Hatalmas pofont kap a középosztály: ha ennyit keresel, súlyos millióktól eshetsz el egy új hitelszabály miatt

Nem a jövedelmed csökkent, és az ingatlanok ára sem zuhant be, mégis könnyen lehet, hogy 2026-ban jóval kisebb lakáshitelre számíthatsz, mint néhány hónappal korábban. Ennek oka a Jövedelemarányos Törlesztési Mutató (JTM) szabályainak szigorítása, amely alapjaiban rajzolja át a hitelfelvevők lehetőségeit.

A JTM a banki hitelezés egyik kulcsmutatója: meghatározza, hogy a havi igazolt nettó jövedelem mekkora része fordítható törlesztésre. Ez a korlát minden 550 ezer forint feletti hitelnél kötelező, és nemcsak a lakáshitelekre, hanem más konstrukciókra is vonatkozik.

A szabály célja kettős: egyrészt megvédi az ügyfeleket a túlzott eladósodástól, másrészt a bankok számára is biztosítékot jelent arra, hogy az adós képes lesz hosszú távon fizetni a törlesztőrészleteket. A legnagyobb változás 2026. január 1-jétől lépett életbe: a kedvezőbb, magasabb terhelhetőséget engedő jövedelmi sáv határa 600 ezer forintról 800 ezer forintra emelkedett.

Ez a gyakorlatban azt jelenti:

• 800 ezer forint alatti nettó jövedelemnél legfeljebb 50% fordítható törlesztésre
• 800 ezer forinttól ez az arány 60%.

A módosítás különösen a középosztályt érinti érzékenyen. Egy 650 ezer forintos nettó jövedelem például korábban még a 60%-os sávba tartozott, így akár 390 ezer forintos havi törlesztő is belefért. 2026-ban viszont ugyanez a jövedelem már csak 325 ezer forintos törlesztést enged - ami egy 20 éves hitelnél nagyjából 8 millió forinttal kisebb felvehető összeget jelent.

Nem csak a fizetés számít

A JTM kiszámítása első ránézésre egyszerű, de a bankok szigorúan alkalmazzák a szabályokat. A teljes, igazolt jövedelmet veszik alapul - adóstárs bevonása esetén összeadva -, majd ebből levonják az összes meglévő hitel havi törlesztőjét.

Fontos részlet, hogy a ki nem használt hitelkeretek is számítanak: egy 1 millió forintos hitelkártya esetében például automatikusan 50 ezer forinttal csökkentik a terhelhető összeget, függetlenül attól, hogy a keretet ténylegesen használod-e.

Kevés kibúvó létezik a szigorú szabályok alól, de az energiahatékony lakások finanszírozása ilyen. Zöld hitelcél esetén - megfelelően hosszú kamatfixálással - a JTM-korlát egységesen 60% lehet, függetlenül a jövedelemtől. Ez azt jelenti, hogy alacsonyabb jövedelemmel is magasabb törlesztő vállalható, ha a hitel energiahatékony ingatlanhoz kapcsolódik.

Az önerő és a valós korlátok

A jövedelemvizsgálat mellett a bankok az ingatlan értékét is figyelembe veszik. Általános szabály, hogy a forgalmi érték legfeljebb 80%-áig hiteleznek, tehát legalább 20% önerő szükséges. Bizonyos esetekben - például első lakás vagy energiahatékony ingatlan esetén - ez akár 10%-ra is csökkenhet. Ha a számok alapján nem fér bele a kívánt hitelösszeg, több lehetőség is van:

• adóstárs bevonása a jövedelem növelésére
• nem használt hitelkeretek megszüntetése
• a futamidő meghosszabbítása, ami csökkenti a havi törlesztőt
• Utóbbi azonban hosszabb távon magasabb teljes visszafizetést jelent.

A tanulság egyértelmű: mielőtt bárki foglalót fizetne vagy szerződést kötne, pontosan tisztában kell lennie azzal, hogy a jövedelme alapján mekkora hitelre számíthat. A JTM ugyanis nem ajánlás, hanem kőbe vésett korlát - amely 2026-tól sokak számára szűkebbre húzta a lehetőségeket.

Kik a változás nyertesei és vesztesei?

A módosítás leginkább a középosztályt érinti érzékenyen. Azok, akiknek a nettó jövedelme 600-800 ezer forint között van, egyértelműen a szigorítás vesztesei: ők kerültek át a kedvezőbb, 60 százalékos sávból az 50 százalékos korlát alá. Ezzel jelentősen csökkent a maximálisan felvehető hitelösszegük.

Kevésbé érinti a változás a magasabb, 800 ezer forint feletti jövedelemmel rendelkezőket, akik továbbra is a 60 százalékos limit mellett számolhatnak. Szintén előnyben vannak azok, akik energiahatékony ingatlanban gondolkodnak: a zöld hitelcél ugyanis kivételt jelenthet a szigorúbb szabály alól.

Rejtett buktatók, amelyek csökkenthetik a hitelkereted

A JTM-számítás során több olyan tényező is van, amely elsőre nem evidens, mégis jelentősen ronthatja a hitelképességet. Az egyik legfontosabb ilyen a meglévő, de nem használt hitelkeretek kérdése: a bankok a hitelkártyák és folyószámlahitelek keretének egy részét akkor is havi törlesztőként veszik figyelembe, ha az ügyfél nem használja ezeket.

Emellett azzal is számolni kell, hogy a jogszabályi limiteknél a bankok akár szigorúbb feltételeket is alkalmazhatnak. Így előfordulhat, hogy egy papíron még éppen beleférő hitel a gyakorlatban már nem kap zöld utat. Éppen ezért különösen kockázatos úgy szerződni egy ingatlanra, hogy a pontos hitelképesség előzetesen nincs felmérve.