője szerint a személyi kölcsönök és az Otthon Start program esetében eltérő okok állnak a sikertelen kalkulációk mögött.

Mint elmondta, a személyi kölcsön kalkulátorok esetében nem beszélhetünk klasszikus kizárási feltételekről, mivel nincsenek egységes, jogszabályban rögzített kritériumok. A leggyakoribb probléma a jövedelemhez kapcsolódik. Sok esetben a bevétel mértéke nem elegendő a vállalni kívánt törlesztőrészlet biztonságos teljesítéséhez, ezért már a kalkuláció során láthatóvá válik, hogy az adott hitelösszeg nem reális.

Az Otthon Start kalkulátornál ezzel szemben már konkrét jogszabályi előírásoknak is meg kell felelni. Gyakori akadályt jelent a legalább két éves TB jogviszony igazolása. Sok érdeklődő nem rendelkezik megfelelő hosszúságú jogviszonnyal, vagy az nem elfogadható, például mert külföldön dolgozik

- mutatott rá Argyelán József, hozzátéve: az első lakásszerzés feltételei szintén sok félreértést okoznak. A szabályozás összetett, több kivételt és könnyítést is tartalmaz. Emiatt előfordul, hogy valaki tévesen kizártnak gondolja magát, miközben valójában jogosult lehet a támogatásra.

• Például nem jelent problémát, ha valakinek korábban egymást követően volt több ingatlanban is legfeljebb 50 százalékos tulajdoni hányada, a lényeg az, hogy egy időben ne rendelkezzen két ilyen tulajdonnal.
• Az sem kizáró ok, ha az igénylőnek jelenleg vagy korábban volt legfeljebb 15 millió forint értékű ingatlana, itt az aktuális, vagy már eladott lakás esetében az eladási ár számít, nem a korábbi vételár.

Komoly akadályt jelent az önerő kérdése is. Sokan úgy gondolják, hogy az Otthon Start program automatikusan 10 százalékos önerő mellett elérhető, pedig ez nem általános érvényű szabály. A banki előírások továbbra is meghatározók, és az utóbbi időszakban több pénzintézet szigorított a feltételeken. Emiatt alacsony önerő mellett kevesebben jutnak el a tényleges hitelfelvételig, akár támogatott, akár piaci konstrukcióról van szó.

A Bankmonitor elemzője szerint a kiesési arány a kalkulációk során jelentős, ugyanakkor ennek összetétele változott az időben. A program bejelentésekor kiugróan magas volt az érdeklődés, sokan próbálkoztak konkrét hitelfelvételi szándék nélkül. Ez megemelte a sikertelen kalkulációk számát is. A feltételek tisztázódásával csökkent az összes kalkuláció száma, és ezzel együtt mérséklődött az elutasítással végződő esetek aránya is.

Tényleg nehezebb lett az OSP után?

Valóban nehezebb helyzetbe kerültek az Otthon Start iránt érdeklődők a lakásárak emelkedése miatt, de a kép nem egyértelmű. A Bankmonitor elemzése szerint a drágulás önmagában nem nullázza le a támogatott hitel előnyeit.

A lakásárak már a program indulása előtt is jelentősen emelkedtek, 2025-ben éves szinten közel 18 százalékos növekedést mértek. Erre érkezett rá az Otthon Start, amely tovább növelte a keresletet, így több szegmensben további áremelkedést indított el. A kedvezményes, legfeljebb 3 százalékos kamat ugyanakkor érdemben javítja a vásárlók hitelképességét. Ugyanakkora havi törlesztő mellett akár 40 százalékkal nagyobb hitel is felvehető, mint piaci konstrukcióval. Ez azt jelenti, hogy sokan magasabb árú ingatlant is meg tudnak finanszírozni.

A Bankmonitor számításai alapján még jelentős drágulás mellett is megérheti a támogatott hitel. Például alacsonyabb önerő mellett akár 30 százalék feletti áremelkedésig is fennmaradhat az előnye a piaci hitelekkel szemben. Közben az is látszik, hogy a vevők egyre nagyobb hitelt vesznek fel. Az átlagos lakáshitel összege a program indulása után mintegy 37 százalékkal nőtt, ami arra utal, hogy a magasabb árakat egyre inkább hitelből finanszírozzák.

A Bankmonitor szerint tehát az Otthon Start egyszerre javítja és rontja a helyzetet. Javítja, mert olcsóbb hitelt ad és növeli a vásárlóerőt. Rontja, mert a megnövekedett kereslet felfelé hajtja az árakat. Rövid távon a kedvező hitel még ellensúlyozza a drágulást, de ez az előny folyamatosan csökken, ahogy az ingatlanok ára emelkedik.

Nagy veszély az eladósodottság

Miközben az utóbbi időben az államilag támogatott lakáshitelek kerültek a figyelem középpontjába, a személyi kölcsönök piaca csendben rekordközeli szintre nőtt Magyarországon. A gyors online ügyintézés és a szabad felhasználás miatt a fedezetlen hitelek állománya kevesebb mint hat év alatt megduplázódott, és ezek a konstrukciók fokozatosan háttérbe szorították a korábban népszerű hiteltípusokat. A Portfolio elemzése szerint a látványos bővülés ellenére egyelőre nem látszanak komolyabb rendszerkockázatok.

2025-ben a lakáshitelek és a személyi kölcsönök új kihelyezése is történelmi csúcsot ért el. A lakáshitelek volumene 46 százalékkal közel 2000 milliárd forintra emelkedett, míg a személyi kölcsönöké 37 százalékkal 1121 milliárd forintra nőtt. A szerződések száma is meredeken bővül, a fennálló személyikölcsön-szerződések darabszáma 2012 óta először ismét meghaladta a 900 ezret. A növekedést egyszerre hajtja az új ügyletek számának emelkedése és az egy szerződésre jutó hitelösszeg növekedése, amely már átlépte a 3,6 millió forintot.

A Magyar Nemzeti Bank szerint a piac bővülésének egyik fő mozgatórugója a digitalizáció. Az ügyfelek gyors, egyszerű és minimális adminisztrációval elérhető, ingatlanfedezet nélküli megoldásokat keresnek. A bankok ezt előre jóváhagyott ajánlatokkal, a meglévő hitelek egyszerű bővítésével és erősödő árversennyel követik. A piaci átlagkamat és a THM jelenleg 14,5 százalék körül alakul, ugyanakkor magasabb jövedelemmel már kedvezőbb feltételek is elérhetők. Nettó 400 ezer forint felett akár 10 százalék alatti kamatszint is megjelenik.

A szabad felhasználás tovább növeli a termék népszerűségét. Az igénylők közel egyharmada lakásfelújításra költi a felvett összeget, például energetikai korszerűsítésre vagy tetőcserére.

A kockázati mutatók egyelőre nem jeleznek túlzott eladósodást. A 90 napon túl késedelmes hitelek aránya mindössze 2,5 százalék. Az MNB ugyanakkor felhívja a figyelmet arra, hogy a személyi kölcsönök 18 százalékos éves növekedése jelentősen meghaladja a teljes lakossági hitelállomány bővülését, ezért a folyamatok további figyelése indokolt.